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Wohnung betreten: Wann Vermieter besichtigen dürfen — und wann nicht

Fri, 09 Oct 2026 13:58:51 GMT

Wohnung betreten: Wann Vermieter besichtigen dürfen — und wann nicht

Rechtsstand: Oktober 2026 | Quellen: § 242, § 307, § 535, § 543, § 555a, § 555c, § 555d BGB, § 123 StGB, Art. 13 GG, BGH VIII ZR 289/13, BGH VIII ZR 281/13, BGH VIII ZR 420/21

Es ist Ihr Eigentum, aber nicht Ihre Wohnung. Diesen Unterschied unterschätzen viele Vermieter. Mit Übergabe der Wohnung geht das alleinige Gebrauchsrecht auf den Mieter über, und die Wohnung ist durch Art. 13 GG geschützt. Wer ohne Grund oder ohne Ankündigung vor der Tür steht, riskiert nicht nur Streit, sondern im Extremfall den Verlust einer eigentlich berechtigten Kündigung. Wer seine Rechte kennt, kommt dagegen in fast allen Fällen dorthin, wo er hin muss.

Grundsatz: kein Kontrollrecht ohne konkreten Anlass

Der BGH hat mit Urteil vom 4. Juni 2014 (VIII ZR 289/13) klargestellt: Ein Vermieter hat kein Recht auf routinemäßige Besichtigungen , etwa alle ein bis zwei Jahre „zur Überprüfung des Wohnungszustands". Der Mieter muss den Zutritt nur gewähren, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Die Pflicht folgt aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), nicht aus einem allgemeinen Kontrollrecht.

Eine Formularklausel, die ein Betretungsrecht ganz allgemein zur Überprüfung des Wohnungszustands einräumt, ist nach § 307 BGB unwirksam . Viele ältere Mietvertragsmuster enthalten solche Klauseln. Sie helfen im Streitfall nicht.

Typische Gründe, die ein Besichtigungsrecht tragen

Mängelanzeige und Reparatur: Meldet der Mieter einen Schaden, muss er dem Vermieter und den beauftragten Handwerkern Zugang für Begutachtung und Instandsetzung gewähren (§ 555a BGB).
Ablesung und Wartung: Ablesung von Zählern und Heizkostenverteilern, Wartung von Rauchwarnmeldern, Thermen oder anderen Anlagen.
Modernisierung: Für die Planung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, die ordnungsgemäß angekündigt wurden (§§ 555c, 555d BGB).
Verkauf: Der BGH hat mit Urteil vom 26. April 2023 (VIII ZR 420/21) bestätigt, dass der Vermieter die Wohnung bei einem geplanten Verkauf grundsätzlich mit Kaufinteressenten besichtigen darf. Sein Interesse an der Veräußerung überwiegt in der Regel den vergleichsweise geringen Eingriff beim Mieter.
Nachvermietung: Nach Kündigung darf der Vermieter die Wohnung mit Mietinteressenten besichtigen.
Konkreter Verdacht: Gibt es konkrete Anhaltspunkte für einen Schaden oder vertragswidrigen Gebrauch, etwa einen Wasserschaden in der Wohnung darunter.

Nicht ausreichend ist der Wunsch, „einmal nach dem Rechten zu sehen".

Ankündigung, Uhrzeit, Personen

Eine gesetzliche Ankündigungsfrist gibt es für einfache Besichtigungen nicht. Üblich und in der Regel angemessen ist eine Ankündigung einige Tage im Voraus , mit Nennung des Grundes. Für Modernisierungen gilt die gesetzliche Ankündigungsfrist von drei Monaten (§ 555c BGB).

Besichtigungen sind zu üblichen Tageszeiten an Werktagen zu legen. Auf berufstätige Mieter ist Rücksicht zu nehmen, etwa mit Terminen am frühen Abend oder Samstag. Begleitpersonen wie Makler, Gutachter, Handwerker oder Interessenten sind zulässig, wenn ihre Anwesenheit dem Zweck dient. Die Besichtigung beschränkt sich auf das, was der Anlass erfordert.

Bei schweren gesundheitlichen Risiken für den Mieter kann das Besichtigungsrecht im Einzelfall eingeschränkt sein. Hier kommen Lösungen wie die Vertretung durch eine Vertrauensperson in Betracht.

Notfall: einzige echte Ausnahme

Bei akuter Gefahr, etwa einem Wasserrohrbruch, Gasgeruch oder Brand, darf der Vermieter die Wohnung auch ohne Zustimmung betreten, wenn der Mieter nicht erreichbar ist. Das Betreten muss sich auf die Gefahrenabwehr beschränken. Dokumentieren Sie den Anlass und informieren Sie den Mieter unverzüglich.

Was Vermieter nicht dürfen

Mit dem Zweitschlüssel eigenmächtig hineingehen. Außerhalb eines Notfalls ist das Hausfriedensbruch (§ 123 StGB), auch wenn der Vermieter Eigentümer ist.
Über den Anlass hinausgehen. Wer bei einer Rauchmelderwartung in alle Zimmer will, überschreitet sein Recht.
Sich nach Aufforderung weigern zu gehen. Genau daran ist im Fall VIII ZR 289/13 die Kündigung der Vermieterin gescheitert. Sie war zur Rauchmelderkontrolle gekommen, wollte weitere Räume besichtigen und verließ die Wohnung trotz Aufforderung nicht. Der Mieter trug sie daraufhin hinaus. Die fristlose und die hilfsweise ordentliche Kündigung scheiterten, weil die Vermieterin die Eskalation durch ihr eigenes pflichtwidriges Verhalten herbeigeführt hatte.

Wenn der Mieter den Zutritt verweigert

Verweigert der Mieter den Zutritt trotz berechtigtem Anlass, haben Sie mehrere Wege:

Schriftlich auffordern mit Grund, Terminvorschlägen und Frist.
Duldungsklage erheben, in Eilfällen eine einstweilige Verfügung beantragen.
Kündigung in Betracht ziehen. Der BGH hat mit Urteil vom 15. April 2015 (VIII ZR 281/13) entschieden, dass die beharrliche Verweigerung des Zutritts zu notwendigen Instandsetzungsarbeiten eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann, ohne dass der Vermieter zuvor auf Duldung klagen muss. Im entschiedenen Fall ging es um die Beseitigung von Hausschwamm.

Ob eine Kündigung trägt, hängt vom Gewicht des Anlasses und vom Verhalten beider Seiten ab. Eine Abmahnung vorab ist in aller Regel ratsam.

Eine Klausel, die hält

Statt eines allgemeinen Kontrollrechts sollte der Mietvertrag ein anlassbezogenes Besichtigungsrecht regeln: Zutritt nach rechtzeitiger Ankündigung aus konkretem Anlass, mit Beispielen wie Mängelbeseitigung, Ablesung, Wartung, Verkauf und Nachvermietung, zu üblichen Tageszeiten. Eine solche Regelung bildet die BGH-Rechtsprechung ab und vermeidet die Unwirksamkeit nach § 307 BGB.

Checkliste für Vermieter

Mietvertrag prüfen: Enthält er ein allgemeines Kontrollrecht? Dann ist es unwirksam.
Immer einen Grund nennen und schriftlich ankündigen.
Termine anbieten , nicht vorgeben, und auf Berufstätigkeit Rücksicht nehmen.
Beim Anlass bleiben und Begleitpersonen ankündigen.
Zweitschlüssel nur im Notfall verwenden und den Notfall dokumentieren.
Verweigerung dokumentieren , bevor Sie Duldungsklage oder Kündigung erwägen.

Wie so oft im Mietrecht entscheidet der Einzelfall. Nach aktuellem Stand kommen Vermieter mit konkretem Anlass, rechtzeitiger Ankündigung und sauberer Dokumentation in nahezu allen Fällen zu ihrem Recht.

Rechtsquellen: § 242, § 307 Abs. 1, § 535, § 543, § 555a, § 555c, § 555d BGB, § 123 StGB, Art. 13 Abs. 1 GG, BGH VIII ZR 289/13 (Urteil vom 04.06.2014), BGH VIII ZR 281/13 (Urteil vom 15.04.2015), BGH VIII ZR 420/21 (Urteil vom 26.04.2023).

Energieausweis bei Vermietung: Pflichten, Bußgeld — und was sich 2027 durch das GModG ändert

Fri, 09 Oct 2026 13:55:04 GMT

Energieausweis bei Vermietung: Pflichten, Bußgeld — und was sich 2027 durch das GModG ändert

Rechtsstand: Oktober 2026 | Quellen: §§ 79, 80, 87, 108 GEG, §§ 79, 80, 82, 87, 108, 112 GModG, BGBl. 2026 I Nr. 226, GModG-Infoportal des Bundes, Haufe.de

Der Energieausweis gehört zu den Pflichten, an die private Vermieter oft erst denken, wenn das Inserat schon online ist. Dabei beginnt die Pflicht nicht erst beim Mietvertrag, sondern bereits bei der Anzeige. Zum 1. Januar 2027 kommt Bewegung in das Thema: Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) löst das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab und ändert auch die Regeln für Energieausweise. Bestehende Ausweise bleiben gültig, für neue gelten andere Anforderungen.

Wann Vermieter einen Energieausweis brauchen

Wer eine Wohnung oder ein Haus neu vermietet , muss einen gültigen Energieausweis haben. Für laufende Mietverhältnisse ist kein Ausweis nötig, solange nicht neu vermietet wird. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung.

Die Pflichten nach geltendem Recht (GEG) bauen aufeinander auf:

Inserat: Wer eine Immobilienanzeige schaltet und einen Energieausweis hat, muss bestimmte Pflichtangaben aufnehmen (§ 87 GEG).
Besichtigung: Der Ausweis ist spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen, zum Beispiel ausgelegt oder deutlich sichtbar ausgehängt. Ein Hinweis auf Nachfrage reicht nicht.
Vertragsschluss: Nach Abschluss des Mietvertrags erhält der Mieter das Original oder eine Kopie. Fand keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen.

Baudenkmäler sind nach geltendem GEG von der Vorlagepflicht ausgenommen. Diese Ausnahme entfällt mit dem GModG.

Pflichtangaben im Inserat

Liegt bei Schaltung der Anzeige ein Energieausweis vor, müssen nach § 87 GEG unter anderem genannt werden:

Art des Ausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh pro Quadratmeter und Jahr
Wesentlicher Energieträger der Heizung
Bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse

Diese Pflicht trifft auch private Vermieter, die über Online-Portale inserieren. Wer einen Makler einschaltet, sollte die Angaben trotzdem selbst prüfen. Verstöße in Inseraten werden nicht nur behördlich geahndet, sondern auch wettbewerbsrechtlich abgemahnt. Die Deutsche Umwelthilfe überprüft Immobilienanzeigen seit Jahren systematisch.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis

Nach geltendem GEG gilt eine wichtige Einschränkung: Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen , deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis nötig, es sei denn, das Gebäude erreicht bereits den Wärmeschutzstandard der Wärmeschutzverordnung 1977. Für die übrigen Wohngebäude besteht ein Wahlrecht.

Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der Bewohner und ist deutlich günstiger. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus Bausubstanz und Anlagentechnik. Er ist aufwendiger, aber unabhängig vom Heizverhalten der Mieter und damit aussagekräftiger.

Was sich 2027 durch das GModG ändert

Bundestag und Bundesrat haben das Gebäudemodernisierungsgesetz am 10. Juli 2026 beschlossen. Es wurde am 28. Juli 2026 verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Für Energieausweise gelten die neuen Regeln ab dem 1. Januar 2027 . Die wichtigsten Änderungen für Vermieter:

Digital statt Papier: Neue Ausweise werden digital und maschinenlesbar ausgestellt. Papier gibt es nur noch auf Verlangen.
Wegfall der 1977er-Regel: Die Bedarfsausweispflicht für kleine Altbauten entfällt. Reine Wohngebäude dürfen dann auch bei Baujahr vor 1977 einen Verbrauchsausweis erhalten (§ 82 GModG). Der Verbrauch ist künftig über zwei Jahre zu erfassen statt wie bisher über 36 Monate.
Vertragsverlängerung erfasst: Die Ausstellungs- und Vorlagepflicht gilt künftig auch bei der Verlängerung von Mietverträgen, sofern kein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 GModG).
Denkmalausnahme entfällt: Auch für Baudenkmäler ist dann ein Ausweis vorzulegen.
Neue Pflichtangaben im Inserat für ab 2027 ausgestellte Ausweise (§ 87 GModG), unter anderem Ausstellungsdatum, Jahres-Primärenergiebedarf sowie Baujahr und Effizienzklasse.
Neue Inhalte im Ausweis selbst , etwa CO₂-Emissionen und Modernisierungsempfehlungen. Wohngebäude behalten die Skala A+ bis H.

Übergang (§ 112 GModG): Bestehende Ausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehnjährigen Gültigkeit verwendbar. Für Anzeigen mit einem Altausweis gelten weiterhin die bisherigen Pflichtangaben. Ein vorzeitiger Austausch ist nicht nötig.

Bußgeld und weitere Risiken

Fehlende Vorlage, fehlende Übergabe oder fehlende Pflichtangaben im Inserat sind Ordnungswidrigkeiten, die mit einem Bußgeld bis zu 10.000 Euro geahndet werden können (§ 108 GEG, künftig § 108 GModG). In der Praxis haben behördliche Bußgelder bislang eine geringere Rolle gespielt als wettbewerbsrechtliche Abmahnungen mit Unterlassungserklärung und Kosten.

Den Mietvertrag macht ein fehlender Ausweis nicht unwirksam. Energieausweise dienen nach dem Gesetz der Information. Liegt der tatsächliche Verbrauch später höher, ergeben sich daraus allein in der Regel keine Gewährleistungsansprüche des Mieters, solange im Mietvertrag keine bestimmte Energiebilanz zugesagt wurde.

Checkliste vor der nächsten Neuvermietung

Gültigkeit prüfen: Ausstellungsdatum plus zehn Jahre. Läuft der Ausweis während der Vermarktung ab, rechtzeitig neu beauftragen.
Bis Ende 2026 bewusst entscheiden: Wer für einen Altbau mit bis zu vier Wohnungen ohnehin einen neuen Ausweis braucht, kann ab 2027 unter Umständen einen günstigeren Verbrauchsausweis erhalten. Wer jetzt neu vermietet, braucht den Ausweis aber jetzt.
Inserat prüfen: Alle Pflichtangaben vollständig, Ausweisart korrekt bezeichnet.
Besichtigung vorbereiten: Ausweis unaufgefordert vorlegen, Vorlage kurz dokumentieren.
Übergabe dokumentieren: Kopie mit Mietvertrag übergeben und im Übergabeprotokoll vermerken.
Seriösen Aussteller wählen: Ausweise unqualifizierter Aussteller können Bußgeld- und Haftungsrisiken nach sich ziehen.

Die genauen Pflichten für ab 2027 ausgestellte Ausweise ergeben sich aus dem amtlichen Gesetzestext des GModG. Nach aktuellem Stand gilt: Bis zum 31. Dezember 2026 sind die Regeln des GEG maßgeblich, danach die des GModG.

Rechtsquellen: §§ 79, 80, 87, 108 GEG, §§ 79, 80, 82, 87, 108, 112 GModG (BGBl. 2026 I Nr. 226 vom 28.07.2026).

Tierhaltung in der Mietwohnung: Was Vermieter erlauben müssen — und was sie verbieten dürfen

Fri, 09 Oct 2026 13:50:51 GMT

Tierhaltung in der Mietwohnung: Was Vermieter erlauben müssen — und was sie verbieten dürfen

Rechtsstand: Oktober 2026 | Quellen: § 307, § 535, § 541, § 543 BGB, BGH VIII ZR 168/12, BGH VIII ZR 340/06, LG Aurich 1 S 275/09, Haus & Grund

„Keine Hunde und Katzen" steht noch in vielen Mietverträgen. Durchsetzen lässt sich das seit über zehn Jahren nicht mehr. Trotzdem gehört die Tierhaltung zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Vermieter und Mieter, weil viele Vermieter entweder zu viel verbieten oder zu schnell nachgeben. Wer die Linie des BGH kennt, kann eine Anfrage sauber prüfen und im Mietvertrag eine Klausel verwenden, die im Streitfall auch hält.

Die zwei Grundsatzurteile des BGH

Kleintiere (BGH VIII ZR 340/06, Urteil vom 14.11.2007). Die Haltung von Kleintieren wie Hamstern, Meerschweinchen, Ziervögeln, Zierfischen oder Schildkröten in geschlossenen Behältnissen gehört in der Regel zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Eine Klausel, die Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht und dabei nur Ziervögel und Zierfische ausnimmt, ist nach § 307 BGB unwirksam. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter die Zustimmung nur aus sachlichen Gründen verweigern dürfte. Die Klausel muss klarstellen, dass die Haltung üblicher Kleintiere nicht zustimmungspflichtig ist.

Hunde und Katzen (BGH VIII ZR 168/12, Urteil vom 20.03.2013). Eine Formularklausel, die die Haltung von Hunden und Katzen generell verbietet, ist unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie jede Abwägung im Einzelfall ausschließt, auch dort, wo diese eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele. Ob ein konkretes Tier zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, verlangt eine umfassende Interessenabwägung .

Wichtig für Vermieter: Die Unwirksamkeit des Verbots bedeutet keinen Freibrief für jedes Tier. Im entschiedenen Fall ging es um einen kleinen Mischlingshund mit etwa 20 cm Schulterhöhe. Der BGH hat die Sache zur Abwägung zurückverwiesen und ausdrücklich keine pauschale Erlaubnis ausgesprochen.

Drei Kategorien, drei Regeln

Kleintiere in üblicher Anzahl darf der Mieter ohne Zustimmung halten. Grenzen gibt es erst bei einer Anzahl, die über das Übliche hinausgeht, oder bei konkreten Störungen, etwa durch Geruch oder Lärm.

Hunde und Katzen sind keine Kleintiere. Ein Zustimmungsvorbehalt im Mietvertrag ist zulässig, die Entscheidung darüber aber nicht frei. Der Vermieter darf nur aus sachlichen Gründen ablehnen. Reine Abneigung gegen Tiere oder die Sorge, dass „irgendwann etwas passieren könnte", reicht nicht.

Assistenzhunde wie Blindenführhunde oder Diabetikerwarnhunde haben eine Sonderstellung. Hier fällt die Abwägung wegen des gesundheitlichen Bedarfs regelmäßig zugunsten des Mieters aus.

Was in die Abwägung einfließt

Der BGH hat keine starre Liste aufgestellt. In der Praxis zählen vor allem:

Art, Größe und Verhalten des Tieres: Ein ruhiger, kleiner Hund ist anders zu bewerten als ein großer Hund in einer kleinen Wohnung.
Anzahl der Tiere im Verhältnis zur Wohnungsgröße.
Gebäude und Hausgemeinschaft: Hellhörigkeit, Allergiker oder ältere Mieter im Haus, Zustand und Ausstattung der Wohnung.
Bisherige Handhabung im Haus: Wer anderen Mietern Hunde erlaubt hat, braucht für eine Ablehnung besonders tragfähige Gründe.
Gefährlichkeit: Bei Hunden, die landesrechtlich als gefährlich eingestuft sind, oder bei gefährlichen Exoten fällt die Abwägung regelmäßig zugunsten des Vermieters aus.

Erlaubnis erteilt: gebunden, aber nicht schutzlos

Eine einmal erteilte Erlaubnis kann der Vermieter nicht beliebig zurücknehmen. Ein Widerruf braucht einen triftigen Grund, typischerweise erhebliche Störungen, die nach der Erlaubnis aufgetreten sind. Verweigert oder entzieht der Vermieter eine Erlaubnis ohne tragfähigen Grund, riskiert er, dass ihm die Verweigerung des vertragsgemäßen Gebrauchs vorgeworfen wird. Das kann dem Mieter ein Kündigungsrecht verschaffen.

Umgekehrt deckt eine Erlaubnis keinen Missbrauch. Auch bei erlaubter Haltung gilt: Wird die Tierhaltung zur erheblichen Belästigung, etwa durch eine massiv überhöhte Zahl von Tieren mit Geruchsproblemen im Treppenhaus, ist das ein vertragswidriger Gebrauch. Das LG Aurich hat in einem Fall mit 15 Katzen die fristlose Kündigung trotz grundsätzlich erlaubter Katzenhaltung für wirksam gehalten (Az. 1 S 275/09).

So reagieren Sie auf unerlaubte oder störende Tierhaltung

Sachverhalt dokumentieren: Datum, Art der Störung, Beschwerden anderer Mieter, Fotos.
Abmahnen mit konkreter Frist, das Tier abzuschaffen oder das störende Verhalten zu beenden (§ 541 BGB).
Unterlassungsklage , wenn der Mieter die Abmahnung ignoriert.
Kündigung bei fortgesetzter, erheblicher Pflichtverletzung nach Abmahnung. Bei schweren Fällen kommt die fristlose Kündigung nach § 543 BGB in Betracht. Nach der Rechtsprechung kann etwa das wiederholte Freilaufenlassen von Hunden auf Gemeinschaftsflächen trotz Abmahnung eine fristlose Kündigung tragen.

Wichtig ist die Reihenfolge: Eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung scheitert in aller Regel.

Eine Klausel, die hält

Weil Totalverbote und zu enge Zustimmungsvorbehalte unwirksam sind, bietet sich eine differenzierte Regelung an:

Haltung üblicher Kleintiere in angemessener Zahl ist ausdrücklich zustimmungsfrei.
Andere Tiere , insbesondere Hunde und Katzen, bedürfen der Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung wird nur aus sachlichen Gründen versagt.
Die Zustimmung kann bei erheblichen Störungen widerrufen werden.
Regeln für Gemeinschaftsflächen, etwa Leinenpflicht, gehören in die Hausordnung, sofern diese wirksam Vertragsbestandteil ist.

Eine solche Klausel bildet die Abwägung ab, die der BGH ohnehin verlangt, und gibt Ihnen im Streitfall eine klare Grundlage.

Checkliste für Vermieter

Altverträge prüfen: Ein generelles Hunde- und Katzenverbot oder ein Zustimmungsvorbehalt ohne Kleintier-Ausnahme ist unwirksam.
Anfragen schriftlich beantworten: Bei Ablehnung die konkreten Gründe nennen.
Gleichbehandlung im Blick behalten: Unterschiedliche Entscheidungen im selben Haus sauber begründen können.
Bei Problemen früh abmahnen: Lange geduldete Störungen sind später schwer als Kündigungsgrund vorzutragen.
Assistenztiere gesondert behandeln: Hier gibt es kaum Ablehnungsspielraum.

Ob eine konkrete Tierhaltung zulässig ist, bleibt eine Abwägung im Einzelfall. Nach aktuellem Stand schützt Sie eine differenzierte Klausel mit klarer Kleintier-Ausnahme am besten vor Streit und unwirksamen Regelungen.

Rechtsquellen: § 307 Abs. 1 BGB, § 535 Abs. 1 BGB, § 541 BGB, § 543 BGB, BGH VIII ZR 340/06 (Urteil vom 14.11.2007), BGH VIII ZR 168/12 (Urteil vom 20.03.2013), LG Aurich 1 S 275/09.

Wallbox in Mietwohnung & WEG: Anspruch & Pflichten

Wed, 23 Sep 2026 15:51:32 GMT

Wallbox in der Mietwohnung und in der Eigentümergemeinschaft: Wann Vermieter zustimmen müssen

Rechtsstand: September 2026 | Quellen: § 554, § 551 Abs. 3, § 546 BGB, § 20 Abs. 2, § 21 Abs. 1, § 19, § 44 WEG, LG München I 31 S 12015/21, AG Düsseldorf 290a C 2/24, Haus & Grund

Wer ein Elektroauto fährt und keine eigene Garage hat, braucht einen Ladeplatz. Seit dem 1. Dezember 2020 hat der Gesetzgeber dafür einen Anspruch geschaffen, den Vermieter und Eigentümergemeinschaft nicht mehr pauschal abwehren können. Sie können nur noch mitbestimmen, wie die Wallbox eingebaut wird. Für Vermieter ist das ein Punkt, an dem eine falsche Reaktion teuer werden kann.

Der Anspruch des Mieters: § 554 BGB

Nach § 554 Abs. 1 BGB kann der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen erlaubt, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen . Das ist ein Zustimmungsanspruch, keine Ermessensentscheidung. Der Vermieter darf nur ablehnen, wenn ihm die Maßnahme auch unter Würdigung der Mieterinteressen nicht zugemutet werden kann. Diese Hürde liegt hoch.

Aus der Literatur werden als Beispiele genannt: eine Hauselektrik, die die zusätzliche Last nicht trägt und nicht zumutbar erweitert werden kann, oder ein Denkmalschutz, der erhebliche Eingriffe ausschließt. Allgemeine Bedenken, etwa zur Optik oder zum Mehraufwand, tragen in der Regel nicht.

Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist nach § 554 Abs. 2 BGB unwirksam . Eine Klausel im Mietvertrag, die Wallboxen ausschließt, hilft dem Vermieter also nicht.

Grenze: Der Anspruch setzt voraus, dass der Mieter an der betreffenden Fläche bereits ein Nutzungsrecht hat, etwa an einem mitgemieteten Stellplatz oder einer Garage. Er begründet keinen Anspruch auf einen bestimmten Stellplatz.

Kosten, Sicherheit, Rückbau

Der Mieter trägt Einbau, Betrieb, Wartung und den späteren Rückbau, soweit nichts anderes vereinbart ist. Eine Modernisierungsumlage auf die anderen Mieter scheidet aus, wenn die Wallbox auf den Wunsch des Mieters eingebaut wird.

Der Mieter kann sich nach § 554 Abs. 1 S. 3 BGB zu einer besonderen Sicherheit verpflichten, für die § 551 Abs. 3 BGB entsprechend gilt. Sie ist also getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen. In der Praxis sollten Sie diese Sicherheit und die Rückbaupflicht als Bedingung der Erlaubnis in eine schriftliche Vereinbarung aufnehmen. Vereinbaren Sie, dass die Wallbox bei Auszug auf Wunsch gegen Ablöse verbleiben kann. Das erspart dem Mieter den Rückbau und dem Nachmieter das Genehmigungsverfahren.

Wie der Einbau geschieht: Was der Vermieter bestimmen darf

Der Vermieter darf nicht das Ob , aber das Wie mitgestalten: Leitungsführung, Standort, Sicherheitsstandards, Anforderungen an die Elektrik. Die ausführende Fachfirma darf der Mieter nach der Rechtsprechung grundsätzlich selbst wählen (LG München I, Berufungsurteil vom 23.06.2022 – 31 S 12015/21), sofern sie fachlich geeignet ist. Der Anschluss darf nur durch eine Elektrofachkraft erfolgen. Wallboxen bis 11 kW müssen beim Netzbetreiber angemeldet werden, größere Anlagen bedürfen seiner Zustimmung.

Strom: Sinnvoll ist ein eigener Zähler mit eigenem Stromvertrag des Mieters. Wollen Sie den Ladestrom selbst weiterreichen, prüfen Sie vorher, welche energiewirtschaftlichen Pflichten Sie als Lieferant treffen. Ladestrom gehört nicht in die Betriebskostenabrechnung.

Eigentümergemeinschaft: Anspruch aus § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG

Für Wohnungseigentümer regelt § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG dasselbe: Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ihm angemessene bauliche Veränderungen gestattet werden, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen . Eine Wallbox ist regelmäßig eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum. Eine Zustimmung jedes einzelnen Eigentümers ist nicht nötig, entscheidend ist der Beschluss der Gemeinschaft.

Wichtig ist die Trennung von Ob und Wie . Jeder Eigentümer kann den Beschluss über das „Ob" verlangen. Über die Durchführung entscheidet die Gemeinschaft nach § 20 Abs. 2 S. 2 WEG im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Einen Anspruch auf eine bestimmte Ausführung, etwa ein selbst entworfenes Ladekonzept, gibt es nicht. Verweigert die Gemeinschaft den Beschluss, hilft die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG.

Weitere Punkte, die in der Praxis oft entscheiden:

Kosten: Sie tragen nach § 21 Abs. 1 S. 1 WEG die Eigentümer, die die Wallbox verlangen. Eine Kostenbeteiligung der übrigen Eigentümer gibt es nicht.
Bestimmtheit: Ein Gestattungsbeschluss muss hinreichend konkret sein. Fehlen Vorgaben zu Ausführung, Leitungsführung und Ort der Anbringung, kann er auf Anfechtung hin aufgehoben werden (AG Düsseldorf, 290a C 2/24).
Gemeinschaftslösung: Die bloße Planung einer gemeinsamen Ladeinfrastruktur erlaubt es in der Regel nicht, den Antrag eines einzelnen Eigentümers auf unbestimmte Zeit zu vertagen.
Kapazität: Reicht der Hausanschluss nicht für alle Wünsche, entfällt der Anspruch nicht. Praktische Lösungen sind ein Lastmanagement, ein Ausbau des Anschlusses oder eine Gebrauchsregelung nach § 19 Abs. 1 WEG.
Verbote: Ein Beschluss, der das Abstellen von Elektrofahrzeugen in der Tiefgarage generell untersagt, verstößt gegen § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG (AG Wiesbaden, Urteil vom 04.02.2022 – 92 C 541/21).

Vermietete Eigentumswohnung: der Vermieter sitzt zwischen den Stühlen

Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, stehen Sie zwischen zwei Ansprüchen: Der Mieter verlangt von Ihnen die Erlaubnis nach § 554 BGB, und Sie brauchen dafür selbst die Gestattung der Gemeinschaft nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Der Mieter kann sich nicht direkt an die Gemeinschaft wenden. Sie sind verpflichtet, den Beschluss zu beantragen und im Zweifel durchzusetzen. Scheitert der Einbau an einer schuldhaften Untätigkeit des Vermieters, kann ein Schadensersatzanspruch des Mieters in Betracht kommen, etwa für Mehrkosten beim Laden an öffentlichen Ladepunkten.

Checkliste für Vermieter

Antrag schriftlich verlangen: Fahrzeug, Stellplatz, Gerätedaten, Fachfirma, Leitungsführung.
Elektrik prüfen lassen: Reicht die Kapazität, ist ein Lastmanagement nötig?
Bei Eigentumswohnung sofort WEG-Beschluss beantragen: nicht warten, bis der Mieter drängt.
Vereinbarung schriftlich fassen: Kosten, Betrieb, Haftung, Rückbau oder Verbleib gegen Ablöse, Sicherheit nach § 554 Abs. 1 S. 3 BGB.
Stromabrechnung klären: eigener Zähler und eigener Stromvertrag des Mieters.
Nicht pauschal ablehnen: Eine Ablehnung ohne echten Unzumutbarkeitsgrund ist wegen § 554 Abs. 2 BGB regelmäßig angreifbar.

Ob die Ablehnung im Einzelfall trägt, hängt von der konkreten Haus- und Vertragslage ab. Nach aktuellem Stand ist eine frühe, schriftlich dokumentierte Einigung der einfachste Weg.

Rechtsquellen: § 554 Abs. 1, 2 BGB, § 551 Abs. 3 BGB, § 546 BGB, § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 und S. 2 WEG, § 21 Abs. 1 S. 1 WEG, § 19 Abs. 1 WEG, § 44 Abs. 1 S. 2 WEG, LG München I 31 S 12015/21 (Urteil vom 23.06.2022), AG Düsseldorf 290a C 2/24, AG Wiesbaden 92 C 541/21 (Urteil vom 04.02.2022).

Klimaanlage in Miete & WEG: Rechtslage nach BGH 2026

Wed, 23 Sep 2026 15:47:55 GMT

Klimaanlage in der Mietwohnung und in der Eigentümergemeinschaft: Was nach dem BGH-Urteil 2026 gilt

Rechtsstand: September 2026 | Quellen: § 14, § 20, § 44 WEG, § 535, § 546, § 554, § 551, § 906, § 1004 BGB, BGH V ZR 162/25, TA Lärm, Bundesgerichtshof (Pressemitteilung Nr. 130/2026)

Nach den Hitzesommern der letzten Jahre kommen bei Vermietern und Eigentümern immer häufiger dieselben Fragen an: Darf der Mieter eine Klimaanlage einbauen? Muss die Eigentümergemeinschaft zustimmen, und wann darf sie ablehnen? Mit dem Urteil vom 17. Juli 2026 hat der BGH die Lage für Wohnungseigentümer deutlich verschoben. Für Mieter gilt es ausdrücklich nicht.

Split oder Monoblock: der technische Unterschied ist der rechtliche

Monoblock-Geräte stehen in der Wohnung, der Abluftschlauch führt durch das Fenster. Es wird nichts gebohrt und nichts fest montiert. Damit ist das Gerät in der Regel keine bauliche Veränderung.

Split-Geräte bestehen aus Innen- und Außeneinheit, verbunden durch Kältemittelleitungen und Stromkabel. Dafür ist meist ein Wanddurchbruch nötig, die Außeneinheit hängt an Fassade oder Balkon. Das ist ein Eingriff in die Bausubstanz und rechtlich eine bauliche Veränderung.

Eine Grauzone bilden mobile Split-Geräte , deren Außeneinheit nur aufgestellt oder ins Fenster gehängt wird. Hängt die Außeneinheit dauerhaft und sichtbar außen, kann bereits das zustimmungspflichtig sein. Maßgeblich ist immer der Einzelfall.

Eigentümergemeinschaft: Anspruch auf Gestattung (BGH V ZR 162/25)

Ein Fassadendurchbruch für ein Klima-Splitgerät ist eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums und braucht nach § 20 Abs. 1 WEG einen Gestattungsbeschluss. Klimageräte gehören nicht zu den privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG, etwa Barrierefreiheit oder Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge. Trotzdem kann ein Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG bestehen. Er lässt sich bei Ablehnung mit der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG durchsetzen.

Im entschiedenen Fall beantragten Eigentümer in Berlin am 14. Dezember 2023 die Gestattung eines Split-Geräts auf ihrem Balkon. Der Antrag fand keine Mehrheit. Das Amtsgericht Pankow wies die Klage ab, das Landgericht Berlin II ersetzte den Beschluss mit Vorgaben zu Gerätetyp und Betriebsmodus. Der BGH bestätigte das.

Seine Kernaussagen:

Maßstab: Der Anspruch besteht, wenn keine Rechte der nicht zustimmenden Eigentümer über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Auch größere Eingriffe wie Fassadendurchbrüche erreichen diese Schwelle nicht, wenn sie sachgerecht geplant und fachgerecht ausgeführt werden. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung kein Eigentümer verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.
Lärm: Zu erwartende Betriebsgeräusche stehen dem Anspruch regelmäßig nicht entgegen. Anders ist es nur, wenn schon vorab feststeht, dass es zu einer Beeinträchtigung kommen wird. Ein für den heimischen Markt zugelassenes Gerät kann die Richtwerte der TA Lärm grundsätzlich einhalten.
Später auftretende Störungen: Sie bleiben abwehrbar, nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG sowie § 1004 Abs. 1 i. V. m. § 906 BGB. Die Gestattung schließt solche Ansprüche nicht aus. Verlangt werden kann aber in der Regel nicht die Stilllegung, sondern es kommen vorrangig zeitliche Nutzungsbeschränkungen in Betracht. Zusätzlich kann die Gemeinschaft Regeln in der Hausordnung treffen.
Standort: Im Fall lag das nächste Schlafzimmerfenster mehrere Meter vom Balkon entfernt. Deshalb sah der BGH auch wegen des Ortes der Anbringung keine Beeinträchtigung.

Was das Urteil nicht sagt: Optische Beeinträchtigungen hatte die Gemeinschaft im Fall gar nicht geltend gemacht, der BGH hat sie deshalb nicht geprüft. Das Urteil lässt sich nicht als Freibrief lesen, dass Fassadenbild, Montageort und Gerätetyp keine Rolle spielen. Auch die Frage, wo genau die Grenze zur unzumutbaren Beeinträchtigung liegt, bleibt Einzelfallabwägung. Ein Eigentümer, der ohne Beschluss einbaut, riskiert weiterhin den Rückbau.

Praxis für den Antrag: Legen Sie der Gemeinschaft Gerätedaten (Schallleistung, Bauart), einen konkreten Montageort mit Abstand zu Nachbarfenstern, die Ausführung durch einen Fachbetrieb und einen Vorschlag für Betriebszeiten vor. Je konkreter der Antrag, desto schwerer ist er abzulehnen.

Vermietete Eigentumswohnung: zwei Zustimmungen

Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, müssen Sie zwei Ebenen unterscheiden. Sie selbst brauchen als Eigentümer die Gestattung der Gemeinschaft, und der Mieter braucht Ihre Zustimmung. Das Urteil gibt dem Mieter keinen unmittelbaren Anspruch auf den Einbau. Es stärkt aber Ihre Position gegenüber der Gemeinschaft: Sie können die Gestattung verlangen und sie dann, wenn Sie das wollen, an den Mieter weitergeben. Als Eigentümer bleiben Sie gegenüber der Gemeinschaft verantwortlich. Regeln Sie mit dem Mieter deshalb Kosten, Haftung, Betrieb und Rückbau schriftlich.

Mietwohnung: Monoblock ja, Split nur mit Zustimmung

In der Mietwohnung gilt nach aktuellem Stand eine einfache Trennlinie. Mobile Monoblock-Geräte darf der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters aufstellen, solange nichts gebohrt oder fest montiert wird. Fest installierte Split-Anlagen brauchen die Zustimmung des Vermieters .

Einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung gibt es nicht. Klimageräte zählen nicht zu den privilegierten Maßnahmen des § 554 BGB, der nur Barrierereduzierung, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte nennt. Der Vermieter darf also grundsätzlich ablehnen. Gute Gründe erleichtern die Position im Streitfall: Eingriff in die Fassade, Lärm für andere Mieter, Denkmalschutz, fehlende Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Baut der Mieter ohne Zustimmung ein, kann der Vermieter den Rückbau auf Kosten des Mieters verlangen. Bei Auszug schuldet der Mieter ohnehin die Rückgabe im vertragsgemäßen Zustand (§ 546 BGB). Im Extremfall kommt nach Abmahnung auch die Kündigung in Betracht.

Zustimmung nur mit klarer Vereinbarung

Wenn Sie zustimmen wollen, sollten Sie die Erlaubnis nicht mündlich erteilen. Regeln Sie schriftlich:

Ausführung: Einbau nur durch einen Fachbetrieb. Arbeiten am Kältemittelkreislauf gehören ohnehin in die Hand von Fachbetrieben mit entsprechender Sachkunde.
Standort und Optik: Montageort, Leitungsführung, Farbe der Außeneinheit, Abstand zu Nachbarfenstern.
Betrieb: Betriebszeiten, Kondensatführung, Einhaltung der TA-Lärm-Werte.
Kosten und Haftung: Der Mieter trägt Einbau, Betrieb, Wartung und Schäden. Der Vermieter erhält Nachweise über Fachbetrieb und Gerät.
Rückbau: Verpflichtung zum Rückbau bei Auszug samt Wiederherstellung der Fassade. Eine zusätzliche Sicherheit kann vereinbart werden, behalten Sie dabei die Grenze des § 551 BGB im Blick.
Eigentümergemeinschaft: In der WEG gilt die Erlaubnis erst nach der Gestattung durch die Gemeinschaft. Machen Sie die Zustimmung davon abhängig.

Wie bei allen baulichen Veränderungen hängt die Bewertung im Einzelfall von Standort, Gerät und Vertragslage ab. Nach aktuellem Stand ist eine früh dokumentierte, konkrete Vereinbarung der beste Schutz vor Streit.

Rechtsquellen: § 20 Abs. 1, 2, 3 WEG, § 44 Abs. 1 S. 2 WEG, § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 554 BGB, § 546 BGB, § 551 BGB, § 906 BGB, § 1004 Abs. 1 BGB, BGH V ZR 162/25 (Urteil vom 17.07.2026), TA Lärm.

Rauchmelderpflicht: Wartung & Kosten für Vermieter

Wed, 23 Sep 2026 15:35:42 GMT

Rauchmelderpflicht: Einbau, Wartung — und warum Mietkosten nicht umlagefähig sind

Rechtsstand: September 2026 | Quellen: § 555b, § 555c, § 559 BGB, § 2 Nr. 17 BetrKV, BGH VIII ZR 379/20, BGH VIII ZR 117/21, BGH VIII ZR 167/03, § 44 NBauO, DIN 14676, Haus & Grund

Rauchmelder sind in allen 16 Bundesländern Pflicht, und trotzdem gehören sie zu den Positionen, die in der Nebenkostenabrechnung am häufigsten falsch laufen. Die Ursache ist fast immer dieselbe: Einbau, Wartung und Gerätemiete werden in einen Topf geworfen, obwohl der BGH sie 2022 in zwei Urteilen ausdrücklich unterschiedlich behandelt hat.

Die Pflicht: was, wo und wer

Alle Landesbauordnungen verlangen Rauchwarnmelder in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen. Für den Einbau ist der Eigentümer verantwortlich, bei vermieteten Wohnungen also der Vermieter. Wer nicht nachrüstet, handelt ordnungswidrig, und je nach Bundesland drohen empfindliche Bußgelder.

Unterschiedlich geregelt ist die Betriebsbereitschaft , also die laufende Prüfung. In vielen Ländern, darunter Niedersachsen (§ 44 Abs. 5 NBauO), Baden-Württemberg, Bremen und Berlin, liegt sie beim unmittelbaren Besitzer der Wohnung, also beim Mieter, es sei denn, der Eigentümer übernimmt sie selbst. Andere Länder weisen sie dem Eigentümer zu. Maßgeblich ist die Bauordnung des Landes, in dem die Wohnung liegt.

Wer wartet in der Praxis?

Auch wo das Landesrecht die Wartung dem Mieter zuweist, ist die Übertragung riskant: Im Schadensfall müssen Sie nachweisen können, dass der Mieter die Aufgabe tatsächlich übernommen hat und erfüllt. Ob mietrechtlich stets eine Wartungspflicht des Vermieters besteht, wird nicht einheitlich beurteilt. Praktisch empfiehlt es sich daher, dass der Vermieter die Wartung selbst übernimmt : über einen Dienstleister, mit jährlicher Sicht- und Funktionsprüfung nach DIN 14676 und einem Wartungsprotokoll je Wohnung. Das schafft einen einheitlichen Nachweis und ist zugleich die Grundlage für die Umlage (siehe unten). Der Mieter muss dafür Zutritt gewähren, kündigen Sie Termine rechtzeitig an.

Einbau und Erstausstattung

Anschaffungs- und Einbaukosten sind keine Betriebskosten und dürfen nicht über die Nebenkostenabrechnung laufen. Wird im bestehenden Mietverhältnis nachgerüstet, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB). Deren Kosten können Sie unter den Voraussetzungen der §§ 555c, 559 ff. BGB über eine Modernisierungsmieterhöhung weitergeben. Bei den geringen Beträgen verzichten viele Vermieter darauf, weil Ankündigung und Erklärung mehr Aufwand bedeuten, als sie einbringen.

Mietkosten: nicht umlagefähig (BGH VIII ZR 379/20)

Mit Urteil vom 11. Mai 2022 (VIII ZR 379/20) hat der BGH eine lange umstrittene Frage entschieden: Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind keine sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV. Sie sind den Kosten für den Erwerb gleichzusetzen und damit nicht umlagefähig. Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin die Geräte gemietet und in der Abrechnung die Position „Miete + Wartung Rauchmelder" auf alle Mieter verteilt.

Die Begründung: Andernfalls könnte der Vermieter die ihm zugewiesene Belastung mit den Anschaffungskosten umgehen, indem er sich für Miete statt Kauf entscheidet. Dass die Betriebskostenverordnung die Miete für bestimmte Messgeräte ausdrücklich nennt, etwa bei Wasserzählern oder der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, ändert daran nichts. Diese Ausnahmen gelten nur dort, wo sie stehen.

Die Praxisfolge betrifft Mietmodelle mit Servicevertrag: Wird eine Pauschale für Miete und Wartung angeboten, darf nur der Wartungsanteil umgelegt werden. Lassen Sie sich die Positionen deshalb vom Anbieter getrennt ausweisen.

Wartung: umlagefähig (BGH VIII ZR 117/21)

Am 5. Oktober 2022 hat der BGH in der Gegenrichtung entschieden (VIII ZR 117/21): Die Kosten der regelmäßigen Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft sind als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegbar. Sie fallen unter eine Klausel, die die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen vorsieht, und zwar auch dann, wenn die Rauchmelder erst nach Vertragsschluss eingebaut wurden. Dass die Landesbauordnung (im entschiedenen Fall die Berliner) die Wartung öffentlich-rechtlich dem Mieter zuweist, steht der Umlage nicht entgegen.

Nicht umlagefähig bleiben Anschaffung, der Ersatz defekter Geräte und Reparaturen. Das ist Erwerb beziehungsweise Instandhaltung, nicht Betrieb.

Die Vertragsfalle: „sonstige Betriebskosten" müssen benannt sein

Für die Positionen Nr. 1 bis 16 der BetrKV genügt der Verweis auf die Verordnung im Mietvertrag. Nr. 17 ist anders: Sonstige Betriebskosten müssen im Mietvertrag konkret benannt sein (BGH VIII ZR 167/03, Urteil vom 07.04.2004). Ein pauschaler Verweis auf „sonstige Betriebskosten" reicht nicht.

Im Fall VIII ZR 117/21 genügte die vereinbarte Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen. Ob eine allgemeine Neukostenklausel allein ausreicht, um nachträglich entstandene Kosten wie die Rauchmelder-Wartung umzulegen, hat der BGH ausdrücklich offengelassen. Für Neuverträge sollten Sie „Wartung von Rauchwarnmeldern" deshalb ausdrücklich aufführen. In Altverträgen, deren Klausel die Wartung weder nennt noch unter Brandschutz- und Brandmeldeanlagen fassen lässt, ist die Umlage angreifbar. Im Zweifel bleibt dort nur die Zustimmung des Mieters.

So rechnen Sie sauber ab

Kosten trennen: Wartung, Miete, Ersatz und Einbau getrennt erfassen. Nur die Wartung geht in die Abrechnung.
Eigene Position: „Wartung Rauchwarnmelder" unter den sonstigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV) ausweisen, mit Anzahl der Melder je Wohnung.
Mietvertrag prüfen: Ist die Wartung ausdrücklich oder als Betrieb von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen benannt?
Nachweis führen: Wartungsprotokoll je Wohnung, Termine und Zutritt dokumentieren.
Mietmodelle meiden oder splitten: Anbieter mit Miete plus Servicepauschale nur nutzen, wenn der Wartungsanteil separat ausgewiesen wird.

Wie bei allen Betriebskostenpositionen gilt: Was der Vermieter nicht umlegen darf, trägt er selbst. Bei den Rauchmeldern sind das Anschaffung, Miete und Ersatz. Die Wartung dagegen lässt sich nach aktuellem Stand mit sauberer Vertragsklausel und getrennter Rechnung umlegen.

Rechtsquellen: § 555b, § 555c, § 559 BGB, § 2 Nr. 17 BetrKV, BGH VIII ZR 379/20 (Urteil vom 11.05.2022), BGH VIII ZR 117/21 (Urteil vom 05.10.2022), BGH VIII ZR 167/03 (Urteil vom 07.04.2004), § 44 Abs. 5 NBauO, DIN 14676.

Winterdienst: Streupflicht & Haftung für Vermieter

Wed, 23 Sep 2026 15:26:18 GMT

Winterdienst und Streupflicht: Wer bei Glätte haftet — und was Vermieter umlegen dürfen

Rechtsstand: September 2026 | Quellen: § 535, § 278, § 823, § 556, § 556a BGB, § 1 und § 2 Nr. 4 und 8 BetrKV, BGH VIII ZR 250/23, kommunale Straßenreinigungssatzungen, Haufe.de

Der erste Frost kommt meist schneller als die Winterdienst-Planung. Dabei ist die Rechtslage für Vermieter unbequemer, als viele annehmen: Wer die Streupflicht auf Mieter oder einen Hausmeisterdienst überträgt, hat die Verantwortung nicht abgegeben, sondern nur verlagert. Mit dem BGH-Urteil vom 6. August 2025 ist das für die Haftung gegenüber den eigenen Mietern noch einmal deutlich geworden.

Zwei Pflichten, zwei Haftungsmaßstäbe

Beim Winterdienst laufen zwei Rechtsgrundlagen nebeneinander. Die Unterscheidung ist der Schlüssel zum ganzen Thema.

Die allgemeine Verkehrssicherungspflicht trifft den Grundstückseigentümer gegenüber jedermann: Passanten, Lieferanten, Besucher. Sie folgt aus § 823 BGB und wird durch die Straßenreinigungssatzung der Gemeinde konkretisiert, die häufig auch den Gehweg vor dem Grundstück den Anliegern zuweist. Diese Pflicht lässt sich delegieren. Sie verengt sich dann auf Auswahl, Anweisung und Kontrolle des Beauftragten.

Die vertragliche Nebenpflicht trifft den Vermieter gegenüber seinen Mietern. Aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB muss er die Wege auf dem Grundstück in den Wintermonaten räumen und streuen: Hauseingang, Zuwege, Hof und den Zugang zu den Mülltonnen. Inhaltlich entspricht sie der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht, folgt bei der Delegation aber anderen Regeln, wie das BGH-Urteil zeigt.

Wann und wie geräumt werden muss

Umfang und Zeiten regelt die kommunale Satzung , nicht der Mietvertrag. Typisch ist ein Beginn werktags gegen 7 Uhr und sonn- und feiertags gegen 8 oder 9 Uhr, jeweils bis etwa 20 Uhr. Maßgeblich ist aber immer die Satzung Ihrer Gemeinde, die abweichen kann. Gehwege sind so breit zu räumen, dass sich Fußgänger begegnen können. Salz ist vielerorts beschränkt oder für Privatgrundstücke verboten, dann bleiben abstumpfende Mittel wie Sand oder Granulat.

Die Streupflicht entsteht bei allgemeiner Glättebildung , nicht bei einzelnen Glättestellen. Bei anhaltendem Schneefall muss nicht durchgehend geräumt werden, wohl aber mehrfach am Tag und spätestens nach dem Ende des Schneefalls. Praktisch heißt das: Wetterwarnungen ernst nehmen. Im BGH-Fall (siehe unten) war Glatteis vorhergesagt, der Weg aber nicht von Eis befreit.

Übertragung auf Mieter: möglich, aber keine Haftungsbefreiung

Der Vermieter kann den Winterdienst im Mietvertrag oder in der Hausordnung auf die Mieter übertragen. Die Hausordnung wirkt nur, wenn sie Vertragsbestandteil ist. Ein Aushang am schwarzen Brett genügt nicht. Regeln Sie Fläche, Zeiten und Turnus eindeutig, sonst ist die Übertragung im Streitfall angreifbar. Sie muss den Mietern außerdem zumutbar sein: Bei hohem Alter, Krankheit oder dauerhafter Abwesenheit wird sie problematisch, und die Kontrollpflichten des Vermieters steigen.

Auch nach wirksamer Übertragung bleibt der Vermieter zur stichprobenartigen Kontrolle verpflichtet und muss im Streitfall belegen können, dass er kontrolliert hat. Dokumentieren Sie Kontrollen deshalb mit Datum, kurzer Notiz und Foto.

Ein Punkt wird oft übersehen: Erledigen die Mieter den Winterdienst selbst, dürfen Sie daneben nicht die Kosten eines externen Dienstes umlegen. Das wäre eine Doppelbelastung.

Das BGH-Urteil vom 6. August 2025

Im Fall VIII ZR 250/23 stürzte die Mieterin einer Eigentumswohnung an einem Januarmorgen auf dem Weg zum Haus. Der Weg war nicht von Eis befreit, obwohl Glatteis vorhergesagt war. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte den Winterdienst an einen professionellen Hausmeisterdienst übertragen. Die Mieterin verlangte 12.000 Euro Schmerzensgeld von ihrer Vermieterin. Das Landgericht wies die Klage ab: Nach der Delegation hafte die Vermieterin nur noch bei verletzten Kontrollpflichten. Der BGH hob das Urteil auf.

Seine Kernaussagen:

Das Räumen und Streuen der Wege ist eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, auch wenn er nur Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist.
Bei dieser vertraglichen Pflicht verengt sich die Verantwortung durch Delegation gerade nicht auf Kontrolle. Der Vermieter bleibt aus dem Mietvertrag verpflichtet, Art und Umfang seiner Pflicht ändern sich nicht.
Der Hausmeisterdienst ist Erfüllungsgehilfe des Vermieters. Für dessen Verschulden haftet er nach § 278 BGB wie für eigenes.

Der BGH hat den Fall an das Landgericht zurückverwiesen. Ob die Vermieterin im konkreten Fall zahlen muss, ist damit noch nicht entschieden. Gegenüber Passanten und anderen Dritten gilt weiterhin der mildere Maßstab der Kontrolle.

Für die Praxis bedeutet das: Ein professioneller Winterdienst ist gegenüber Ihren Mietern kein Haftungsschild. Er verschiebt das Risiko nur wirtschaftlich, über Dienstleistervertrag, Haftpflichtversicherung und Regress. Offen bleibt, wie sich die Grundsätze bei einer Übertragung auf andere Mieter des Hauses auswirken, denn das Urteil betraf einen gewerblichen Dienst. Gehen Sie hier vorsichtshalber vom strengeren Maßstab aus und dokumentieren Sie Einweisung und Kontrolle sorgfältig.

Was sich umlegen lässt

Die Kosten des Winterdienstes gehören zur Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV. Voraussetzung ist eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag. Für die Positionen Nr. 1 bis 16 genügt dabei der Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Verteilt wird ohne andere Vereinbarung nach der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB).

Umlagefähig sind die laufenden Kosten: die Rechnung des Winterdienstunternehmens und das Streumaterial. Nicht umlagefähig sind die Anschaffung von Räumgeräten, weil sie eine Investition ist, sowie Bußgelder und Schadensersatz.

Räumt der Vermieter selbst, darf er höchstens ansetzen, was ein Dritter für die gleichwertige Leistung berechnen würde, ohne Umsatzsteuer (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Setzt er einen Hausmeister ein, dessen Lohn bereits unter den Hauswartkosten (§ 2 Nr. 4 BetrKV) läuft, darf derselbe Aufwand nicht zusätzlich als Winterdienst abgerechnet werden. Weisen Sie den Winterdienst in der Abrechnung als eigene Position aus. Pflicht ist das nicht, es erleichtert aber die Prüfung. Den nicht umgelegten Teil tragen Sie selbst, er ist bei den Einkünften aus Vermietung grundsätzlich als Werbungskosten absetzbar.

Checkliste vor dem ersten Frost

Satzung prüfen: Welche Flächen, welche Zeiten, welche Streumittel gelten in Ihrer Gemeinde?
Zuständigkeit schriftlich festlegen: im Mietvertrag, in der als Vertragsbestandteil vereinbarten Hausordnung oder im Dienstleistervertrag, mit Fläche, Zeiten und Vertretung bei Urlaub.
Dienstleister absichern: Nachweis einer Betriebshaftpflicht, Einsatzprotokolle, Reaktionszeiten bei Wetterwarnungen.
Kontrolle dokumentieren: Datum, Notiz, Foto, besonders bei älteren Mietern, die selbst räumen.
Versicherung klären: Deckt Ihre Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht den Winterdienst ab? Mieter haften bei Übertragung über ihre private Haftpflicht.
Umlage prüfen: Ist im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart, und erledigen nicht zugleich die Mieter selbst den Dienst?

Die Einordnung im Einzelfall hängt von Satzung, Vertragsgestaltung und Sachverhalt ab. Nach aktuellem Stand ist der sicherste Weg, Zuständigkeiten klar zu dokumentieren und Kontrollen nachweisbar zu machen.

Rechtsquellen: § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, § 278 BGB, § 823 BGB, § 556 BGB, § 556a Abs. 1 BGB, § 1 Abs. 1 BetrKV, § 2 Nr. 4 und Nr. 8 BetrKV, BGH VIII ZR 250/23 (Urteil vom 06.08.2025), kommunale Straßenreinigungssatzungen.

Kleinreparaturen: Wann der Mieter zahlt — und wann die Klausel komplett unwirksam ist

Mon, 22 Jun 2026 10:44:38 GMT

Kleinreparaturen: Wann der Mieter zahlt — und wann die Klausel komplett unwirksam ist

Rechtsstand: Juni 2026 | Quellen: § 535, § 307 BGB, § 28 Abs. 3 II. BV, BGH VIII ZR 91/88, BGH VIII ZR 129/91, Haus & Grund, Haufe.de

Kaum eine Klausel im Mietvertrag wird so oft verwendet — und so oft falsch formuliert — wie die Kleinreparaturklausel. Der Grundsatz ist eindeutig: Die Instandhaltung der Wohnung ist Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Die Kleinreparaturklausel ist die Ausnahme von diesem Grundsatz, und weil sie eine Ausnahme ist, stellt der BGH strenge Anforderungen. Wird auch nur eine davon verfehlt, ist die gesamte Klausel unwirksam — und der Vermieter zahlt jede Reparatur selbst, auch die für 30 Euro.

Was überhaupt eine Kleinreparatur ist

Übertragbar sind nur Reparaturen an Teilen der Wohnung, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters unterliegen. Maßgeblich ist der Katalog des § 28 Abs. 3 S. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung: Installationsgegenstände für Elektrizität (Lichtschalter, Steckdosen), Wasser (Wasserhähne, Mischbatterien, Brause), Heiz- und Kocheinrichtungen sowie Fenster- und Türverschlüsse und Verschlussvorrichtungen für Fensterläden.

Nicht erfasst ist alles, womit der Mieter im Alltag nicht direkt hantiert: Leitungen in der Wand, die Therme selbst, Rollladenkästen oder Gemeinschaftsanlagen. Ein defekter Lichtschalter ist eine Kleinreparatur — ein defektes Licht im gemeinschaftlichen Treppenhaus nicht.

Zweite Einschränkung: Der Schaden muss aus dem gewöhnlichen Gebrauch entstehen. Ein durch Verkalkung undichter Wasserhahn fällt im Zweifel nicht darunter, weil der Mieter auf die Verkalkung keinen Einfluss hat. Schäden durch unsachgemäße Handhabung sind ohnehin Schadenersatz und keine Frage der Kleinreparaturklausel.

Die drei Bedingungen — alle drei müssen erfüllt sein

Der BGH verlangt für eine wirksame Klausel kumulativ:

1. Gegenständliche Beschränkung. Die Klausel darf sich nur auf die oben genannten, dem Zugriff des Mieters ausgesetzten Teile beziehen. Eine Formulierung, die pauschal „alle Reparaturen bis X Euro" erfasst, ist bereits deshalb unwirksam.

2. Höchstgrenze pro Einzelreparatur. Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Betrag. Die höchstrichterlichen Altentscheidungen stammen aus D-Mark-Zeiten (100 DM in BGH VIII ZR 91/88, 150 DM „noch zumutbar" in BGH VIII ZR 129/91). Die Instanzgerichte akzeptieren heute überwiegend Beträge zwischen 100 und 125 Euro inkl. Mehrwertsteuer, einzelne strenge Gerichte nur 100 Euro. Wer auf der vorsichtigen Seite bleiben will, formuliert die Einzelgrenze nicht zu hoch.

3. Jährliche Gesamtobergrenze. Dies ist der am häufigsten vergessene Punkt. Der Mieter muss schon bei Vertragsschluss erkennen können, mit welcher maximalen Summe er pro Jahr belastet werden kann. Gängig und unkritisch sind 6 bis 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete, alternativ ein angemessener Festbetrag. Werte über 8 Prozent sind riskant, über 10 Prozent kippen die Klausel. Fehlt die Jahresgrenze ganz, ist die Klausel unwirksam — selbst die erste 50-Euro-Reparatur muss der Mieter dann nicht zahlen.

„Ganz oder gar nicht" — das am häufigsten falsch verstandene Prinzip

Die Einzelhöchstgrenze entscheidet ausschließlich darüber, wer die Rechnung trägt — nicht über eine Aufteilung. Liegt eine Reparatur unter der vereinbarten Grenze, zahlt der Mieter den vollen Betrag. Liegt sie darüber, zahlt der Vermieter die gesamten Kosten , nicht nur den über der Grenze liegenden Teil.

Beispiel bei einer vereinbarten Grenze von 110 Euro: Eine Reparatur für 105 Euro trägt der Mieter komplett. Eine Reparatur für 125 Euro trägt der Vermieter komplett — der Mieter zahlt davon auch nicht die 110 Euro. Eine Klausel, die den Mieter „bis zur Höchstgrenze beteiligt", ist unwirksam, weil sie genau diese unzulässige Aufteilung vorsieht.

Die zwei Klassiker, an denen Klauseln scheitern

Die Vornahmeklausel. Der Mieter darf nur zur Kostentragung verpflichtet werden, niemals zur Durchführung oder Beauftragung der Reparatur. Steht im Vertrag, der Mieter müsse Kleinreparaturen „selbst veranlassen" oder „einen Handwerker beauftragen", ist die Klausel unwirksam.

Fehlende oder zu hohe Grenzen. Jede der drei Bedingungen ist ein Single Point of Failure. Eine fehlende Jahresgrenze, eine überhöhte Einzelgrenze oder eine zu weite gegenständliche Fassung zieht jeweils die Unwirksamkeit der gesamten Klausel nach sich. Eine „geltungserhaltende Reduktion" auf das gerade noch Zulässige findet bei AGB nicht statt (§ 307 BGB).

Praxisfolgen für Vermieter

Kleinreparaturen sind keine Betriebskosten und dürfen nicht über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden. Sie werden gegenüber dem Mieter gesondert geltend gemacht.

Eine einmal unwirksame Klausel lässt sich nicht einseitig „nachbessern". Eine Änderung des Mietvertrags setzt die Zustimmung des Mieters voraus — die er in der Regel nicht erteilen wird. Wer Altverträge mit D-Mark-Beträgen oder ohne Jahresgrenze im Bestand hat, kann diese also faktisch nicht reparieren. Für Neuvermietungen lohnt es sich, eine sauber dreifach begrenzte, nicht zu ambitionierte Klausel zu verwenden — eine moderate, wirksame Klausel ist mehr wert als eine maximale, die im Streitfall vollständig wegfällt.

Rechtsquellen: § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, § 307 BGB, § 28 Abs. 3 S. 2 II. Berechnungsverordnung, BGH VIII ZR 91/88, BGH VIII ZR 129/91.

Untervermietung erlauben oder verweigern: Was Vermieter nach dem BGH-Urteil 2026 dürfen

Mon, 22 Jun 2026 10:36:05 GMT

Untervermietung erlauben oder verweigern: Was Vermieter nach dem BGH-Urteil 2026 dürfen

Rechtsstand: Juni 2026 | Quellen: § 540, § 553, § 543, § 573 BGB, BGH VIII ZR 109/22, BGH VIII ZR 210/13, BGH Urteil vom 28.01.2026, Haus & Grund

Die Bitte um eine Untervermietungserlaubnis ist einer der häufigsten Konfliktpunkte im Mietverhältnis — und einer, bei dem viele Vermieter ihre Spielräume falsch einschätzen. Bei der Teiluntervermietung haben sie deutlich weniger Entscheidungsfreiheit, als oft angenommen; bei der gewerblichen Kurzzeitvermietung deutlich mehr. Ein BGH-Urteil von Anfang 2026 hat die Grenze zwischen beidem präzisiert.

Zwei verschiedene Rechtslagen — der entscheidende Unterschied

Die Grundnorm ist § 540 BGB: Der Mieter darf die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters keinem Dritten überlassen . Daran ändert sich nichts. Entscheidend ist aber, ob es um die ganze Wohnung oder nur einen Teil geht.

Vollständige Überlassung der Wohnung. Hier hat der Mieter keinen Anspruch auf Erlaubnis. Der Vermieter entscheidet frei. Verweigert er, steht dem Mieter lediglich ein außerordentliches Kündigungsrecht mit dreimonatiger Frist zu (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB) — sofern der Ablehnungsgrund nicht in der Person des Untermieters liegt.

Teilweise Überlassung (ein Zimmer, ein Teil). Hier greift § 553 BGB, und die Logik dreht sich um: Liegt ein berechtigtes Interesse vor, muss der Vermieter grundsätzlich zustimmen. Er kann nur aus den im Gesetz genannten Gründen ablehnen.

Wann ein berechtigtes Interesse vorliegt

§ 553 Abs. 1 BGB verlangt ein berechtigtes Interesse, das erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Das ist die Schlüsselvoraussetzung: Wollte der Mieter schon bei Vertragsschluss untervermieten, greift der Anspruch nicht.

Der BGH legt das berechtigte Interesse weit aus. Anerkannt sind insbesondere:

Finanzielle Gründe — etwa Einkommensrückgang, oder der Wunsch, die eigene Mietbelastung durch einen Mitbewohner zu senken.
Persönliche Gründe — Trennung vom Partner mit anschließendem Wunsch, nicht allein zu wohnen, oder Einzug eines neuen Partners (auch der gilt rechtlich als Dritter).
Beruflicher Auslandsaufenthalt auf Zeit.

Der Anspruch besteht selbst bei einer Einzimmerwohnung (BGH VIII ZR 109/22, Urteil vom 13.09.2023). Entscheidend ist allein, dass der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt — es genügt, dass er einen Teil zur eigenen Nutzung behält, etwa für persönliche Gegenstände und einen Schlüssel.

Wann der Vermieter ablehnen darf

§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB nennt drei Ablehnungsgründe:

Wichtiger Grund in der Person des Dritten — etwa frühere erhebliche Pflichtverletzungen oder konkret zu erwartende Störungen.
Übermäßige Belegung der Wohnung — wenn die Aufnahme zu einer gesundheits- oder brandschutzwidrigen Überbelegung führen würde.
Sonstige Unzumutbarkeit für den Vermieter.

Wichtig: Ein einmaliges „Nein" begründet kein dauerhaftes Verbot . Jede neue Anfrage ist anhand der dann bestehenden Situation neu zu beurteilen. Auch eine frühere unerlaubte Untervermietung macht nicht jede künftige Untervermietung automatisch unzumutbar.

Der Untervermietungszuschlag

Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Mieterhöhung zuzumuten, kann er seine Erlaubnis von einem Untervermietungszuschlag abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Das ist kein Automatismus — es muss eine konkrete Zumutbarkeitsschwelle erreicht sein, etwa durch erhöhte Abnutzung oder zusätzliche Belegung. Die Höhe muss angemessen bleiben.

Das neue BGH-Urteil 2026: keine Erlaubnis für Gewinnmodelle

Mit Urteil vom 28. Januar 2026 hat der BGH eine zentrale Grenze gezogen: Ein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB liegt nicht vor, wenn die Untervermietung im Schwerpunkt auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist — also wenn die verlangte Untermiete über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen des Mieters hinausgeht.

Im entschiedenen Fall zahlte der Mieter einer Berliner Zweizimmerwohnung 460 Euro nettokalt und verlangte von zwei Untermietern 962 Euro. Der BGH bestätigte die Kündigung: § 553 BGB soll dem Mieter seine Wohnung bei veränderten Lebensumständen erhalten , nicht ihm ein eigenständiges Geschäftsmodell ermöglichen. Steht die Untermiete in auffälligem Missverhältnis zur eigenen Miete, ist das ein gewichtiges Indiz für eine unzulässige Gewinnabsicht. Praktische Folge des Urteils: Der Vermieter darf die Konditionen des Untermietvertrags erfragen und die Zustimmung verweigern, wenn primär Gewinn erzielt werden soll.

Sonderfall Airbnb und Kurzzeitvermietung

Die tageweise Vermietung an wechselnde Touristen ist von § 553 BGB von vornherein nicht gedeckt — hier besteht kein Anspruch auf eine Erlaubnis. Selbst eine allgemein erteilte Untervermietungserlaubnis umfasst die Touristenvermietung nicht (BGH VIII ZR 210/13, Urteil vom 08.01.2014). Bietet der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis auf einer Plattform an, liegt der Pflichtverstoß bereits im Angebot — nicht erst in der tatsächlichen Vermietung.

Hinzu kommt das öffentliche Recht: Viele Kommunen (Berlin, München, Hamburg u. a.) haben Zweckentfremdungsverbote , die eine gewerbliche Kurzzeitvermietung unabhängig vom Mietvertrag genehmigungspflichtig machen oder verbieten.

Was Vermieter bei unerlaubter Untervermietung tun können

Vermietet der Mieter ohne Erlaubnis unter, ist das eine Pflichtverletzung. Der übliche Weg: zunächst abmahnen . Wird die unerlaubte Nutzung fortgesetzt, kommt die ordentliche Kündigung in Betracht (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), in schweren Fällen — insbesondere bei gewerblicher oder Touristenvermietung — auch die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Wichtig bleibt die Reihenfolge: Bei einer zulässigen Teiluntervermietung mit berechtigtem Interesse trägt der Vermieter das Prozessrisiko, wenn er trotzdem ablehnt. Bei einer Anfrage daher prüfen — berechtigtes Interesse, nur ein Teil der Wohnung, keine Gewinnabsicht, kein Ablehnungsgrund in der Person des Dritten — und die Entscheidung schriftlich dokumentieren.

Rechtsquellen: § 540, § 553, § 543 Abs. 2 Nr. 2, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, BGH VIII ZR 109/22, BGH VIII ZR 210/13, BGH Urteil vom 28.01.2026.

Vermieter werden: Was Sie vor dem ersten Mietvertrag regeln müssen

Mon, 01 Jun 2026 16:01:56 GMT

Vermieter werden: Was Sie vor dem ersten Mietvertrag regeln müssen

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 535 BGB, § 556 BGB, § 551 BGB, § 19 BMG, EStG, DSGVO

Wer zum ersten Mal vermietet, unterschätzt oft den Aufwand — nicht beim Renovieren oder Einrichten, sondern bei den rechtlichen und steuerlichen Grundlagen, die vor dem ersten Mietvertrag geklärt sein müssen. Diese Checkliste gibt einen strukturierten

Überblick.

1. Steuerpflicht anmelden

Mieteinnahmen sind ab dem ersten Euro steuerpflichtig (Ausnahme: unter 520 €/Jahr aus vorübergehender Vermietung). Wer erstmals Mieteinnahmen erzielt, muss das dem Finanzamt melden — entweder über die jährliche Steuererklärung (Anlage V) oder, wenn Vorauszahlungen erwartet werden, durch aktive Meldung.

Wichtig: Das Finanzamt erfährt von der Vermietung meist durch die Grunderwerbsteuer beim Kauf oder durch Meldungen der Gemeinde. Nicht melden ist keine Option.

2. Versicherungen prüfen

Vor dem ersten Einzug:

Wohngebäudeversicherung vorhanden? Bei Neuerwerb sofort abschließen
Grundbesitzerhaftpflicht vorhanden? Unverzichtbar
Bestehende Hausratversicherung gilt nicht für das Mietobjekt — das ist Sache des Mieters

3. Mietvertrag: Bewährte Vorlage nutzen

Keinen selbst verfassten Mietvertrag verwenden — das Risiko unwirksamer Klauseln ist zu hoch. Bewährte Quellen:

Haus & Grund: Mitgliedschaft lohnt sich bereits für den ersten Mietvertrag
BMJ (Bundesministerium der Justiz): Kostenloser Mustermietvertrag online
Mieterbund: Verbraucherfreundliche Vorlage

Der Mietvertrag muss Miethöhe, Betriebskostenvereinbarung, Kaution, Mietbeginn und Pflichten beider Seiten klar regeln.

4. Mietpreisbremse prüfen

In vielen Städten gilt die Mietpreisbremse. Vor Festlegung der Miethöhe prüfen, ob Ihre Gemeinde in einer Mietpreisbremsenregion liegt. Die BBSR-Liste ist öffentlich zugänglich. Verstöße müssen vom Mieter gerügt werden, können aber nachträglich zur Mietsenkung führen.

5. Kaution richtig einfordern und anlegen

Maximal drei Nettokaltmieten, in drei Raten zahlbar. Sofort auf einem separaten, verzinslichen Kautionskonto anlegen — nicht auf dem eigenen Girokonto. Kontoführungsgebühren trägt der Vermieter.

6. Übergabeprotokoll erstellen

Beim Einzug ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellen — mit Fotos, Zählerständen und beiderseitiger Unterschrift. Das ist das wichtigste Dokument für den späteren Auszug. Ohne es haben Sie beim Auszug kaum eine Chance, Schäden nachzuweisen.

7. Wohnungsgeberbestätigung ausstellen

Ab dem Einzugstag müssen Sie als Vermieter dem Mieter eine Wohnungsgeberbestätigung (§ 19 BMG) ausstellen. Der Mieter braucht sie für die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt. Ohne sie können Sie eine Ordnungswidrigkeit begehen.

8. DSGVO-Datenschutz einrichten

Als Vermieter sind Sie Verantwortlicher nach DSGVO. Legen Sie von Anfang an fest:

Welche Daten Sie erfassen (nur das Notwendige)
Wie lange Sie sie aufbewahren (3 Jahre nach Vertragsende, 10 Jahre für steuerrelevante Unterlagen)
Wer Zugriff hat

9. Buchführung aufbauen

Ab dem ersten Mieter: Alle Einnahmen und Ausgaben dokumentieren. Kontoauszüge aufbewahren. Rechnungen ablegen. Das gilt nicht nur für die Steuererklärung, sondern auch für die jährliche Nebenkostenabrechnung.

10. Nebenkostenabrechnung vorbereiten

Die erste Abrechnung kommt spätestens 12 Monate nach Ende des ersten Abrechnungsjahres. Das klingt weit weg — ist es aber nicht. Fangen Sie vom ersten Monat an, alle Belege zu sammeln und zu kategorisieren. Was am Ende fehlt, lässt sich kaum rekonstruieren.

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es wurde genau für diesen Einstieg entwickelt: Objekte anlegen, Mieter erfassen, Buchungen dokumentieren, Nebenkostenabrechnung erstellen. Alles lokal, DSGVO-konform, ohne Cloud. Für den ersten Vermieter genauso geeignet wie für den erfahrenen mit mehreren Objekten.

Mehr unter vermiet-es.de

Rechtsquellen: § 535, § 551, § 556 BGB, § 19 BMG, § 21 EStG, DSGVO.

Mieter-Selbstauskunft: Was Vermieter fragen dürfen — und was nicht

Mon, 01 Jun 2026 15:58:17 GMT

Mieter-Selbstauskunft: Was Vermieter fragen dürfen — und was nicht

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: Art. 6 DSGVO, AGG, BGH-Rechtsprechung, immocloud.de, datenschutz.org

Bevor ein Mietvertrag unterschrieben wird, wollen Vermieter so viel wie möglich über den Bewerber wissen. Was ist erlaubt — und welche Fragen können später zum Problem werden?

Was Vermieter legal fragen dürfen

Identität und Kontakt:

Name, Vorname, Geburtsdatum
Aktuelle Adresse, Telefon, E-Mail
Anzahl der einziehenden Personen (ohne Nennung des Verwandtschaftsverhältnisses)

Bonität und Einkommen:

Monatliches Nettoeinkommen (Nachweis durch Gehaltsabrechnung der letzten drei Monate)
Beruf und Arbeitgeber (zum Nachweis der Einkommensverhältnisse)
SCHUFA-Auskunft — aber nur mit ausdrücklicher schriftlicher Einwilligung des Bewerbers; niemals die Selbstauskunft des Betroffenen verlangen

Praktische Fragen:

Haustierhalterabsicht (Kleintiere benötigen keine Genehmigung, Großtiere schon)
Geplantes Einzugsdatum
Ob Möbel oder gewerbliche Gegenstände eingebracht werden

Was verboten ist

Diese Fragen dürfen in der Mieterbefragung nicht gestellt werden:

Schwangerschaft oder Familienplanung
Religion oder Weltanschauung
Politische Überzeugung
Nationalität oder Herkunft (Diskriminierungsverbot nach AGG)
Sexuelle Orientierung
Gewerkschaftszugehörigkeit
Vorstrafen (außer bei besonderem berechtigtem Interesse)
Krankheiten oder Behinderungen (außer bei klar mietrelevanter Bedeutung)

Was bei Falschaussagen gilt

Stellt sich nach Vertragsabschluss heraus, dass der Mieter zu einer unzulässigen Frage gelogen hat, kann das die Kündigung nicht rechtfertigen — weil die Frage nicht hätte gestellt werden dürfen. Ausnahme: Zu einer zulässigen Frage (z.B. Einkommen) wurde gelogen, und die Lüge war entscheidend für den Vertragsabschluss. In diesem Fall kann der Vermieter den Vertrag anfechten.

Selbstauskunft-Formular: Was reingehört

Ein DSGVO-konformes Selbstauskunftformular enthält:

Nur die oben genannten zulässigen Fragen
Eine kurze Datenschutzerklärung: Welche Daten werden erhoben, zu welchem Zweck, wie lange gespeichert
Hinweis auf das Auskunftsrecht (Art. 15 DSGVO)

Die ausgefüllte Selbstauskunft darf nach Ablehnung des Bewerbers nicht unbegrenzt gespeichert werden — wenige Wochen nach Entscheidung löschen.

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es erinnert bei der Mieteranlage an die DSGVO-konforme Erfassung: Welche Daten werden gespeichert, zu welchem Zweck, mit welcher Rechtsgrundlage. Das gibt Vermietern Sicherheit bei der Datenerhebung — ohne Rechtskenntnisse vorauszusetzen.

Rechtsquellen: Art. 6 DSGVO, AGG (Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz).

Vermieten an Verwandte: Steuerliche Chancen und Fallstricke

Mon, 01 Jun 2026 15:55:35 GMT

Vermieten an Verwandte: Steuerliche Chancen und Fallstricke

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 21 Abs. 2 EStG, BFH-Rechtsprechung, VLH.de, Finanztip.de

Hinweis: Keine Steuerberatung. Individuelle Fragen bitte mit Steuerberater klären.

Viele Vermieter überlassen Wohnungen an Kinder, Eltern oder Geschwister — oft zu günstigen Konditionen. Das ist zulässig und kann steuerlich sogar vorteilhaft sein. Aber nur wenn eine kritische Grenze eingehalten wird.

Die 66-%-Regel: Die wichtigste Grenze

§ 21 Abs. 2 EStG legt fest: Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird die Vermietung steuerlich als vollständige Einkunftsquelle behandelt. Das bedeutet: Alle Werbungskosten (AfA, Zinsen, Reparaturen) sind in vollem Umfang absetzbar — auch wenn die tatsächliche Miete unter Markt liegt.

Beträgt die Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Die Werbungskosten sind dann nur noch anteilig abziehbar — im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur Marktmiete. Beispiel: Bei 40 % der ortsüblichen Miete sind 40 % der Werbungskosten absetzbar.

Bei 50 bis unter 66 % der Vergleichsmiete erstellt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose über 30 Jahre. Fällt sie positiv aus, sind die Werbungskosten voll abziehbar; fällt sie negativ aus, erfolgt dieselbe anteilige Kürzung wie bei unter 50 %.

Was ist die „ortsübliche Vergleichsmiete"?

Die ortsübliche Vergleichsmiete entspricht der Kaltmiete die für vergleichbare Wohnungen (Größe, Lage, Ausstattung) am freien Markt erzielt wird. Quellen: Mietspiegel der Gemeinde, Vergleichsinserate, Gutachten.

Achtung: Die 66-%-Regel bezieht sich auf die Kaltmiete ohne Betriebskosten. Eine Vereinbarung, bei der der Verwandte keine Nebenkosten zahlt, die ortsüblichen Betriebskosten aber eingerechnet werden, kann die Grenze verschieben. Im Zweifel Steuerberater fragen.

Praktische Konsequenzen

Besteht die 66-%-Grenze, ist steuerlich alles wie bei einer normalen Fremdvermietung:

Regulärer Mietvertrag (schriftlich, wie unter Fremden)
Tatsächliche Mietzahlungen (keine fiktiven Zahlungen)
Regelmäßige Anpassung an die Marktmiete (wenn Vergleichsmiete steigt)

Wer die Miete jahrelang nicht anpasst und so unter die 66-%-Grenze rutscht, verliert rückwirkend den Werbungskostenabzug — was zu erheblichen Steuernachzahlungen führen kann.

Formale Anforderungen

Das Finanzamt schaut bei Verwandtenvermietungen genauer hin. Wichtig:

Schriftlicher Mietvertrag mit klaren Konditionen
Nachweis der tatsächlichen Mietzahlungen (Kontoauszüge)
Getrennte Konten für Mietein- und -ausgaben
Kein „Verrechnen" mit anderen Leistungen

Ein mündlicher oder informeller „Wir klären das intern"-Ansatz wird vom Finanzamt nicht anerkannt.

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es behandelt Verwandtenvermietungen wie jede andere Vermietung: Mietvertrag, Zahlungen, Nebenkostenabrechnung und EÜR-Vorbereitung laufen identisch. Das sorgt für die notwendige Dokumentation, die das Finanzamt im Zweifelsfall sehen will.

Rechtsquellen: § 21 Abs. 2 EStG.

Leerstand: Was Vermieter steuerlich und rechtlich wissen müssen

Mon, 01 Jun 2026 15:52:22 GMT

Leerstand: Was Vermieter steuerlich und rechtlich wissen müssen

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 21 EStG, BFH-Rechtsprechung, Haufe.de

Leerstand kostet Geld — aber unter bestimmten Voraussetzungen kann er auch steuerlich genutzt werden. Und wer beim Leerstand die falschen Entscheidungen trifft, verliert den Werbungskostenabzug für Jahre.

Kosten bei Leerstand: Wann sind sie absetzbar?

Grundregel des BFH: Kosten für eine leerstehende Wohnung sind als Werbungskosten absetzbar, solange die Vermietungsabsicht besteht und aktiv nach Mietern gesucht wird .

Konkrete Anzeichen für ernsthafte Vermietungsabsicht:

Aktive Suche mit Inseraten (online, Print, Makler)
Besichtigungstermine dokumentiert
Mietobjekt in vermietbarem Zustand
Keine private Nutzung parallel zur behaupteten Vermietungsabsicht

Fehlt die Vermietungsabsicht — z.B. wenn die Wohnung dem Sohn „irgendwann mal" überlassen werden soll — entfällt der Werbungskostenabzug. Das Finanzamt prüft das bei längerem Leerstand genau. (Quelle: BFH-Rechtsprechung, Haufe.de)

Wie lange darf Leerstand dauern?

Es gibt keine gesetzliche Maximaldauer für steuerlich anerkannten Leerstand. Entscheidend ist die kontinuierlich dokumentierte Vermietungsabsicht . Leerstand von 12–24 Monaten ist bei aktiver Suche anerkannt. Bei längeren Zeiträumen steigt der Rechtfertigungsdruck.

Tipp: Alle Bemühungen dokumentieren — Inserate mit Datum, Anfragen, Absagen, Makleraufträge. Das schützt vor Zweifeln des Finanzamts.

Grundsteuer bei Leerstand

Die Grundsteuer fällt auch bei Leerstand an. Sie darf aber nicht auf verbleibende Mieter umgelegt werden — auch wenn die Wohnung im selben Gebäude liegt. Die Grundsteuer für die leerstehende Einheit bleibt beim Vermieter. Sie ist aber als Werbungskosten abzugsfähig.

Kündigung wegen Leerstand: Wenn der Mieter räumen soll

Will ein Vermieter eine Wohnung grundlegend renovieren und benötigt dafür den Leerstand, ist das allein kein Kündigungsgrund. Nur wenn die Renovation ohne Auszug des Mieters technisch unmöglich ist und der Vermieter das glaubhaft belegen kann, könnte ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB vorliegen. Im Zweifel: Rechtsanwalt einschalten.

Was bei Leerstand nach Mieterauszug gilt

Endet das Mietverhältnis regulär und die Wohnung steht vorübergehend leer:

Alle Betriebskosten laufen weiter (Grundsteuer, Versicherung, ggf. Heizung)
Diese Kosten sind Werbungskosten — nicht auf andere Mieter umlegbar
Die Nebenkostenabrechnung des ausgezogenen Mieters muss trotzdem erstellt werden (12-Monate-Frist ab Abrechnungsjahrende)

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es verwaltet Leerstand als eigenen Status einer Wohneinheit. Betriebskosten laufender Einheiten werden getrennt erfasst. So entsteht keine Vermischung zwischen belegten und leerstehenden Wohnungen in der Buchhaltung.

Rechtsquellen: § 21 EStG, § 2 BetrKV.

Mieter wechseln Stromanbieter: Was Vermieter bei Strom und Gas beachten müssen

Mon, 01 Jun 2026 15:49:31 GMT

Mieter wechseln Stromanbieter: Was Vermieter bei Strom und Gas beachten müssen

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 535 BGB, EnWG, Bundesnetzagentur

Energie ist ein Thema das Vermieter immer häufiger beschäftigt — nicht wegen der Kosten selbst, sondern wegen rechtlicher Unklarheiten: Was passiert wenn der Mieter den Stromanbieter wechseln will? Wer ist für den Gaszähler zuständig? Und was gilt beim Einzug?

Strom: Eigene Vertragssache des Mieters

Strom für die Wohnung ist Sache des Mieters — er schließt direkt mit einem Stromanbieter einen Vertrag. Der Vermieter hat damit grundsätzlich nichts zu tun.

Beim Einzug: Zwischen Auszug des Vormieters und Einzug des Nachmieters läuft der Strom auf den Vermieter — er ist für diese Zeit der Letztverbraucher und erhält automatisch eine Grundversorgung vom örtlichen Grundversorger. Der neue Mieter kann dann einen eigenen Vertrag abschließen.

Gemeinschaftsstrom (Flur, Keller, Außenbeleuchtung) ist Sache des Vermieters und über die Betriebskosten umlagefähig.

Gas: Unterschied zwischen Direktheizung und Zentralheizung

Bei Direktheizung (jede Wohnung hat einen eigenen Gasanschluss und Zähler): Der Mieter schließt einen eigenen Gasvertrag ab — genau wie beim Strom. Der Vermieter hat keinen Einfluss auf den Anbieter.

Bei Zentralheizung (Vermieter betreibt die Heizanlage): Der Vermieter schließt den Gasvertrag für das Gebäude. Die Kosten werden über die Heizkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt.

Kann der Vermieter den Stromanbieter vorschreiben?

Nein. Das Recht des Mieters, seinen Energieanbieter frei zu wählen, ergibt sich aus dem Energiewirtschaftsgesetz (EnWG). Ein Mietvertrag, der den Mieter auf einen bestimmten Anbieter festlegt, ist insoweit unwirksam. (Quelle: Bundesnetzagentur)

Ausnahme: Mieterstrommodelle — wenn der Vermieter selbst eine Photovoltaikanlage auf dem Dach betreibt und den Strom direkt an die Mieter liefert. Das ist ein eigenes, komplexes Rechtsgebiet.

Photovoltaik und Balkonkraftwerke

Immer mehr Mieter wollen Balkonkraftwerke (Stecker-Solar) installieren. Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz 2024 haben Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erlaubnis zur Installation — ähnlich wie bei Ladestationen für E-Autos. Vermieter können die Erlaubnis nicht pauschal verweigern, aber Bedingungen stellen (Sicherheit, Montage, Rückbau bei Auszug).

Rechtsquellen: § 535 BGB, EnWG.

Heizkostenabrechnung: Was Vermieter bei verbundenen Anlagen wissen müssen

Mon, 01 Jun 2026 15:47:13 GMT

Heizkostenabrechnung: Was Vermieter bei verbundenen Anlagen wissen müssen

Rechtsstand: Juni 2026 | Quellen: Heizkostenverordnung (§ 7, § 9, § 12 HeizkostenV), CO2KostAufG

Die Heizkostenabrechnung ist der technisch komplexeste Teil der Nebenkostenabrechnung. Bei verbundenen Anlagen — Heizung und Warmwasser aus einer Quelle — kommen Aufteilungspflichten dazu, die viele Vermieter falsch oder gar nicht umsetzen.

Grundpflicht: 50–70 % nach Verbrauch abrechnen

Die Heizkostenverordnung schreibt vor: Mindestens 50 % , höchstens 70 % der Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Rest wird nach Wohnfläche (oder umbautem Raum) verteilt.

Das bedeutet: Pauschal allein nach Wohnfläche abzurechnen ist nicht zulässig — auch wenn es einfacher wäre. Es braucht Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler in den Wohnungen. (Quelle: § 7 HeizkostenV)

Ausnahmen regelt § 11 HeizkostenV — etwa bestimmte Niedrigstenergiegebäude oder Fälle, in denen eine verbrauchsabhängige Erfassung technisch nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich ist.

Warmwasser: Die verbundene Anlage

Liefert die Heizanlage auch das Warmwasser (die typische Kombination im Mehrfamilienhaus), liegt eine verbundene Anlage vor. Dann müssen die Gesamtkosten zuerst auf Heizung und Warmwasser aufgeteilt werden — bevor die eigentliche Verbrauchsabrechnung beginnt.

Die Aufteilung richtet sich nach § 9 HeizkostenV und folgt einer festen Rangfolge. Seit 2014 ist die auf das Warmwasser entfallende Wärmemenge vorrangig mit einem Wärmezähler zu messen . Erst wenn das nur mit unzumutbar hohem Aufwand möglich ist, darf hilfsweise nach der gesetzlichen Formel gerechnet werden:

Q = 2,5 × V × (t_w − 10)

Q = auf Warmwasser entfallende Wärmemenge in Kilowattstunden (kWh)
V = gemessenes Warmwasservolumen in Kubikmetern (m³)
t_w = mittlere Warmwassertemperatur in °C (mangels Messung üblicherweise mit 60 °C angesetzt)
10 = übliche Kaltwasser-Eintrittstemperatur in °C
2,5 = gesetzlicher Faktor in kWh/(m³·K); er bündelt Erzeugeraufwandszahl, spezifische Wärmekapazität des Wassers und die Verluste für Speicher, Verteilung und Zirkulation

Wichtig: Der Faktor 2,5 ist deutlich höher als der reine physikalische Wärmeinhalt von Wasser — genau deshalb, weil die Verordnung die Anlagenverluste pauschal mit einrechnet.

Beispiel: Wurden im Abrechnungsjahr 80 m³ Warmwasser verbraucht (mittlere Temperatur 60 °C), ergibt sich: Q = 2,5 × 80 × (60 − 10) = 10.000 kWh . Diese Wärmemenge wird mit dem Brennstoffpreis bewertet und vorab als Warmwasseranteil aus den Gesamtkosten herausgerechnet; der verbleibende Betrag entfällt auf die Heizung.

Lässt sich nicht einmal das Warmwasservolumen messen, erlaubt die Verordnung eine Ersatzberechnung über die versorgte Wohnfläche (Q = 32 × A_Wohn). Erst wenn auch das ausscheidet, greift als letzte Stufe ein pauschaler Ansatz von 18 % der insgesamt verbrauchten Wärmemenge. Diese 18 % sind also kein frei wählbarer Abkürzungsweg, sondern die gesetzliche Notlösung, wenn jede Messung versagt.

CO2-Kostenaufteilung: Zuerst abziehen, dann umlegen

Seit 2023 (CO2KostAufG) muss der Vermieteranteil an den CO₂-Kosten vor der Umlage auf die Mieter abgezogen werden. Die Reihenfolge ist gesetzlich bindend:

Gesamte Heizkosten ermitteln
CO₂-Anteil identifizieren (aus der Brennstoffrechnung)
Vermieteranteil nach dem 10-Stufen-Modell berechnen und abziehen
Verbleibenden Betrag auf die Mieter umlegen

Wer die CO₂-Kosten vollständig auf die Mieter umlegt, rechnet rechtswidrig ab — und riskiert Widerspruch und Nachforderung.

Was Vermieter von Dienstleistern erhalten

Wer einen Heizkostendienstleister (ista, Techem, Brunata, Minol) nutzt, bekommt eine fertige Heizkostenabrechnung je Einheit. Diese kann direkt in die Nebenkostenabrechnung übernommen werden. Wichtig: Auch diese Abrechnungen sind nicht immer fehlerfrei — prüfen Sie insbesondere, ob die CO₂-Aufteilung korrekt ausgewiesen ist.

Was bei falscher Heizkostenabrechnung droht

§ 12 HeizkostenV: Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, kann der Mieter die auf ihn entfallenden Kosten um 15 % kürzen — ohne dass er einen konkreten Schaden nachweisen muss. Das ist ein erhebliches Risiko bei formalen Fehlern.

Rechtsquellen: HeizkostenV (§ 7, § 9, § 12), CO2KostAufG. Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Mieter mit Mietschulden: Was tun — Schritt für Schritt

Mon, 01 Jun 2026 15:44:25 GMT

Mieter mit Mietschulden: Was tun — Schritt für Schritt

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 543 BGB, § 569 BGB, § 573 BGB, ZPO, Vermieterwelt.de

Zahlungsverzug ist der häufigste Konflikt zwischen Vermieter und Mieter. Wer ihn falsch angeht, verliert Zeit und Geld. Wer strukturiert vorgeht, minimiert den Schaden.

Schritt 1: Sofort reagieren — nicht abwarten

Der größte Fehler ist Zögern. Je länger Vermieter warten, desto größer der Schaden. Ab dem ersten Rückstand gilt: Dokumentieren und reagieren.

Prüfen Sie zuerst: Könnte eine Mietminderung vorliegen? Hat der Mieter einen Schaden gemeldet den Sie nicht behoben haben? Dann ist das Vorgehen komplexer — unbedingt Rechtsrat einholen.

Schritt 2: Mahnung (sinnvoll, aber nicht Pflicht)

Eine Mahnung ist für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gesetzlich nicht erforderlich. Sie ist aber aus drei Gründen trotzdem sinnvoll:

Dokumentiert, dass der Vermieter den Rückstand bemerkt hat
Gibt dem Mieter die Chance zu zahlen (verhindert Eskalation)
Zeigt im späteren Verfahren, dass fair gehandelt wurde

Inhalt der Mahnung: Genaue Benennung des Rückstands (Monate, Beträge), Zahlungsfrist (7–14 Tage), Hinweis auf mögliche Kündigung bei Ausbleiben der Zahlung.

Schritt 3: Kündigung — immer doppelt

Sobald die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen (Rückstand über zwei Monate, oder zwei aufeinanderfolgende Monate mit erheblichem Rückstand), sollten Sie gleichzeitig aussprechen:

Fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB — mit sofortiger Wirkung
Hilfsweise ordentliche Kündigung nach § 573 BGB — mit gesetzlicher Kündigungsfrist

Warum beide? Zahlt der Mieter nach Erhalt der Räumungsklage (Schonfristzahlung), wird die fristlose Kündigung unwirksam. Die ordentliche Kündigung bleibt aber bestehen. (Quelle: BGH, wiederholt bestätigt bis 2025)

Die Kündigung muss schriftlich und mit konkreter Begründung erfolgen — per Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen, um den Zugang nachweisen zu können.

Schritt 4: Räumungsklage

Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage. Das ist ein gerichtliches Verfahren, das je nach Gericht und Auslastung 3–12 Monate dauern kann. Kosten: 3.000–10.000 € ohne Rechtsschutzversicherung, je nach Streitwert.

Wichtig: Parallel zur Räumungsklage können Sie ausstehende Mietzahlungen einklagen — das ist eine kombinierte Räumungs- und Zahlungsklage und spart Zeit.

Was bei Mietschulden aus Betriebskosten gilt

Rückstände aus Betriebskostennachforderungen begründen keine fristlose Kündigung nach § 543 BGB. Sie können aber bei erheblicher Höhe zur ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB berechtigen — das hängt vom Einzelfall ab.

Prävention: Was vor dem ersten Mietrückstand hilft

SCHUFA-Auskunft vor Vertragsabschluss (mit Einwilligung des Bewerbers)
Einkommensnachweise der letzten drei Monate
Referenz vom Vorvermieter einholen
Kaution vollständig einfordern (bis zu drei Nettokaltmieten)

Rechtsquellen: § 543, § 569, § 573 BGB; ZPO.

Welche Versicherungen braucht ein Vermieter wirklich?

Mon, 01 Jun 2026 15:41:08 GMT

Welche Versicherungen braucht ein Vermieter wirklich?

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 2 Nr. 13 BetrKV, immocloud.de, huk.de, transparent-beraten.de

Fünf Versicherungen werden für Vermieter regelmäßig empfohlen. Zwei davon sind unverzichtbar, zwei sinnvoll, eine optional. Der Unterschied zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Versicherungen ist dabei entscheidend für die Kalkulation.

Die unverzichtbaren Versicherungen

1. Wohngebäudeversicherung — Pflicht de facto

Die Wohngebäudeversicherung schützt das Gebäude gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Sie ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber praktisch unverzichtbar: Wer ohne sie einen größeren Brandschaden hat, verliert unter Umständen das gesamte Vermögen.

Erweiterung um Elementarschäden (Überschwemmung, Erdrutsch) ist in Regionen mit erhöhtem Risiko dringend empfehlenswert. Nach den Flutkatastrophen der letzten Jahre haben viele Versicherer die Deckungsbedingungen verschärft.

Umlagefähig: Ja — nach § 2 Nr. 13 BetrKV auf den Mieter umlegbar. (Quelle: immocloud.de, März 2026 )

2. Grundbesitzerhaftpflichtversicherung — unverzichtbar

Als Eigentümer haften Sie für Schäden, die Dritten auf Ihrem Grundstück entstehen: Ein Passant rutscht auf dem Gehweg aus, ein Ast fällt auf ein geparktes Auto, eine schlecht gesicherte Baustelle verletzt jemanden. Die Haftung ist unbegrenzt — und greift ins Privatvermögen.

Die Grundbesitzerhaftpflicht ist günstig (oft unter 100 €/Jahr) und schützt vor existenziell teuren Schadensersatzansprüchen.

Umlagefähig: Ja — nach § 2 Nr. 13 BetrKV.

Die sinnvollen Versicherungen

3. Vermieter-Rechtsschutzversicherung

Deckt Anwalts- und Gerichtskosten bei Streitigkeiten mit Mietern — Mietminderungen, Räumungsklagen, Schadensersatzforderungen. Ein Räumungsverfahren kostet ohne Rechtsschutz schnell 3.000–8.000 €.

Umlagefähig: Nein — Rechtsschutzversicherungen dienen ausschließlich dem Vermögensschutz des Vermieters, nicht der Bewirtschaftung des Gebäudes. (Quelle: transparent-beraten.de )

Steuerlich absetzbar: Ja — als Werbungskosten in der Anlage V.

4. Mietausfallversicherung (Mietnomadenversicherung)

Zahlt die Kaltmiete, wenn der Mieter trotz Mahnung und Kündigung nicht zahlt und nicht auszieht. Kosten: ca. 60–400 €/Jahr je nach Deckungsumfang. (Quelle: HUK.de )

Wichtig: Die Versicherung greift erst nach rechtskräftiger Kündigung, nicht ab dem ersten Rückstand. Selbstbeteiligung und Wartezeiten beachten.

Umlagefähig: Nein — ausschließlich Werbungskosten beim Vermieter.

Die optionale Versicherung

5. Glasversicherung

Schützt gegen Bruchschäden an Glas — Fensterscheiben, Glasdächer, Türen. Besonders relevant bei großen Glasflächen oder Objekten mit viel Verglasung. Bei Standardwohnungen oft in der Gebäudeversicherung enthalten oder verzichtbar.

Umlagefähig: Anteilig, sofern das Gebäude betroffen ist.

Was nicht versichert werden muss (und wer was zahlt)

Der Mieter ist selbst für seinen Hausrat und seine Haftpflicht zuständig. Die Gebäudeversicherung schützt die Bausubstanz, nicht den Inhalt der Wohnung. Schäden durch den Mieter selbst — absichtlich oder fahrlässig — sind grundsätzlich über dessen Haftpflichtversicherung abgedeckt, sofern vorhanden.

Wie Vermiet-es hilft

Versicherungskosten werden in Vermiet-es als Buchung erfasst und automatisch den richtigen EÜR-Positionen zugeordnet: Umlagefähige Versicherungen fließen in die Nebenkostenabrechnung, nicht umlagefähige Versicherungen in die Werbungskosten der Anlage-V-Vorbereitung.

Rechtsquellen: § 2 Nr. 13 BetrKV.

Grundsteuerreform 2025 — was Vermieter jetzt tun müssen

Mon, 01 Jun 2026 15:31:45 GMT

Grundsteuerreform 2025 — was Vermieter jetzt tun müssen

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: GrStG (reformiert), § 2 BetrKV, immoverkauf24.de, nebenkostenpro.de, immobilienscout24.de

Die Grundsteuerreform ist seit dem 1. Januar 2025 in Kraft — und viele Vermieter haben die Konsequenzen noch nicht vollständig verarbeitet. Das Problem: Wer bei der Nebenkostenabrechnung noch alte Grundsteuerwerte verwendet, rechnet falsch ab.

Was sich geändert hat

Das bisherige Bewertungssystem basierte auf Einheitswerten aus den Jahren 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) — verfassungswidrig, wie das Bundesverfassungsgericht 2018 feststellte. Seit 2025 gilt eine neue Berechnungsgrundlage: Grundsteuer = Grundstückswert × Grundsteuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde.

Die Bundesländer durften eigene Bewertungsmodelle einführen (Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg und weitere haben von dieser Option Gebrauch gemacht). Ergebnis: Die Grundsteuer ist je nach Gemeinde, Lage und Objekttyp teils deutlich gestiegen, teils gefallen — es gibt keine einheitliche Richtung. (Quelle: immoverkauf24.de, Januar 2026 )

Was Vermieter jetzt prüfen müssen

1. Den neuen Grundsteuerbescheid verwenden Vermieter, die in der Nebenkostenabrechnung 2025 noch alte Grundsteuerwerte verwenden, rechnen falsch ab. Der neue Bescheid der Gemeinde ist maßgeblich. (Quelle: nebenkostenpro.de, Februar 2026 )

2. Mieter informieren Hat sich die Grundsteuer erhöht, steigen die Betriebskosten. Mieter erfahren das erstmals in der Betriebskostenabrechnung für 2025, die frühestens 2026 zugeht. Transparenz vorab — etwa durch ein kurzes Informationsschreiben — verhindert Überraschungen und Konfliktpotenzial.

3. Vorauszahlungen anpassen Ist die Grundsteuer deutlich gestiegen, können die bisherigen Vorauszahlungen zu niedrig sein. Vermieter können die Vorauszahlung nach § 560 BGB anpassen — mit Begründung und in angemessener Höhe.

Was bleibt wie es war

Die Grundsteuer ist und bleibt eine umlagefähige Betriebskosten nach § 2 Nr. 1 BetrKV — das hat die Reform nicht geändert. Voraussetzung: Die Umlage ist im Mietvertrag vereinbart. Ist das nicht der Fall, trägt der Vermieter die Grundsteuer allein.

Besonderheit: Die Grundsteuer für leerstehende Wohnungen darf nicht auf verbleibende Mieter umgelegt werden. Leerstandskosten bleiben beim Vermieter — können aber als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden. (Quelle: jurawelt.com )

Steuerliche Behandlung

Als Vermieter zahlen Sie die Grundsteuer direkt an die Gemeinde und legen sie über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter um. Buchungstechnisch ist die Grundsteuer damit ein Durchläufer: Einnahme (Vorauszahlung des Mieters) und Ausgabe (Zahlung ans Finanzamt) heben sich auf.

Kann die Grundsteuer nicht oder nur teilweise umgelegt werden (z.B. bei Leerstand), ist der nicht umgelegte Teil als Werbungskosten in der Anlage V absetzbar.

Rechtsquellen: GrStG (neu), § 2 BetrKV, § 556 BGB, § 560 BGB.

Werbungskosten für Vermieter: Was das Finanzamt anerkennt — vollständige Checkliste

Mon, 01 Jun 2026 15:23:02 GMT

Werbungskosten für Vermieter: Was das Finanzamt anerkennt — vollständige Checkliste

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 21 EStG, Finanzamt NRW, VLH.de, Finanztip.de, lohnsteuer-kompakt.de

Hinweis: Allgemeine Information, kein Ersatz für Steuerberatung.

Vermieter können durchschnittlich 18,7 % ihrer Mieteinnahmen als Werbungskosten absetzen — viele schöpfen diesen Spielraum nicht aus, weil sie nicht wissen, was alles absetzbar ist. Diese Checkliste gibt den vollständigen Überblick.

Was sind Werbungskosten bei Vermietung?

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die mit der Erzielung von Mieteinnahmen in Zusammenhang stehen. Sie werden von den Einnahmen abgezogen, bevor die Steuer berechnet wird. Das bedeutet: Jeder Euro Werbungskosten reduziert das zu versteuernde Einkommen um einen Euro — der tatsächliche Steuervorteil hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz ab.

Grundprinzip: Was der Mieter zahlt, kann der Vermieter nicht absetzen. Nur Kosten, die der Vermieter selbst trägt, sind abzugsfähig. (Quelle: Finanzamt NRW )

Die vollständige Werbungskostenliste

Gebäude und Abschreibung

AfA (Gebäudeabschreibung): 2 %, 2,5 % oder 3 % je nach Baujahr (nur Gebäude, nicht Grundstück)
Sonderabschreibung Neubau nach § 7b EStG (unter Voraussetzungen)

Finanzierung

Schuldzinsen auf Darlehen für den Immobilienkauf (nicht Tilgung!)
Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühren für Immobilienkredite
Kontoführungsgebühren für ein ausschließlich für die Vermietung genutztes Konto

Laufende Betriebskosten (soweit Vermieter trägt)

Grundsteuer (in voller Höhe abzugsfähig, auch wenn auf Mieter umgelegt — dann ist die Umlage Einnahme)
Wasser, Abwasser, Müll, Straßenreinigung
Heizkosten für Leerstandsphasen

Instandhaltung und Reparaturen (Erhaltungsaufwand)

Reparaturen (Dach, Heizung, Fenster, Leitungen) — sofort in voller Höhe absetzbar
Malerarbeiten bei unverändertem Standard
Austausch defekter Bauteile gleicher Qualität
Größerer Erhaltungsaufwand kann auf 2–5 Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV) (Quelle: lohnsteuer-kompakt.de )

Versicherungen (umlagefähige Teile)

Wohngebäudeversicherung
Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
Glasversicherung
Rechtsschutzversicherung (Vermieter-Anteil) — als Werbungskosten absetzbar, aber nicht auf Mieter umlegbar

Verwaltungskosten

Hausverwaltungsgebühren
Steuerberatungskosten (anteilig für Vermietungseinkünfte)
Anwaltskosten in Zusammenhang mit der Vermietung
Kosten für Mietvertragserstellung (z.B. Notarkosten)
Software für Mietverwaltung (anteilig absetzbar)

Wohnungssuche und Vermietung

Maklergebühren für Mietervermittlung
Inserate und Werbungskosten für Mietsuche
Kosten für Wohnungsbesichtigungen

Fahrtkosten

Fahrten zur vermieteten Immobilie: 30 Cent/km (ab 21 km: 38 Cent/km) für einfache Fahrt
Fahrten für Reparaturen, Übergaben, Besichtigungen

Leerstand

Alle laufenden Kosten während Leerstandsphasen sind absetzbar — sofern Vermietungsabsicht besteht und aktiv nach Mietern gesucht wird

Einbauküche und Mobiliar

Kühlschrank, Herd: Teil des Gebäudes, Ersatz = Erhaltungsaufwand, sofort absetzbar
Einbauküchenmöbel: eigenständige Wirtschaftsgüter, absetzbar über Nutzungsdauer (ca. 10 Jahre)

Was nicht absetzbar ist

Tilgungsleistungen auf Immobilienkredite
Private Nutzungsanteile bei gemischt genutzten Objekten
Kosten die der Mieter trägt
Kosten für nicht vermietete, ausschließlich selbst genutzte Teile des Gebäudes

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es klassifiziert jede Buchung mit einer EÜR-Position und erzeugt die Anlage-V-Vorbereitung strukturiert. Das ist keine beim Finanzamt einreichbare Steuererklärung, aber die vollständige Grundlage die der Steuerberater für die Erklärung braucht.

Rechtsquellen: § 21 EStG, § 7 EStG, § 82b EStDV.

Immobilie geerbt und vermietet: Was sich steuerlich und rechtlich ändert

Sun, 31 May 2026 14:17:17 GMT

Immobilie geerbt und vermietet: Was sich steuerlich und rechtlich ändert

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 1922 BGB, § 566 BGB, § 1967 BGB, § 11d EStDV, § 21 EStG, Haufe.de, VLH.de

Eine geerbte Immobilie bringt oft zwei Überraschungen: emotionale und steuerliche. Wer eine vermietete Wohnung erbt, tritt automatisch in bestehende Mietverhältnisse ein — und muss sich sofort um Steuerpflichten kümmern, die er vorher nicht hatte.

Automatischer Eintritt in den Mietvertrag

Nach § 566 BGB gilt: „Kauf bricht nicht Miete" — und dasselbe gilt für den Erbfall. Mit dem Tod des Vermieters tritt der Erbe automatisch in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Er wird Vermieter, ohne etwas tun zu müssen — und ohne dass der Mieter zustimmen muss.

Die Mieter müssen über den Eigentümerwechsel informiert werden: Name und Anschrift des neuen Vermieters, an den die Miete künftig zu zahlen ist. Eine formale Pflicht besteht, auch wenn das Gesetz keine starre Frist vorschreibt.

Erbenhaftung für bestehende Verbindlichkeiten

Der Erbe übernimmt nicht nur die Rechte, sondern auch die Pflichten. Das bedeutet:

Noch nicht zurückgezahlte Kautionen muss der Erbe zurückzahlen — auch wenn er das Geld vom Erblasser nie erhalten hat
Ausstehende Betriebskostenabrechnungen müssen erstellt werden
Laufende Reparaturverpflichtungen gehen über

Mit einer Erbschaftsannahme unter Vorbehalt (Erbausschlagung oder Nachlassverwaltung) kann das Haftungsrisiko bei überschuldetem Nachlass begrenzt werden (§ 1967 BGB).

AfA: Neuer Abschreibungsbeginn oder Fortführung?

Das ist eine der wichtigsten steuerlichen Fragen beim Immobilienerbe. Die Antwort hängt davon ab, ob es sich um eine unentgeltliche Übertragung (Erbschaft, Schenkung) handelt.

Bei unentgeltlicher Übertragung führt der Erbe die AfA des Erblassers fort — er schreibt also weiter mit dem bisherigen Satz und der bisherigen Bemessungsgrundlage ab. Ein Neubeginn der Abschreibung (z.B. mit dem aktuellen Verkehrswert) ist nur bei entgeltlichem Erwerb möglich. (Quelle: § 11d EStDV; VLH.de, April 2026 )

Beispiel: Der Erblasser hat das Gebäude 1990 für 200.000 DM gebaut und schreibt es seit 35 Jahren mit 2 % ab. Der Erbe führt diese Abschreibung fort — mit dem ursprünglichen Wert, nicht dem heutigen Verkehrswert. Die Abschreibung läuft dann aus, wenn die ursprüngliche Bemessungsgrundlage vollständig abgeschrieben ist.

Erbschaftsteuer und Steuerpflicht ab dem Erbfall

Ab dem Erbfall sind die Mieteinnahmen beim Erben zu versteuern — ab dem ersten Tag, an dem er wirtschaftlicher Eigentümer ist. Das gilt auch anteilig im Todesjahr: Die Einnahmen bis zum Tod des Erblassers gehören in dessen Steuererklärung (soweit noch möglich oder von den Erben zu erstellen), danach in die des Erben.

Die Erbschaft selbst unterliegt der Erbschaftsteuer (ErbStG). Für Immobilien gibt es Freibeträge und Bewertungsregeln — bei vermieteten Wohnimmobilien wird ein Abschlag von 10 % auf den Steuerwert gewährt. Für konkrete Berechnung: Steuerberater hinzuziehen.

Was unmittelbar nach dem Erbfall zu tun ist

Mieter über Eigentümerwechsel informieren (schriftlich, neue Kontoverbindung mitteilen)
Kautionskonten prüfen und ggf. auf eigene Konten übertragen
Laufende Nebenkostenabrechnungen abschließen
Steuerberater informieren: Einkommensteuererklärung des Erblassers (anteilig), eigene Steuerpflicht ab Erbfall
Mietverträge auf Sonderklauseln prüfen (Kündigungsrechte für den Erbfall)

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es erfasst alle Objekte, Mieter und Buchungen in einem strukturierten System — was bei einem Erbfall besonders wertvoll ist. Wer bisher keine Software genutzt hat, kann historische Daten nacherfassen und sofort mit der ordentlichen Verwaltung beginnen. Die EÜR-Vorbereitung ab dem Erbzeitpunkt läuft dann korrekt.

Rechtsquellen: § 566 BGB, § 1922 BGB, § 1967 BGB, § 11d EStDV, § 21 EStG.

Garage, Stellplatz, Keller: Rechtliche und steuerliche Besonderheiten bei der Mitvermietung

Sun, 31 May 2026 14:13:18 GMT

Garage, Stellplatz, Keller: Rechtliche und steuerliche Besonderheiten bei der Mitvermietung

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 549 BGB, § 21 EStG, BFH-Rechtsprechung, Haufe.de

Viele Vermieter vermieten Garage, Stellplatz oder Keller einfach mit — und denken dabei wenig nach. Dabei gibt es rechtliche und steuerliche Unterschiede, die im Streitfall oder bei der Steuererklärung relevant werden.

Rechtsstellung: Wohnraum oder nicht?

Garage und Stellplatz: Gelten grundsätzlich nicht als Wohnraum. Das bedeutet: Das strenge Wohnraummietrecht (§§ 535 ff. BGB) gilt nur eingeschränkt. Insbesondere der Mieterschutz bei Kündigung (ordentliche Kündigung ohne besonderen Grund möglich), die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze gelten für separat vermietete Garagen und Stellplätze nicht.

Keller als Zubehörraum: Wird der Keller zusammen mit der Wohnung vermietet, ist er Bestandteil des Wohnungsmietvertrags und teilt dessen Schicksal — Kündigung des Wohnraums schließt den Keller ein.

Separat oder zusammen vermieten?

Die entscheidende Frage: Ist Garage/Stellplatz/Keller im Mietvertrag als Bestandteil der Wohnung aufgeführt, oder gibt es einen separaten Vertrag?

Zusammen im Mietvertrag: Das Zubehör teilt den Schicksal der Wohnung. Kündigung der Wohnung umfasst automatisch auch Garage/Keller.

Separater Vertrag: Garage und Stellplatz können separat gekündigt werden — ohne die strengen Mieterschutzregeln des Wohnraumrechts. Das gibt dem Vermieter mehr Flexibilität, ist aber administrativ aufwendiger.

Steuerliche Behandlung

Einnahmen aus der Vermietung von Stellplätzen, Garagen und Kellerabteilen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG und müssen in der Anlage V erklärt werden.

Kosten sind anteilig abzugsfähig: Anteilige AfA, Grundsteuer, Instandhaltungskosten können je nach Flächenanteil als Werbungskosten abgesetzt werden. Ist die Garage Teil des Gebäudes, wird der Flächenanteil zur Gesamtfläche ermittelt.

Umsatzsteuer: Private Vermieter sind grundsätzlich umsatzsteuerbefreit. Bei Garagen und Stellplätzen gilt das ebenfalls — sofern die Kleinunternehmerregelung greift und keine Option zur Umsatzsteuerpflicht gewählt wurde.

Was bei gemischter Nutzung gilt

Nutzt der Vermieter die Garage teilweise selbst und vermietet sie teilweise, können nur die anteiligen Kosten abgesetzt werden. Eine genaue Dokumentation der Nutzungszeiten ist empfehlenswert.

Praxishinweis: Stellplatz-Mieterhöhung

Da für Stellplätze keine Kappungsgrenze und keine Mietpreisbremse gilt, kann der Vermieter die Stellplatzmiete theoretisch freier anpassen — aber nur wenn ein separater Mietvertrag besteht. Ist der Stellplatz Teil des Wohnungsmietvertrags, gelten die Mieterhöhungsregeln des Wohnraummietrechts.

Rechtsquellen: § 549 BGB, § 21 EStG.

DSGVO für private Vermieter: Was Sie wirklich beachten müssen

Sun, 31 May 2026 14:09:16 GMT

DSGVO für private Vermieter: Was Sie wirklich beachten müssen

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: Art. 4, 6, 15, 17, 37 DSGVO; § 147 AO, § 195 BGB; wunderflats.com, immocloud.de, datenschutz.org

Viele private Vermieter glauben, die DSGVO gelte nur für Unternehmen. Das ist falsch. Wer Mieterdaten erhebt, speichert und verarbeitet, ist Verantwortlicher im Sinne des Datenschutzrechts — unabhängig davon, wie viele Wohnungen er vermietet.

Warum die DSGVO auch Privatvermieter betrifft

Als Vermieter erheben Sie systematisch personenbezogene Daten: Namen, Adressen, Bankdaten, Einkommensnachweise, SCHUFA-Auskünfte. Das macht Sie zum Verantwortlichen nach Art. 4 Nr. 7 DSGVO — mit allen damit verbundenen Pflichten. (Quelle: immocloud.de, März 2026 )

Wichtig: Einen Datenschutzbeauftragten müssen private Vermieter mit wenigen Objekten nicht benennen. Die Pflicht entsteht erst ab 20 Mitarbeitern oder systematischer Überwachung (Art. 37 DSGVO). (Quelle: wunderflats.com )

Welche Daten dürfen erhoben werden — und wann?

In der Bewerbungsphase:

Name, Kontaktdaten, Anzahl der einziehenden Personen
Einkommensnachweise (letzten drei Monate)
SCHUFA-Auskunft — aber nur mit ausdrücklicher Einwilligung des Bewerbers, nicht die Selbstauskunft des Betroffenen
Berufsangabe, Haustierhalterabsicht
Nicht zulässig: Fragen zu Schwangerschaft, Religion, politischer Einstellung, Familienplanung

Bei Vertragsabschluss: Bankdaten (IBAN), Bürgschaftsdaten, alle für die Vertragserfüllung notwendigen Informationen.

Rechtsgrundlage: Vertragserfüllung und berechtigtes Interesse nach Art. 6 DSGVO. (Quelle: datenschutz.org, Dezember 2025 )

Wie lange dürfen Mieterdaten gespeichert werden?

Steuerrelevante Dokumente (Nebenkostenabrechnungen, Rechnungen): 10 Jahre nach § 147 AO
Sonstige Vertragsdaten (Mietvertrag, Schriftverkehr): 3 Jahre nach Vertragsende, gerechnet ab Jahresende (§ 195 BGB)
Abgelehnte Bewerber: Daten so schnell wie möglich löschen, spätestens nach einigen Wochen

Ein dokumentiertes Löschkonzept hilft, diese Fristen einzuhalten und im Prüfungsfall nachzuweisen.

Auskunftsrecht der Mieter (Art. 15 DSGVO)

Jeder Mieter hat das Recht, vom Vermieter Auskunft zu erhalten: Welche Daten werden gespeichert? Zu welchem Zweck? Wer hat Zugriff? Dieser Auskunftsanspruch kann auch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden. Vermieter müssen innerhalb eines Monats antworten.

Worauf besonders achten?

Daten von Dritten (z.B. Heizkostenableser, Steuerberater) dürfen nur mit Auftragsverarbeitungsvertrag weitergegeben werden
Keine Mieterdaten in ungesicherten Cloud-Diensten außerhalb der EU speichern
Übergabeprotokolle mit Fotos unterliegen ebenfalls der DSGVO
Bei Videoüberwachung von Gemeinschaftsbereichen: strenge Auflagen, Hinweisschild, begrenzte Speicherdauer

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es speichert alle Daten ausschließlich lokal auf dem eigenen Gerät — kein Cloud-Upload, kein Drittanbieter-Zugriff. Das ist die einfachste DSGVO-Lösung für private Vermieter: Wer keine Daten überträgt, hat kein Transferproblem. Das Verfahrensverzeichnis nach Art. 30 DSGVO kann als Export erzeugt werden.

Rechtsquellen: Art. 4, 6, 15, 17, 37 DSGVO; § 147 AO; § 195 BGB.

Mahnung und Kündigung bei Mietrückstand: Fristen, Fehler und die Schonfristzahlung

Sun, 31 May 2026 14:02:53 GMT

Mahnung und Kündigung bei Mietrückstand: Fristen, Fehler und die Schonfristzahlung

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 543 BGB, § 569 BGB, § 573 BGB, § 573c BGB, BGH VIII ZR 91/20, BGH VIII ZR 307/21, BGH VIII ZR 222/15, roland-rechtsschutz.de, homeday.de

Zahlt ein Mieter die Miete nicht, ist schnelles und richtiges Handeln entscheidend. Wer zu früh kündigt, riskiert Formfehler. Wer zu lange wartet, häuft größere Rückstände auf. Und wer nicht beide Kündigungsarten kombiniert, gibt dem Mieter eine Hintertür.

Wann darf fristlos gekündigt werden?

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zulässig, wenn:

Variante A: Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Fälligkeitsterminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug. Als nicht unerheblich gilt ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete.

Variante B: Der Mieter ist über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag im Rückstand, der zwei Monatsmieten übersteigt.

Wichtig: Eine Mahnung ist für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht erforderlich (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Der Rückstand reicht als Kündigungsgrund. (Quelle: kgk-kanzlei.de, März 2026 )

Die goldene Regel: Immer doppelt kündigen

Viele Vermieter kennen das Problem der Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB): Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam .

Die ordentliche Kündigung (§ 573 BGB wegen Pflichtverletzung) bleibt dagegen wirksam — auch nach einer Schonfristzahlung.

Der BGH hat das in mehreren Entscheidungen bestätigt (zuletzt BGH, 09.04.2025). (Quelle: hausundgrund.de, August 2025 )

Praxis: Vermieter sollten immer beide Kündigungen gleichzeitig aussprechen — die fristlose und hilfsweise die ordentliche. So ist das Mietverhältnis auch dann beendet, wenn der Mieter die Schonfrist nutzt.

Die Schonfristzahlung funktioniert außerdem nur einmal in 24 Monaten . Wer innerhalb von zwei Jahren zum zweiten Mal rückständig wird, kann sich nicht erneut auf die Schonfrist berufen.

Fristen bei ordentlicher Kündigung

Mietdauer < 5 Jahre - Kündigungsfrist 3 Monate

Mietdauer 5 - 8 Jahre - Kündigungsfrist 6 Monate

Mietdauer > 8 Jahre - Kündigungsfrist 9 Monate

Was bei Betriebskostenrückstand gilt

Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen (Nachzahlungen) sind keine Mietrückstände im Sinne des § 543 BGB — eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist deswegen nicht möglich. Hohe Betriebskostenrückstände können aber im Einzelfall eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB begründen. (Quelle: kgk-kanzlei.de )

Mahnung: Sinnvoll, aber nicht Pflicht

Obwohl eine Mahnung für die fristlose Kündigung nicht erforderlich ist, ist sie in der Praxis sinnvoll: Sie dokumentiert, dass der Vermieter den Rückstand bemerkt hat, gibt dem Mieter die Chance zu zahlen (und damit weiteren Schaden zu vermeiden), und sie zeigt im Streitfall, dass der Vermieter fair gehandelt hat.

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es erzeugt Mahnungen als PDF-Muster mit allen relevanten Angaben: Fälligkeitsdatum, Rückstandsbetrag, Frist und rechtlicher Hinweis. Es ist kein Rechtsdokument, aber eine strukturierte Vorlage die den formalen Anforderungen entspricht.

Rechtsquellen: § 543 BGB, § 569 BGB, § 573 BGB, § 573c BGB; BGH VIII ZR 91/20, VIII ZR 307/21, VIII ZR 222/15.

Betriebskostenpauschale oder Vorauszahlung? Was besser für Vermieter ist

Sun, 31 May 2026 13:58:10 GMT

Betriebskostenpauschale oder Vorauszahlung? Was besser für Vermieter ist

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 556 BGB, § 560 BGB, Haufe.de

Bei jedem neuen Mietvertrag stellt sich die Frage: Vereinbare ich eine Betriebskostenpauschale (Inklusivmiete) oder eine Vorauszahlung mit Jahresabrechnung? Die Antwort ist fast immer dieselbe — und hat erhebliche finanzielle Konsequenzen.

Betriebskostenpauschale: Einfach, aber riskant

Bei der Betriebskostenpauschale (auch Inklusivmiete) sind alle Betriebskosten in der Miete enthalten. Es gibt keine Jahresabrechnung und keine Nachzahlungsmöglichkeit.

Vorteil für den Mieter: Planungssicherheit, kein Risiko einer Nachzahlung.

Nachteile für den Vermieter:

Kostensteigerungen (Grundsteuer, Wasser, Müll) können nicht nachgefordert werden
Bei stark steigenden Betriebskosten bleibt der Vermieter auf dem Mehraufwand sitzen
Eine Anpassung der Pauschale ist nur unter strengen Voraussetzungen möglich (§ 560 BGB) — und nur nach oben, wenn die Kosten tatsächlich gestiegen sind
Die Pauschale berechtigt nicht zu einer höheren Mieterhöhung als die Kaltmiete

Vorauszahlung mit Jahresabrechnung: Standard und empfehlenswert

Bei der Vorauszahlung zahlt der Mieter monatlich einen geschätzten Betrag. Am Jahresende folgt die Abrechnung: Übersteigen die tatsächlichen Kosten die Vorauszahlungen, zahlt der Mieter nach. Sind sie niedriger, erhält er Guthaben zurück.

Vorteile für den Vermieter:

Kostensteigerungen werden vollständig weitergegeben
Die Vorauszahlung kann angepasst werden, wenn sie dauerhaft zu niedrig oder zu hoch ist (§ 560 Abs. 4 BGB)
Kein finanzielles Risiko bei steigenden Nebenkosten

Nachteil: Die jährliche Abrechnung erfordert Aufwand. Ohne ordentliche Buchführung fehlen die Belege.

Wann die Pauschale sinnvoll sein kann

In sehr wenigen Situationen: kleine, einfach zu überschauende Mietverhältnisse (z.B. möbliertes Zimmer, kurzfristige Untervermietung), bei denen der Abrechnungsaufwand außer Verhältnis steht. Für normale Wohnungsmietverträge ist die Vorauszahlung fast immer die bessere Wahl.

Wie hoch soll die Vorauszahlung sein?

Die Vorauszahlung sollte die voraussichtlichen Jahreskosten realistisch abbilden — geteilt durch 12. Eine zu niedrige Vorauszahlung führt zu hohen Nachzahlungen, was Konflikte erzeugt. Eine zu hohe Vorauszahlung bindet das Geld des Mieters unnötig.

Als Faustregel: 2,50 bis 4,50 €/m² monatlich als Betriebskostenvorauszahlung, je nach Lage, Ausstattung und Heizsystem.

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es dokumentiert Vorauszahlungen automatisch als offene Posten und verrechnet sie bei der Jahresabrechnung. Die Differenz (Guthaben oder Nachforderung) wird auf der NK-Abrechnung ausgewiesen.

Rechtsquellen: § 556 BGB, § 560 BGB.

Nebenkostenabrechnung bei Mieterwechsel: Teiljahre korrekt abrechnen

Sun, 31 May 2026 13:54:02 GMT

Nebenkostenabrechnung bei Mieterwechsel: Teiljahre korrekt abrechnen

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 556 BGB, BGH-Rechtsprechung, Haufe.de

Ein Mieterwechsel mitten im Jahr ist einer der häufigsten Auslöser für fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen. Wer nicht aufpasst, rechnet entweder den falschen Mieter für die falschen Monate ab — oder gar nicht.

Das Grundprinzip: Zeitanteilige Aufteilung

Bei einem Mieterwechsel während des Abrechnungszeitraums muss die Abrechnung zeitanteilig aufgeteilt werden. Der Altmieter erhält eine Abrechnung für seinen Zeitraum, der Nachmieter für seinen. Beide zusammen ergeben das volle Jahr.

Die einfachste Methode: Tagesgenaue Berechnung. Jeder Kostenblock wird auf die Gesamttage des Abrechnungszeitraums aufgeteilt, dann anteilig dem jeweiligen Mieter zugerechnet.

Beispiel: Jahreskosten Wasser: 600 €. Altmieter wohnte 120 Tage (33 %), Nachmieter 245 Tage (67 %). Altmieter: 197 €, Nachmieter: 403 €.

Verbrauchsabhängige Kosten: Eigene Messung nötig

Bei verbrauchsabhängigen Kosten (Heizung, Warmwasser, Kaltwasser) ist die tagesgenaue Schätzung nicht ausreichend. Hier sollte ein Zwischenstand der Zähler beim Auszug des Altmieters abgelesen werden. Idealerweise geschieht das im Übergabeprotokoll — ein weiterer guter Grund, beim Auszug alle Zählerstände zu dokumentieren.

Ohne Zwischenablesung muss der Verbrauch geschätzt oder gleichmäßig zeitanteilig aufgeteilt werden, was zu Ungenauigkeiten führt und im Streitfall angreifbar ist.

Vorauszahlungen richtig verrechnen

Beide Mieter haben Vorauszahlungen geleistet — und beide haben Anspruch auf Abrechnung. Der Altmieter muss eine Abrechnung über seinen Zeitraum erhalten, auch wenn er schon ausgezogen ist. Eine Guthaben-Rückzahlung oder Nachforderung erfolgt an die jeweilige Person.

Wichtig: Die 12-Monate-Frist gilt auch für den Altmieter. Wenn das Abrechnungsjahr am 31.12.2025 endet, muss auch der Altmieter, der im März 2025 ausgezogen ist, seine Abrechnung bis spätestens 31.12.2026 erhalten.

Wann Direktabrechnung sinnvoll ist

Bei manchen Kostenarten lässt sich der Anteil direkt zurechnen: Ein Reparaturruf des Altmieters, der noch während seiner Mietzeit beauftragt wurde. Diese Kosten können direkt dem Altmieter zugeordnet werden, statt sie zeitanteilig auf beide zu verteilen.

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es erkennt Mieterwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraums automatisch und berechnet den jeweiligen Zeitanteil tagesgenau. Die NK-Abrechnung wird für beide Mieter separat erzeugt — mit korrekten Zeiträumen, Vorauszahlungsabzug und Ergebnis.

Rechtsquellen: § 556 BGB.

Modernisierung ankündigen und Miete erhöhen: § 559 BGB richtig anwenden

Sun, 31 May 2026 13:48:32 GMT

Modernisierung ankündigen und Miete erhöhen: § 559 BGB richtig anwenden

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 555b BGB, § 555c BGB, § 559 BGB, § 559c BGB, § 559e BGB, Haus & Grund, Berliner Mieterverein, ksk-immobilien.de

Wer modernisiert und die Kosten auf die Miete umlegen will, muss zwei Schritte fehlerfrei durchführen: die Ankündigung und die Mieterhöhungserklärung. Ein Fehler in Schritt 1 verzögert Schritt 2 automatisch um sechs Monate — das kostet bares Geld.

Was ist eine Modernisierung?

Nicht jede Baumaßnahme ist eine Modernisierung im Sinne des § 555b BGB. Anerkannte Modernisierungsmaßnahmen sind insbesondere:

Maßnahmen zur Energieeinsparung (Dämmung, neue Fenster, neue Heizung)
Maßnahmen zur Klimaanpassung (Wärmeschutz, Belüftung)
Heizungstausch nach GEG auf erneuerbare Energien (mind. 65 % erneuerbare Energie)
Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums oder Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse

Reine Instandhaltung (Reparatur des bestehenden Zustands) ist keine Modernisierung und berechtigt nicht zur Mieterhöhung.

Schritt 1: Die Ankündigung — drei Monate Vorlauf Pflicht

Nach § 555c BGB muss die Modernisierung dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn in Textform (Brief oder E-Mail, nicht mündlich) angekündigt werden. Die Ankündigung muss enthalten:

Art und Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen
Voraussichtlicher Beginn und Dauer
Voraussichtlicher Betrag der Mieterhöhung
Voraussichtliche Änderungen der Betriebskosten
Hinweis auf den Härteeinwand (§ 555d BGB)

Fehlt einer dieser Punkte oder wurde die Frist nicht eingehalten: Die Mieterhöhung verschiebt sich um sechs Monate nach hinten (§ 559b Abs. 2 Satz 2 BGB). (Quelle: steininger-kanzlei.de, Februar 2026 ; Haus & Grund )

Tipp: Mieter haben nach Eingang der Ankündigung ein Sonderkündigungsrecht (§ 555e BGB): Sie können bis zum Ende des Folgemonats nach Ankündigung mit zwei Monaten Frist kündigen.

Schritt 2: Die Mieterhöhung — 8 % der Kosten jährlich

Nach Abschluss der Maßnahmen darf der Vermieter gemäß § 559 BGB die Jahresmiete um 8 % der umlagefähigen Modernisierungskosten erhöhen.

Was muss abgezogen werden:

Instandhaltungskosten (Kosten, die ohnehin für Reparaturen angefallen wären)
Öffentliche Fördergelder und Zuschüsse (z.B. KfW)
Finanzierungskosten (Kreditzinsen sind nicht umlagefähig)

Kappungsgrenze: Die Miete darf durch Modernisierungsumlage innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro/m² steigen (bei Mieten unter 7 Euro/m²: maximal 2 Euro/m²).

Vereinfachtes Verfahren für kleinere Maßnahmen (§ 559c BGB)

Bei Modernisierungskosten bis 10.000 € je Wohnung kann der Vermieter das vereinfachte Verfahren nutzen. Dabei sind zunächst pauschal 30 % als Instandhaltungsanteil abzuziehen (§ 559c Abs. 1 Satz 2 BGB) — auch wenn gar keine Instandhaltung enthalten war. Erst auf den Rest werden 8 % jährlich umgelegt. Beispiel: 10.000 € − 30 % = 7.000 € × 8 % = 560 €/Jahr (max. 46,67 €/Monat).

Ein detaillierter Einzelnachweis der Instandhaltungskosten entfällt. Das Verfahren muss aber bereits in der Ankündigung benannt werden und sperrt weitere Erhöhungen nach § 559/§ 559e für fünf Jahre.

Heizungstausch: Sonderregelung § 559e BGB

Seit 2024 gilt für den Heizungstausch nach GEG eine eigene Vorschrift (§ 559e BGB). Besonderheit: Diese Modernisierungsumlage greift auch bei Staffelmieten — was für normale Modernisierungen nicht gilt.

Bei Indexmieten ist eine Modernisierungsumlage dagegen grundsätzlich nicht möglich. (Quelle: Berliner Mietergemeinschaft, 2025 )

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es erzeugt die Modernisierungsankündigung als druckfertiges PDF-Muster mit allen Pflichtangaben nach § 555c BGB. Es ist kein Rechtsdokument, aber eine vollständige Vorlage, die alle gesetzlich geforderten Bestandteile enthält und als Basis für die eigene Ankündigung dient.

Rechtsquellen: § 555b, § 555c, § 555d, § 555e, § 559, § 559b, § 559c, § 559e BGB.

Eigenbedarfskündigung — inkl. zwei neuen BGH-Urteilen vom Herbst 2025

Sun, 31 May 2026 13:42:44 GMT

Eigenbedarfskündigung — inkl. zwei neuen BGH-Urteilen vom Herbst 2025

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 573 BGB, § 574 BGB, § 574b BGB, BGH VIII ZR 35/19, BGH VIII ZR 161/24 (August 2025), BGH VIII ZR 289/23 (September 2025), immodio.app, immobilienrecht-essen.de

Die Eigenbedarfskündigung ist das schärfste Instrument im Vermieterrecht — und das fehleranfälligste. Eine zu knapp formulierte Kündigung, ein nicht genannter Zeuge oder eine vergessene Alternativwohnung im selben Haus können dazu führen, dass die Kündigung unwirksam ist. Und vorgetäuschter Eigenbedarf endet regelmäßig mit einer Schadensersatzklage.

Wer darf Eigenbedarf anmelden?

Eigenbedarf ist zulässig für:

Den Vermieter selbst
Familienangehörige: Kinder, Ehepartner (auch getrennt lebend oder geschieden, BGH VIII ZR 35/19), Eltern, Geschwister, Enkel, Stief- und Pflegekinder, Schwiegereltern
Haushaltsangehörige: Pflegepersonal bei nachgewiesenem Pflegebedarf

Juristische Personen (GmbH, AG) können keinen Eigenbedarf anmelden. Ausnahme: Eine GbR zugunsten ihrer Geschäftsführer. (Quelle: tp-rechtsanwaelte.de, November 2025 )

Was muss das Kündigungsschreiben enthalten?

Das Kündigungsschreiben muss:

Die begünstigte Person namentlich benennen
Das berechtigte Interesse konkret und nachvollziehbar darlegen — warum braucht diese Person genau diese Wohnung?
Auf die Sozialklausel hinweisen (Recht des Mieters auf Widerspruch nach § 574 BGB)

Vage Formulierungen wie „Ich benötige die Wohnung für meine Familie" reichen nicht aus. Je konkreter der Nutzungswunsch begründet ist, desto gerichtsfester die Kündigung.

Die Kündigungsfristen nach Mietdauer

Mietdauer < 5 Jahre - Kündigungsfrist 3 Monate

Mietdauer 5 - 8 Jahre - Kündigungsfrist 6 Monate

Mietdauer > 8 Jahre - Kündigungsfrist 9 Monate

Die Anbietpflicht: Oft vergessen, aber kein Kündigungs-K.o.

Steht dem Vermieter während der Kündigungsfrist eine vergleichbare freie Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung, muss er sie dem gekündigten Mieter anbieten. Wichtig — häufiges Missverständnis: Seit dem BGH-Urteil vom 14.12.2016 (VIII ZR 232/15) macht eine verletzte Anbietpflicht die Eigenbedarfskündigung nicht mehr unwirksam . Die Kündigung bleibt wirksam; der Mieter kann aber Schadensersatz verlangen (z. B. Umzugs- und Maklerkosten, Mietdifferenz). Die frühere Rechtsprechung, wonach die Kündigung dadurch rechtsmissbräuchlich und unwirksam wurde, ist überholt.

Neue BGH-Entscheidungen 2025

BGH, August 2025 (VIII ZR 161/24): Bei Umwandlung in Wohnungseigentum beginnt die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen erst mit dem tatsächlichen Eigentumserwerb des Käufers — nicht bereits mit der bloßen Umwandlung. Sperrfristen können regional bis zu zehn Jahre betragen.

BGH, September 2025 (VIII ZR 289/23): Selbst wenn der Vermieter plant, nach der Eigenbedarfskündigung das Objekt umzubauen und zu verkaufen, kann die Kündigung wirksam sein — wenn der Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung ernsthaft und nachvollziehbar bestand. (Quelle: gvw.com )

Die Sozialklausel: Wenn Mieter widersprechen dürfen

Mieter können der Eigenbedarfskündigung nach § 574 BGB widersprechen, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte bedeutet. Anerkannte Härtegründe:

Hohes Alter und fehlende Alternativwohnung
Schwere Krankheit oder Behinderung
Suizidgefahr (BGH bestätigt 2024, VIII ZR 114/22)
Lange Verwurzelung im sozialen Umfeld

Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen (§ 574b BGB). Hat der Vermieter nicht auf das Widerspruchsrecht hingewiesen, kann der Widerspruch noch im Räumungsverfahren erklärt werden.

Was bei vorgetäuschtem Eigenbedarf droht

Wird der Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters nicht umgesetzt oder war von Anfang an nicht ernst gemeint, kann der Mieter Schadensersatz verlangen — für Umzugskosten, höhere Miete in der neuen Wohnung, und unter Umständen mehr. Das ist ein erhebliches Haftungsrisiko.

Rechtsquellen: § 573 BGB, § 574 BGB, § 574b BGB; BGH VIII ZR 35/19, VIII ZR 161/24, VIII ZR 289/23, VIII ZR 114/22.

Mietminderung — wann berechtigt, Richtwerte aus der Rechtsprechung

Sun, 31 May 2026 13:33:31 GMT

Mietminderung — wann berechtigt, Richtwerte aus der Rechtsprechung

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 536 BGB, § 536b BGB, Immobilienscout24, haidari.legal, fachanwalt.de

Eine Mietminderung trifft Vermieter oft überraschend — und oft zu Unrecht. Nicht jeder Mangel berechtigt zur Kürzung. Wer die Spielregeln kennt, kann unbegründete Minderungen abwehren und bei berechtigten Mängeln schnell und richtig reagieren.

Die Rechtsgrundlage: § 536 BGB

Das Minderungsrecht entsteht automatisch, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Verschulden des Vermieters ist nicht erforderlich. Die Miete mindert sich von Rechts wegen — der Vermieter muss nicht zustimmen. (Quelle: haidari.legal, Februar 2026 )

Das klingt nach einer starken Mieterwaffe — ist es aber nur unter bestimmten Voraussetzungen.

Wann ist eine Mietminderung berechtigt?

Ein Mangel berechtigt zur Minderung, wenn er:

erheblich ist (normale Abnutzung, Kleinigkeiten oder ästhetische Fragen zählen nicht)
nicht vom Mieter selbst verursacht wurde
dem Vermieter gemeldet wurde und dieser ihn nicht innerhalb angemessener Frist behoben hat

Die Meldung ist entscheidend: Ohne Mängelanzeige kein Minderungsrecht — zumindest nicht rückwirkend für die Zeit davor.

Was berechtigt zur Minderung — typische Fälle und Richtwerte

Es gibt keine gesetzlich festgelegten Prozentsätze. Gerichte orientieren sich an Vergleichsfällen. Typische Größenordnungen aus der Rechtsprechung (Stand 2026):

Heizungsausfall im Winter: 20–100 % je nach Dauer und Schwere
Schimmel (baulicher Mangel, nicht durch falsches Lüften): 20–50 %, abhängig von Fläche und Lage (Schlafzimmer wird strenger bewertet)
Dauerhafter Baulärm: 10–30 %
Wasserschaden: 20–50 % je nach betroffener Fläche
Ausfall Warmwasser: 10–20 %
Defekte Fenster (undicht): 5–10 %
Leichte Einschränkungen allgemein: 5–10 %
Stärkere Beeinträchtigungen: 10–20 %

(Quelle: wohnglueck.de; fachanwalt.de, Januar 2026 )

Die Minderung bezieht sich immer auf die Warmmiete (Kaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung), nicht nur auf die Kaltmiete.

Wann ist eine Mietminderung nicht berechtigt?

Kein Minderungsrecht besteht, wenn:

Der Mieter den Mangel selbst verursacht hat
Der Mieter den Mangel beim Einzug kannte und trotzdem eingezogen ist (§ 536b BGB) — außer der Vermieter hat arglistig verschwiegen
Der Mangel unerheblich ist (kleine Kratzer, normaler Verschleiß)
Schimmel auf falsches Lüften zurückzuführen ist, nicht auf bauliche Mängel

Wichtig: Schimmel durch falsches Lüften ist einer der häufigsten Streitpunkte. Vermieter müssen hier beweisen, dass der Schimmel nicht auf einen baulichen Mangel zurückgeht. Das gelingt am besten mit einem Sachverständigengutachten, das die Ursache (Kondensation durch unzureichendes Lüften vs. Wärmebrücke im Mauerwerk) dokumentiert.

Was Vermieter tun sollten

Bei berechtigtem Mangel: Sofort reagieren, Frist zur Behebung mitteilen, Handwerker beauftragen. Je schneller der Mangel behoben ist, desto kürzer die Minderungsperiode.

Bei unberechtigter Minderung: Schriftlich widersprechen, Begründung anfordern, bei Uneinigkeit Rat beim Haus & Grund oder einem Mietrechtsanwalt einholen. Werden Mietrückstände durch die Minderung zu groß (mehr als eine Monatsmiete über zwei Monate), entsteht ein Kündigungsrecht — aber Vorsicht: Eine möglicherweise berechtigte Minderung kann das Kündigungsrecht ausschließen.

Rechtsquellen: § 536 BGB, § 536b BGB.

Schönheitsreparaturen — BGH-Urteile bis 2025, was wirksam ist

Sun, 31 May 2026 13:27:36 GMT

Schönheitsreparaturen: Was darf der Vermieter wirklich verlangen — und was nicht?

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 28 Abs. 4 II. BV, BGH VIII ZR 178/05, BGH VIII ZR 185/14, BGH VIII ZR 79/22, BGH VIII ZR 96/23, Haufe.de, miet-check.de

Laut Schätzungen des Deutschen Mieterbunds sind mehr als die Hälfte aller Renovierungsklauseln in bestehenden deutschen Mietverträgen unwirksam. Das ist kein Randproblem — es bedeutet, dass viele Vermieter glauben, bestimmte Rechte zu haben, die sie rechtlich nicht haben. Und viele Mieter renovieren beim Auszug aus Unwissenheit, obwohl sie das nicht müssten.

Was sind Schönheitsreparaturen überhaupt?

Schönheitsreparaturen umfassen laut § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Heizrohre, Innen- und Außenfenster sowie der Außentüren. Kurz: alles, was der optischen Auffrischung dient — nicht strukturelle Reparaturen.

Gesetzlich liegt die Pflicht zu Schönheitsreparaturen beim Vermieter. Die meisten Mietverträge versuchen, diese Pflicht per Klausel auf den Mieter abzuwälzen. Das ist grundsätzlich zulässig — aber nur wenn die Klausel den strengen Anforderungen der BGH-Rechtsprechung standhält.

Die unwirksamen Klauseln: Ein Überblick

1. Starre Fristenregelungen Klauseln wie „Die Wohnung ist alle 3 Jahre in Küche und Bad, alle 5 Jahre in Wohn- und Schlafzimmern zu renovieren" sind unwirksam. Der BGH hat seit 2006 wiederholt klargestellt: Starre Renovierungsintervalle benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie den tatsächlichen Abnutzungszustand ignorieren. Zulässig sind nur Weichklauseln , die auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abstellen — etwa: „in der Regel nach drei bis fünf Jahren". (Quelle: BGH VIII ZR 178/05; miet-check.de )

2. Renovierung bei Einzug in unrenovierter Wohnung Seit dem BGH-Urteil vom 18. März 2015 (VIII ZR 185/14) gilt: Wird dem Mieter eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung übergeben, ist eine Schönheitsreparaturklausel ohne angemessenen Ausgleich unwirksam. Der Hintergrund: Würde der Mieter trotzdem renovieren, müsste er den Renovierungsstau des Vormieters mitbeseitigen — eine unangemessene Benachteiligung.

3. Endrenovierungsklauseln Klauseln, die den Mieter zur Renovierung bei Auszug verpflichten, unabhängig davon, wann zuletzt renoviert wurde, sind als Formularklausel unwirksam. (Quelle: Haufe.de )

4. Quotenabgeltungsklauseln als Formularvertrag Quotenabgeltungsklauseln verpflichten Mieter, bei vorzeitigem Auszug anteilige Kosten für noch nicht fällige Renovierungen zu zahlen. Als vorformulierte Standardklausel sind sie unwirksam (BGH, 06.03.2024, VIII ZR 79/22). Sie können nur als echte Individualvereinbarung wirksam vereinbart werden — d.h. der Vermieter muss sie ernsthaft zur Diskussion stellen und dem Mieter echte Gestaltungsfreiheit einräumen (BGH, April 2025, XII ZR 96/23). Die Hürde dafür ist hoch.

Was eine unwirksame Klausel bedeutet

Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, muss der Mieter beim Auszug gar nicht renovieren — egal wie lange er in der Wohnung gelebt hat. Der Vermieter muss die Renovierungskosten vollständig selbst tragen, auch für die gesamte Mietdauer.

Wichtig: Die Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit der eigentlichen Renovierungsklausel — beide werden separat beurteilt. (Quelle: BGH, Beschluss 30.01.2024; müller-hof.de )

Beweislast: Wer muss was beweisen?

Der BGH hat im Frühjahr 2025 klargestellt: Behauptet ein Mieter, die Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam, weil die Wohnung bei Einzug unrenoviert war, muss er diesen Zustand selbst beweisen . Diese Beweislast liegt also beim Mieter, nicht beim Vermieter. (Quelle: kanzlei-leipzig.de, August 2025 )

Das ist der stärkste Grund für ein detailliertes Einzugsprotokoll: Es dokumentiert den Zustand bei Übergabe und verhindert, dass Mieter später unbegründet Unwirksamkeit geltend machen.

Was Vermieter jetzt prüfen sollten

Haben Sie alte Mietverträge mit Standardformulierungen? Prüfen Sie die Schönheitsreparaturklausel: Enthält sie starre Fristen? Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben? Enthält sie eine Endrenovierungspflicht? Wenn ja, ist die Klausel wahrscheinlich unwirksam — und Sie tragen die Renovierungskosten selbst.

Neue Verträge sollten flexible Bedarfsklauseln enthalten und auf Quotenabgeltung als Formularklausel verzichten. Bei Unsicherheit: Musterverträge von Haus & Grund oder BMJ verwenden, die regelmäßig an die BGH-Rechtsprechung angepasst werden.

Rechtsquellen: § 28 Abs. 4 II. BV; BGH VIII ZR 178/05, VIII ZR 185/14, VIII ZR 79/22, XII ZR 96/23.

Renditerechner. Was bringt meine Vermietung wirklich?

Sat, 30 May 2026 20:14:00 GMT

Renditerechner. Was bringt meine Vermietung wirklich?

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Indexmiete und Staffelmiete: Automatische Mieterhöhung richtig gestalten

Sat, 30 May 2026 19:58:01 GMT

Indexmiete und Staffelmiete: Automatische Mieterhöhung richtig gestalten

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 557a BGB (Staffelmiete), § 557b BGB (Indexmiete), Statistisches Bundesamt

Wer als Vermieter regelmäßige Mieterhöhungen ohne jährliche Begründungspflicht möchte, hat zwei Optionen: Staffelmiete und Indexmiete. Beide haben Vor- und Nachteile — und beide müssen korrekt vereinbart sein, sonst gelten die normalen Regeln.

Staffelmiete (§ 557a BGB): Planungssicherheit für beide Seiten

Bei der Staffelmiete wird im Mietvertrag festgelegt, wann die Miete um welchen Betrag steigt. Der Vorteil: Keine Begründungspflicht, keine Vergleichsmiete nötig. Der Nachteil: Die Staffeln müssen im Voraus festgelegt werden.

Pflichtanforderungen:

Die Erhöhungen müssen in Euro angegeben sein (nicht in Prozent)
Zwischen den einzelnen Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen
Während einer vereinbarten Staffelmiete sind keine weiteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB zulässig
Die Kappungsgrenze gilt für Staffelmietvereinbarungen nicht — aber die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 20 % übersteigen (in Mietpreisbremse-Gebieten gelten zusätzliche Grenzen)

Tipp: Die Staffelmiete eignet sich besonders für neue Mietverhältnisse, bei denen Vermieter planbare Einnahmen wünschen und sich nicht jährlich um Mieterhöhungsschreiben kümmern wollen.

Indexmiete (§ 557b BGB): Miete an Inflation koppeln

Bei der Indexmiete wird die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Steigt die Inflation, steigt die Miete — sinkt sie, sinkt die Miete theoretisch auch (in der Praxis selten relevant).

Pflichtanforderungen:

Vereinbarung muss schriftlich im Mietvertrag erfolgen
Der maßgebliche Index muss benannt sein (in der Regel: VPI für Deutschland, Basis 2020)
Erhöhungen sind nur einmal jährlich möglich
Die Erhöhung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden, mit Angabe des alten und neuen Indexwerts sowie der Berechnung

Berechnung: Neue Miete = Alte Miete × (Neuer Index / Alter Index)

Aktueller Kontext: Nach der Inflationswelle 2022/23 haben viele Indexmietverträge starke Erhöhungen ausgelöst. Vermieter mit Indexmiete konnten in diesem Zeitraum Mieterhöhungen von 8–12 % in einem Jahr durchsetzen — bei klassischen Mietverträgen wäre das nicht möglich gewesen.

Was gilt in Mietpreisbremse-Gebieten?

In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt: Auch bei Indexmiete darf die Ausgangsmiete (bei Neuvermietung) die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % übersteigen. Die Indexierung darf aber über diesen Anfangswert hinaus führen — das ist rechtlich zulässig.

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es erfasst den Mietvertragstyp (normal, Staffel, Index) und berechnet auf dieser Basis die monatlichen Soll-Zahlungen. Bei der Indexmiete kann der aktuelle VPI-Wert eingetragen werden, um die neue Miete zu berechnen.

Rechtsquellen: § 557a BGB (Staffelmiete), § 557b BGB (Indexmiete). VPI-Daten: Statistisches Bundesamt, destatis.de.

Welches Modell passt wann?

Mietvertrag: Was muss rein — und welche Klauseln sind unwirksam?

Sat, 30 May 2026 19:50:06 GMT

Mietvertrag: Was muss rein — und welche Klauseln sind unwirksam?

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 535 BGB, BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen, BMJ-Mustervertrag

Ein Mietvertrag, der unwirksame Klauseln enthält, ist nicht automatisch ungültig — aber die betroffenen Klauseln gelten nicht. Das bedeutet in der Praxis: Der Vermieter meint, er hat bestimmte Rechte, hat sie aber nicht.

Was muss in jeden Mietvertrag?

Ein wirksamer Mietvertrag braucht zwingend:

Namen und Adressen beider Parteien
Genaue Bezeichnung der Mietsache (Adresse, Etage, Wohnungsnummer)
Mietbeginn (und ggf. Mietende bei befristeten Verträgen)
Miethöhe : Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Gesamtmiete
Auflistung der vereinbarten Betriebskosten (Verweis auf BetrKV reicht)
Kautionsregelung (Betrag, Zahlungsmodalitäten)

Ohne Schriftform ist ein Mietvertrag über Wohnraum rechtlich auf unbestimmte Zeit geschlossen — auch wenn er als befristet formuliert war.

Die häufigsten unwirksamen Klauseln

Schönheitsreparaturen: Starres Fristenraster Der BGH hat in mehreren Urteilen klargestellt: Klauseln, die starre Renovierungsfristen vorgeben (z.B. „alle 3 Jahre Küche, alle 5 Jahre Wohnzimmer"), sind unwirksam. Zulässig sind nur Weichklauseln, die den Renovierungsbedarf berücksichtigen. Wer einen alten Standardmietvertrag hat, sollte prüfen, ob die Schönheitsreparaturklausel noch aktuell ist.

Quotenabgeltungsklauseln Klauseln, die Mieter verpflichten, anteilig für Renovierungen zu zahlen, die bei Auszug noch nicht fällig wären, sind unwirksam (BGH). Das betrifft Formulierungen wie „Bei Auszug nach 2 Jahren zahlt der Mieter 40 % der Renovierungskosten."

Kleinreparaturklauseln mit zu hohen Beträgen Klauseln, die Mieter zu Kleinreparaturen verpflichten, sind nur dann wirksam, wenn: (a) nur Gegenstände betroffen sind, die dem direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, und (b) der Einzelbetrag maximal 75–100 € und der Jahresbetrag maximal 8 % der Jahresmiete beträgt. Höhere Grenzen sind unwirksam.

Vertragsstrafen Pauschalierte Vertragsstrafen für Mietrückstände oder andere Pflichtverletzungen sind in Wohnraummietverträgen generell unwirksam.

Warum Vermiet-es keine Mietverträge generiert

Das Erstellen individueller Verträge ist nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) Rechtsdienstleistung — das darf nur, wer dafür zugelassen ist. Vermiet-es verweist daher auf bewährte Quellen für Mietvertragsvorlagen:

Bundesministerium der Justiz (BMJ) : Mustervertrag zum Download unter bmj.de
Haus & Grund : Mitgliedervorlagen auf hausgund.de
Deutscher Mieterbund : Vertragsvorlagen für beide Seiten

Diese Vorlagen sind regelmäßig aktualisiert und berücksichtigen die aktuelle BGH-Rechtsprechung.

Rechtsquellen: § 535 BGB, § 305c BGB (AGB-Recht), BGH-Urteile zu Schönheitsreparaturen (u.a. BGH VIII ZR 361/03, VIII ZR 152/05).

Wohnungsgeberbestätigung: Pflicht, Frist und was bei Verstößen droht

Sat, 30 May 2026 19:46:41 GMT

Wohnungsgeberbestätigung: Pflicht, Frist und was bei Verstößen droht

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 19 BMG, Bundesmeldegesetz, bmi.bund.de

Die Wohnungsgeberbestätigung ist das am häufigsten vergessene Dokument im deutschen Mietrecht — und gleichzeitig das einzige, bei dem dem Vermieter eine persönliche Ordnungswidrigkeit droht.

Was ist die Wohnungsgeberbestätigung?

Seit 2015 schreibt das Bundesmeldegesetz (BMG) vor: Wenn ein Mieter einzieht, muss der Vermieter ihm eine Bestätigung ausstellen, mit der der Mieter sich beim Einwohnermeldeamt anmelden kann. Ohne diese Bestätigung kann der Mieter sich nicht legal ummelden.

Die Pflicht gilt für alle Wohnungsvermietungen — auch für Untervermietungen, vorübergehende Überlassungen und Zweitwohnungen.

Was muss in der Bestätigung stehen?

§ 19 BMG schreibt den Mindestinhalt vor:

Name und Anschrift des Wohnungsgebers (Vermieter)
Art des Wohnungsgebers (Eigentümer oder Hauptmieter)
Einzugsdatum
Vollständige Adresse der Wohnung
Namen aller einziehenden Personen
Unterschrift des Wohnungsgebers

Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben — ein einfaches Schreiben oder eine ausgefüllte Vorlage genügt.

Die Fristen: Zwei Wochen für beide Seiten

Vermieter: Muss die Bestätigung unverzüglich nach dem Einzug ausstellen.
Mieter: Muss sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug anmelden.

In der Praxis sollte die Bestätigung spätestens am Einzugstag übergeben werden — entweder schriftlich oder digital.

Was droht bei Verstößen?

Das ist der entscheidende Unterschied zu anderen Vermieterpflichten: Bei Verstößen droht dem Vermieter eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis zu 1.000 € . Der Mieter kann sich ohne die Bestätigung nicht anmelden — was wiederum zu Problemen mit Behörden, Arbeitgebern und Banken führt.

Verweigert ein Vermieter die Ausstellung ohne berechtigten Grund, handelt er ordnungswidrig.

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es erzeugt die Wohnungsgeberbestätigung als druckfertiges PDF mit allen Pflichtangaben nach § 19 BMG. Das Muster ist nach aktuellem Stand vorausgefüllt — der Vermieter muss nur noch unterzeichnen und übergeben.

Rechtsquellen: § 19 BMG, § 54 BMG (Bußgeldvorschriften).

Betriebskosten vs. Instandhaltung: Was darf der Vermieter umlegen?

Sat, 30 May 2026 19:43:16 GMT

Betriebskosten vs. Instandhaltung: Was darf der Vermieter umlegen?

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 2 BetrKV, § 556 BGB, Haufe.de, Handelsblatt

Eine der häufigsten Streitfragen zwischen Mieter und Vermieter: Darf der Vermieter diese Kosten überhaupt auf mich umlegen? Oft haben beide Seiten keine klare Antwort — weil die Grenze zwischen umlagefähigen Betriebskosten und nicht umlagefähiger Instandhaltung im Alltag fließend wirkt, es aber juristisch nicht ist.

Die Grundregel: § 2 BetrKV ist abschließend

Umlagefähig sind nur die 17 Kostenarten der Betriebskostenverordnung (BetrKV) . Die Liste ist abschließend — was dort nicht steht, kann der Vermieter nicht auf den Mieter abwälzen, egal was im Mietvertrag steht.

Zudem gilt: Selbst wenn eine Kostenart in der BetrKV steht, muss sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein. Fehlt die Vereinbarung, sind die Kosten nicht umlagefähig. Eine Klausel wie „Der Mieter trägt alle Betriebskosten gemäß BetrKV" reicht nach BGH-Rechtsprechung aus — sie muss aber vorhanden sein.

Was ist umlagefähig?

Die 17 Betriebskostenarten im Überblick:

Grundsteuer
Wasserversorgung
Entwässerung
Heizung
Warmwasserversorgung
Aufzug
Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Gartenpflege
Beleuchtung
Schornsteinreinigung
Sach- und Haftpflichtversicherung
Hauswart (nur Betreuungstätigkeit)
Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel (eingeschränkt, s.u.)
Einrichtungen für Wäschepflege
Sonstige laufende öffentliche Lasten
Sonstige Betriebskosten (nur wenn konkret benannt)

Was ist nicht umlagefähig?

Verwaltungskosten: Die eigene Zeit des Vermieters, Buchführungskosten, Bankgebühren, Kosten für die Buchhaltung der Mietverhältnisse.

Instandhaltung und Reparaturen: Kosten für die Beseitigung von Schäden, Wartung und Erneuerung — unabhängig von ihrer Höhe.

Abschreibungen und Rücklagen: Instandhaltungsrücklagen dürfen erst dann steuerlich abgesetzt werden, wenn das Geld tatsächlich ausgegeben wurde. In der Nebenkostenabrechnung haben sie nichts zu suchen.

Der Sonderfall Position 17: „Sonstige Betriebskosten"

Diese Position ist der häufigste Fehler in Nebenkostenabrechnungen. Unter „sonstigen Betriebskosten" können Vermieter weitere regelmäßig anfallende, objektbezogene Kosten abrechnen — aber nur wenn sie einzeln und konkret im Mietvertrag benannt sind .

Beispiele für zulässige sonstige Betriebskosten: Wartung von Rauchmeldern, Dachrinnenreinigung, Legionellenprüfung, Wartung der Hebeanlage.

Nicht zulässig: Einmalige Kosten (z.B. Entfernung von Graffiti), Kosten die den Wert der Immobilie steigern. Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund betont: „Alle in Rechnung gestellten Kosten müssen auch vertraglich vereinbart worden sein." (Quelle: Handelsblatt, April 2025 )

Hauswart: Die häufig falsch abgerechnete Position

Der Hauswart ist umlagefähig — aber nur seine Betreuungstätigkeit : Reinigung, Gartenpflege, Schneeräumen. Seine Arbeit an Reparaturen und Instandhaltung ist nicht umlagefähig. Wer einen Hauswart pauschal abrechnet, ohne zwischen beiden Tätigkeiten zu unterscheiden, rechnet teilweise unzulässig ab.

Kabelanschluss: Seit Juli 2024 nicht mehr umlagefähig

Seit dem 1. Juli 2024 ist die Umlage von Kabelanschlusskosten durch das gefallene „Nebenkostenprivileg" nicht mehr möglich. Neue Verträge laufen direkt zwischen Mieter und Anbieter. Wer in laufenden Abrechnungen noch Kabelgebühren angibt, rechnet rechtswidrig ab.

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es klassifiziert alle Betriebskosten nach BetrKV-Positionen und trennt nicht umlagefähige Kosten automatisch aus der Nebenkostenabrechnung heraus. Das verhindert, dass Positionen in der Abrechnung landen, die dort nicht hingehören.

Rechtsquellen: § 2 BetrKV, § 556 BGB.

AfA, Anlage V und die 15-%-Regel: Die häufigsten Steuerfehler privater Vermieter

Sat, 30 May 2026 19:33:26 GMT

AfA, Anlage V und die 15-%-Regel: Die häufigsten Steuerfehler privater Vermieter

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 21 EStG, § 7 EStG, Finanzamt NRW, Steuern.de, Hypofriend.de

Hinweis: Dieser Artikel gibt allgemeine Informationen. Für individuelle Steuerberatung wenden Sie sich an einen Steuerberater.

Vermieter können durchschnittlich 18,7 % ihrer Mieteinnahmen als Werbungskosten absetzen. Viele schöpfen diesen Spielraum nicht aus — weil sie Fehler machen, die bares Geld kosten. Drei Fehler stechen heraus.

Fehler 1: Den Grund und Boden mitabschreiben

Die Gebäude-AfA (Absetzung für Abnutzung) ist der größte Steuerhebel für Vermieter. Aber: Abgeschrieben wird nur das Gebäude , nicht der Grund und Boden. Der Boden unterliegt keiner Abnutzung und ist daher nicht abschreibungsfähig.

Wer eine Immobilie kauft, muss den Kaufpreis zunächst aufteilen: Wie viel entfällt auf das Grundstück, wie viel auf das Gebäude? Für diese Aufteilung bietet das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe an. In Städten mit hohen Bodenpreisen kann der Grundstücksanteil 30–50 % des Kaufpreises betragen — entsprechend sinkt die AfA-Basis.

Aktuelle AfA-Sätze nach Baujahr:

Bis 31.12.1924 gebaut: 2,5 % pro Jahr (40 Jahre Nutzungsdauer)
1925 bis 31.12.2022 gebaut: 2 % pro Jahr (50 Jahre)
Ab 1.1.2023 fertiggestellt: 3 % pro Jahr (33,3 Jahre)

Entscheidend ist das Fertigstellungsdatum , nicht das Kaufdatum. Wer 2025 ein 2010 gebautes Haus kauft, schreibt mit 2 % ab. (Quellen: Finanzamt NRW , hypofriend.de )

Fehler 2: Instandhaltung und Herstellungsaufwand verwechseln

Das ist laut mehreren Quellen der häufigste Fehler in der Anlage V. Der Unterschied:

Instandhaltung / Erhaltungsaufwand: Kosten für die Erhaltung des bestehenden Zustands — Malerarbeiten, Reparatur einer defekten Heizung, Austausch eines kaputten Fensters. Diese Kosten sind sofort in voller Höhe abzugsfähig als Werbungskosten.

Herstellungsaufwand / Modernisierungskosten: Kosten für Verbesserungen oder Erneuerungen, die den Wert oder die Nutzbarkeit der Immobilie erhöhen — neues Badezimmer, neue Küche, neue Fußbodenheizung. Diese Kosten müssen über die AfA verteilt werden und sind nicht sofort abziehbar. (Quelle: steuern.de )

Die Grauzone ist groß. Ein neuer Bodenbelag kann Erhaltungsaufwand sein (gleiche Qualität wie vorher) oder Herstellungsaufwand (höhere Qualität). Im Zweifel: Steuerberater fragen.

Fehler 3: Die 15-%-Regel ignorieren

Die gefährlichste Falle für Käufer von Bestandsimmobilien. Wer eine Immobilie kauft und in den ersten drei Jahren nach dem Kauf Instandsetzungs- und Modernisierungskosten aufwendet, die 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) übersteigen, hat ein Problem.

Diese Kosten gelten dann nicht mehr als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten — sie erhöhen die AfA-Basis und müssen über die gesamte Abschreibungsdauer verteilt werden. Der Sofortabzug entfällt vollständig.

Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Gebäudeanteil 240.000 €. 15 % = 36.000 €. Wer in den ersten drei Jahren 40.000 € in Renovierungen steckt, verliert den Sofortabzug für alle 40.000 €. (Quelle: steuernsteuern.de )

Was Sie sofort absetzen können

Neben der AfA sind folgende Werbungskosten sofort abziehbar:

Kreditzinsen (nicht Tilgung!)
Hausverwaltungskosten
Grundsteuer (als Werbungskosten, nicht als Sonderausgabe)
Fahrtkosten zur Immobilie
Anwalts- und Steuerberaterkosten
Werbungskosten für Mietsuche (Inserate, Makler)
Erhaltungsaufwand (s.o.)

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es klassifiziert jede Buchung mit einer EÜR-Position und bereitet die Anlage-V-Vorbereitung strukturiert auf. Das Ergebnis trägt den Titel „Anlage V Vorbereitung" und ist ausdrücklich kein beim Finanzamt einreichbares Dokument. Es ist die strukturierte Grundlage, die der Steuerberater für die Erklärung braucht.

Rechtsquellen: § 21 EStG, § 7 Abs. 4 EStG. Keine Steuerberatung. Individuelle Fragen bitte mit einem Steuerberater klären.

Übergabeprotokoll: Warum Vermieter ohne es verloren haben

Sat, 30 May 2026 19:29:06 GMT

Übergabeprotokoll: Warum Vermieter ohne es verloren haben

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 546 BGB, § 548 BGB, mietrecht.de, vermieterwelt.de, opacta.de

Ein Kratzer im Parkett. Eine fehlende Fliese. Eine kaputte Fensterdichtung. Solche Schäden kosten Hunderte Euro. Wer sie von der Kaution abziehen will, muss eines beweisen: dass sie während der Mietzeit entstanden sind. Wer kein Übergabeprotokoll hat, kann das kaum.

Gesetzlich nicht vorgeschrieben — trotzdem unverzichtbar

Das Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. § 546 BGB regelt die Rückgabepflicht der Mietsache, aber nicht die Form der Dokumentation. In der Praxis ist das Protokoll trotzdem das wichtigste Dokument des gesamten Mietverhältnisses — für beide Seiten, aber besonders für den Vermieter. (Quelle: mietrecht.de )

Die entscheidende Faustregel: Ohne Protokoll gilt die Wohnung im Zweifel als mangelfrei zurückgegeben. Liegt kein dokumentierter Einzugszustand vor, kann der Vermieter im Streitfall kaum beweisen, dass ein Schaden neu entstanden ist. (Quelle: vermieterwelt.de )

Was ins Protokoll gehört

Ein vollständiges Übergabeprotokoll enthält mindestens:

Namen und Adressen beider Parteien
Datum und Uhrzeit der Übergabe
Vollständige Adresse des Mietobjekts
Zustand aller Räume einzeln (Böden, Wände, Decken, Fenster, Türen)
Zustand aller Einbauten und mitgemieteten Gegenstände
Vorhandene Mängel mit genauer Beschreibung
Zählerstände für alle Zähler (Strom, Gas, Wasser, Wärme)
Anzahl der übergebenen Schlüssel (einzeln aufgelistet!)
Unterschriften beider Parteien

Fotos sind kein Ersatz , aber eine unverzichtbare Ergänzung. Im Streitfall haben Fotos eine erhebliche Beweiskraft — besonders wenn sie Datum und Uhrzeit als Metadaten tragen.

Die Beweislast und ihre Konsequenzen

Die Beweislast für Schäden liegt beim Vermieter. Das bedeutet: Wer nach dem Auszug feststellt, dass der Parkettboden zerkratzt ist, muss beweisen, dass dieser Schaden nicht schon beim Einzug vorhanden war. Mit einem unterzeichneten Einzugsprotokoll, das den Boden als einwandfrei dokumentiert, ist das möglich. Ohne Protokoll fast nicht. (Quelle: opacta.de )

Verjährungsfrist beachten: Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren nach sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache (§ 548 Abs. 1 BGB). Diese Frist ist absolut — sie gilt auch dann, wenn die Kaution noch nicht abgerechnet wurde.

Was tun, wenn der Mieter nicht unterschreibt?

Der Mieter kann die Unterschrift verweigern — das macht das Protokoll nicht wertlos. Vermerken Sie die Verweigerung mit Datum und Begründung auf dem Protokoll. Bringen Sie nach Möglichkeit einen neutralen Zeugen mit, der das Protokoll mitunterzeichnet. Machen Sie ausführliche Fotos noch während des Übergabetermins.

Wichtig: Das Protokoll selbst dokumentiert weiterhin den Zustand, auch ohne Mieter-Unterschrift. Im Streitfall vor Gericht ist das ein Vorteil gegenüber gar keiner Dokumentation.

Einzug vs. Auszug: Wann ist es wichtiger?

Beim Einzug ist das Protokoll wichtiger für den Mieter — es dokumentiert, welche Mängel schon vor seinem Einzug vorhanden waren. Beim Auszug ist es wichtiger für den Vermieter — es dokumentiert den Zustand, den der Mieter hinterlassen hat, und bildet die Grundlage für Kautionsabzüge.

Wer also nur beim Auszug ein Protokoll macht, hat das Einzugsprotokoll als Referenz: Diese Dinge waren beim Einzug bereits defekt, jene nicht.

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es erzeugt das Übergabeprotokoll als strukturiertes PDF — mit allen Pflichtfeldern, Raum für Fotos und Zählerständen. Das Ergebnis ist kein rechtssicheres Notardokument, aber ein vollständiges, professionelles Muster das den Standard erfüllt und im Streitfall als Ausgangsdokument dienen kann.

Rechtsquellen: § 546 BGB, § 548 BGB.

Mietkaution: Was Vermieter wirklich dürfen — und was sie gefährlich macht

Sat, 30 May 2026 19:17:37 GMT

Mietkaution: Was Vermieter wirklich dürfen — und was sie gefährlich macht

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 551 BGB, § 548 BGB, BGH VIII ZR 71/05, Immoscout24, Kautionskasse.de

Die Mietkaution ist das Thema, bei dem die meisten Mietverhältnisse enden: oft mit Streit, manchmal vor Gericht. Was überraschend viele Vermieter nicht wissen — die gesetzlichen Regeln schützen nicht nur den Mieter. Sie schützen auch den Vermieter, wenn er sie einhält.

Wie viel Kaution ist erlaubt?

§ 551 Abs. 1 BGB ist eindeutig: Maximal drei Nettokaltmieten — also ohne Betriebskosten. Eine darüber hinausgehende Forderung ist unwirksam; der Mieter kann den überzahlten Betrag jederzeit zurückfordern.

Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen — die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig. Vermieter dürfen die Schlüsselübergabe nicht von der vollständigen Vorauszahlung aller drei Raten abhängig machen.

Pflicht: Kaution getrennt anlegen

§ 551 Abs. 3 BGB verpflichtet Vermieter, die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen und verzinslich anzulegen — auf einem separaten Kautionskonto, nicht auf dem eigenen Girokonto. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und werden bei Rückgabe ausbezahlt.

Wer das nicht tut, haftet für alle Nachteile. Im Fall einer Insolvenz des Vermieters würde eine nicht getrennt angelegte Kaution in die Insolvenzmasse fallen — der Mieter geht dann leer aus und hat trotzdem einen Anspruch. (Quelle : kautionskasse.de )

Aktueller Zinssatz: Nach dem Zinsanstieg 2024/25 liegen viele Kautionskonten bei 0,25 % bis 1,0 % p. a. Wichtig: Die Kontoführungsgebühren trägt der Vermieter — sie dürfen nicht von den Zinsen abgezogen werden. (Quelle: ftimmobilien24.com )

Wann muss die Kaution zurück?

Gesetzlich gibt es keine starre Frist. Die Rechtsprechung gewährt Vermietern eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist von drei bis sechs Monaten . In Ausnahmefällen — etwa wenn die Nebenkostenabrechnung noch aussteht — kann dieser Zeitraum bis auf zwölf Monate verlängert werden (BGH, Az: VIII ZR 71/05).

Nach zwölf Monaten ohne Rückzahlung sollten Mieter aktiv werden. Die Ansprüche auf Rückzahlung verjähren nach drei Jahren (§ 195 BGB), beginnend am 31. Dezember des Auszugsjahres. (Quelle: mietrecht.com )

Was darf der Vermieter von der Kaution einbehalten?

Nur konkrete, belegte Forderungen — und nur in der tatsächlich entstandenen Höhe:

Mietrückstände (belegt durch Kontoauszüge)
Schäden über normale Abnutzung hinaus (belegt durch Fotos, Kostenvoranschläge, Rechnungen)
Betriebskostennachforderungen (belegt durch die Abrechnung)
Reinigungskosten — nur bei außergewöhnlicher Verschmutzung mit Beleg, nicht für die normale Endreinigung

Die Kaution darf nicht pauschal oder „auf Vorrat" einbehalten werden. Liegt eine Nachforderung von 300 € vor, darf nur dieser Betrag zurückbehalten werden — der Rest ist sofort auszuzahlen.

Der häufigste Fehler: Kein Übergabeprotokoll

Wer beim Auszug Schäden von der Kaution abziehen will, muss beweisen, dass diese während der Mietzeit entstanden sind. Ohne ein dokumentiertes Einzugsprotokoll fehlt der Ausgangszustand — der Vermieter trägt dann die volle Beweislast. Mehr dazu in Artikel 4 dieser Reihe.

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es führt die Kaution als eigenes Modul: Eingang, Anlage, Zinsen, Rückgabefristen und offene Gegenforderungen werden getrennt erfasst und nachvollziehbar dokumentiert. Das verhindert, dass der Überblick verloren geht — besonders bei mehreren Mietverhältnissen über Jahre.

Rechtsquellen: § 551 BGB, § 548 BGB, § 195 BGB, BGH VIII ZR 71/05.

Mieterhöhung 2026: Was Vermieter dürfen — und was sie teuer zu stehen kommt

Sat, 30 May 2026 19:11:25 GMT

Mieterhöhung 2026: Was Vermieter dürfen — und was sie teuer zu stehen kommt

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 558 BGB, § 556d BGB, BBSR, Vermieterwelt.de, Finanztip.de

Jede vierte Mieterhöhung in Deutschland ist unwirksam. Nicht weil Vermieter böse Absichten hätten, sondern weil das Mieterhöhungsrecht komplex ist und zwei voneinander unabhängige Grenzen kennt, die beide gleichzeitig eingehalten werden müssen. Wer nur eine davon kennt, riskiert, dass der Mieter die Erhöhung zu Recht ablehnt.

Die zwei Grenzen, die immer gleichzeitig gelten

Grenze 1: Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Die Miete darf niemals die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen. Das ist das Dach, über das keine Erhöhung hinausgehen darf. Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln Vermieter über:

Den qualifizierten Mietspiegel der Gemeinde (vorrangig, sofern vorhanden)
Vergleichswohnungen : mindestens drei vergleichbare Wohnungen mit Adresse und Stockwerk
Ein Sachverständigengutachten (kostenpflichtig, aber rechtssicher)

Grenze 2: Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)

Unabhängig davon, wie weit die Vergleichsmiete über der aktuellen Miete liegt: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 % steigen . In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von nur 15 % .

Das entscheidende Detail: Die Kappungsgrenze bezieht sich auf die Ausgangsmiete vor drei Jahren, nicht auf die aktuelle Miete. Wer das falsch berechnet, fordert zu viel. (Quelle: kaufodermieten.de, März 2026 )

Beispiel: Kaltmiete vor drei Jahren: 800 €/Monat, aktuell: 880 €/Monat — das entspricht bereits 10 % Steigerung. Selbst wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt, sind maximal weitere 10 % (auf 15-%-Gebieten: nur 5 %) möglich.

Wo gilt die 15-%-Kappungsgrenze?

Laut BBSR (Januar 2026) gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % für 39 % der deutschen Bevölkerung — in über 627 Gemeinden. Drei Bundesländer haben keine eigene Verordnung: Schleswig-Holstein, Saarland, Sachsen-Anhalt. Für alle anderen: Prüfen Sie für Ihre Gemeinde die aktuelle Landesverordnung, da diese regelmäßig auslaufen und erneuert werden.

Ab 2026 wurde der Anwendungsbereich in Bayern deutlich ausgeweitet — allein der Großraum München und das Bayerische Oberland kamen neu hinzu. (Quelle: BBSR, Mai 2026 )

Mietpreisbremse: Nur bei Neuvermietung relevant

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ist ein anderes Instrument als die Kappungsgrenze und gilt ausschließlich bei Neuabschluss von Mietverträgen — nicht bei Erhöhungen laufender Mietverhältnisse. Sie wurde bis Ende 2029 verlängert.

In ausgewiesenen Gebieten darf die Ausgangsmiete bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen: umfangreiche Modernisierung, Neubauten nach Oktober 2014, oder die Vormiete war bereits höher (dann gilt die Vormiete als Referenz). (Quelle: so-anwaelte.de )

Die Fristen: Wo viele Vermieter Zeit verlieren

Mieterhöhungen haben zwei Fristen, die aufeinander aufbauen:

Jahressperrfrist (§ 558 BGB): Die Miete muss mindestens 12 Monate unverändert geblieben sein, bevor ein neues Erhöhungsverlangen gestellt werden darf.
Dreimonatige Überlegungsfrist: Nach Zugang der Erhöhung hat der Mieter drei Monate Zeit zu reagieren. Erst danach wird die Erhöhung wirksam.

In der Praxis bedeutet das: Effektive Mietanpassungen funktionieren im 15-Monats-Rhythmus . Wer im Januar erhöht, bekommt die neue Miete frühestens ab April. (Quelle: vermieterwelt.de, April 2026 )

Form und Inhalt: Ohne das geht nichts

Eine Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und folgende Elemente enthalten:

Die neue Miethöhe in Euro
Die Begründung (Mietspiegel mit Angabe der Spalte/Zeile, oder Vergleichswohnungen mit Adresse)
Die Bitte um Zustimmung bis zu einem konkreten Datum

Ohne vollständige Begründung ist die Erhöhung formell unwirksam — der Mieter muss dann nicht zustimmen.

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es berechnet auf Basis des hinterlegten Bundeslands automatisch, welche Kappungsgrenze gilt, und zeigt für jede Einheit den aktuellen Spielraum an. Das Ergebnis ist kein Rechtsgutachten, aber eine strukturierte Vorbereitung, die Rechenfehler verhindert.

Für die tatsächliche Prüfung der Vergleichsmiete — insbesondere bei Gemeinden ohne qualifizierten Mietspiegel — empfiehlt sich zusätzlich die Beratung durch einen Mieterverein oder Rechtsanwalt.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Rechtsquellen: § 558 BGB, § 556d BGB, BBSR-Daten Januar 2026.

Nebenkostenabrechnung 2025: Was Vermieter jetzt wissen müssen — und welche Fehler Sie Geld kosten

Sat, 30 May 2026 18:28:40 GMT

Nebenkostenabrechnung 2025: Was Vermieter jetzt wissen müssen — und welche Fehler Sie Geld kosten

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 556 BGB, § 2 BetrKV, CO2KostAufG, BGH-Rechtsprechung, Haufe.de, Finanztip.de

Jedes Jahr dasselbe Spiel: Die Heizkostenabrechnung vom Dienstleister kommt im Frühjahr, die Kontoauszüge liegen irgendwo, und die 12-Monate-Frist rückt näher. Für private Vermieter mit ein oder zwei Objekten ist die Nebenkostenabrechnung oft der aufwendigste Verwaltungsvorgang des Jahres — und gleichzeitig der fehleranfälligste.

Dieser Artikel zeigt, worauf es wirklich ankommt, welche Fehler am häufigsten passieren, und was sich 2025 geändert hat.

Die 12-Monate-Frist: Kein Spielraum, kein Pardon

Die wichtigste Regel zuerst: Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen — nicht abgeschickt werden, zugehen. Bei einem Abrechnungsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2025 ist die Frist der 31. Dezember 2026 .

Was viele Vermieter unterschätzen: Wer die Frist verpasst, verliert seinen Anspruch auf Nachzahlungen vollständig. Das regelt § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ohne Ausnahme. Haufe.de fasst es so zusammen: „Wenn der Vermieter die Frist für die Nebenkostenabrechnung nicht einhält, hat er keinen Anspruch mehr auf mögliche Nachzahlungen." (Quelle: haufe.de/thema/nebenkostenabrechnung )

Umgekehrt bleibt der Mieter trotzdem verpflichtet, ein Guthaben ausgezahlt zu bekommen. Die Frist schützt also einseitig den Mieter — zu Recht.

Praxistipp: Verschicken Sie die Abrechnung per Einschreiben oder dokumentieren Sie die Übergabe. Im Streitfall müssen Sie als Vermieter beweisen, dass die Abrechnung zugegangen ist — nicht der Mieter, dass er sie nicht erhalten hat.

Was darf überhaupt umgelegt werden? Die 17 Kostenarten der BetrKV

Nicht jede Ausgabe rund ums Haus ist umlagefähig. Maßgeblich ist § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) , der 17 Kostenarten abschließend auflistet. Dazu gehören unter anderem:

Grundsteuer
Wasserversorgung und Entwässerung
Heizung und Warmwasser
Aufzug (Betrieb und Wartung)
Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Gartenpflege
Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen
Schornsteinreinigung
Sach- und Haftpflichtversicherung
Hauswart (nur Betreuungskosten, nicht Reparaturen)
Gemeinschaftsantenne / Kabelanschluss (eingeschränkt, s.u.)
Wäschetrockner (bei Gemeinschaftswaschraum)
Sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV)

Nicht umlagefähig sind dagegen: Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen, Abschreibungen sowie die eigene Arbeitszeit des Vermieters.

Fallstrick Position 17: „Sonstige Betriebskosten"

Hier passieren besonders viele Fehler. Unter „sonstige Betriebskosten" können Vermieter weitere regelmäßige Kosten abrechnen — aber nur, wenn sie konkret und einzeln im Mietvertrag benannt sind. Eine pauschale Klausel reicht nicht. Typische Beispiele: Wartung von Rauchmeldern, Dachrinnenreinigung, Legionellenprüfung. (Quelle: vermieterwelt.de )

Kabelanschluss: Seit Juli 2024 nicht mehr umlagefähig

Seit dem 1. Juli 2024 ist das sogenannte „Nebenkostenprivileg" für Kabelanschlüsse gefallen. Neue Mietverträge müssen direkt zwischen Mieter und Anbieter geschlossen werden. In laufenden Verträgen durfte der Kabelanschluss nur noch bis zum 30. Juni 2024 über die Nebenkosten abgerechnet werden. Wer das übersieht, rechnet rechtswidrig ab.

Die drei Pflichtangaben in jeder Abrechnung

Eine Nebenkostenabrechnung ist nur dann formell wirksam, wenn sie mindestens folgende Angaben enthält:

Abrechnungszeitraum (Beginn und Ende)
Gesamtkosten je Kostenart mit dem angewandten Verteilerschlüssel
Anteil des Mieters mit nachvollziehbarer Berechnung und Abzug der geleisteten Vorauszahlungen

Fehlt auch nur eine dieser Angaben, ist die Abrechnung formell unwirksam. Der Mieter kann innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt Einspruch erheben. Jutta Hartmann, Juristin beim Deutschen Mieterbund, betont: „Alle in Rechnung gestellten Kosten müssen auch vertraglich vereinbart worden sein." (Quelle: handelsblatt.com, April 2025 )

Wichtig: Formelle Fehler können auch nach der 12-Monats-Einwendungsfrist noch gerügt werden — inhaltliche Fehler dagegen nicht. (Quelle: nebenkostenpro.de )

Neu 2025: CO2-Kostenaufteilung wird teurer

Seit Januar 2023 gilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) : Vermieter müssen sich an den CO2-Kosten der Brennstoffe beteiligen. 2025 ist der CO2-Preis auf 55 Euro pro Tonne gestiegen (2024: 45 Euro), was die Belastung für alle Beteiligten erhöht.

Für Wohngebäude gilt ein 10-Stufen-Modell : Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes, desto höher der Vermieteranteil an den CO2-Kosten. Die Spanne reicht von 5 % Vermieteranteil (sehr gut gedämmtes Gebäude, Effizienzhaus 55) bis zu 95 % (sehr schlecht gedämmtes Gebäude mit über 52 kg CO2 pro m² und Jahr). (Quellen: Verbraucherzentrale Energieberatung , Techem.com , gesetze-im-internet.de/co2kostaufg )

Praktisches Beispiel: Eine Wohnung mit 100 m² in einem mittelmäßig gedämmten Gebäude verbraucht jährlich ca. 17.500 kWh Gas. Das entspricht rund 3,5 Tonnen CO2. Bei 55 Euro/Tonne entstehen CO2-Kosten von ca. 193 Euro. Je nach Gebäudestufe trägt der Vermieter 50 % davon — also rund 96 Euro, die er nicht auf den Mieter umlegen kann. (Quelle: finanztip.de/co2-steuer )

Die korrekte Berechnung des Vermieteranteils und der Abzug vor der Umlage auf die Mieter ist einer der komplexesten Schritte der gesamten Abrechnung — und einer der häufigsten Fehler.

Neu seit Januar 2025: Belegeinsicht auch elektronisch möglich

Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Vermieter die Belege zur Nebenkostenabrechnung auch elektronisch bereitstellen — per E-Mail oder über ein Portal (§ 556 Abs. 4 Satz 2 BGB). Das macht den Prozess erheblich einfacher. Mieter haben keinen Anspruch auf Papier-Kopien, solange eine digitale Einsicht ermöglicht wird. (Quelle: finanztip.de/nebenkostenabrechnung )

Die fünf häufigsten Fehler bei der Nebenkostenabrechnung

1. Falsche oder fehlende Verteilerschlüssel Wohnfläche, Personenzahl, Verbrauch — welcher Schlüssel für welche Kostenart gilt, muss im Mietvertrag vereinbart sein. Nachträgliche Änderungen sind nur eingeschränkt möglich.

2. Nicht umlagefähige Kosten einrechnen Reparaturen, Verwaltungsgebühren oder die eigene Arbeitszeit dürfen nicht in die Abrechnung einfließen — auch dann nicht, wenn sie tatsächlich angefallen sind.

3. Mieterwechsel nicht korrekt abbilden Bei einem Mieterwechsel innerhalb des Jahres muss die Abrechnung zeitanteilig aufgeteilt werden. Wer einfach auf den Jahresabschluss wartet und nur den aktuellen Mieter abrechnet, macht einen Fehler.

4. CO2-Anteil vergessen oder falsch berechnet Der Vermieteranteil an den CO2-Kosten muss vor der Umlage abgezogen werden. Wer die CO2-Kosten vollständig auf den Mieter umlegt, rechnet seit 2023 rechtswidrig ab.

5. Frist verpasst Selbst eine korrekte Abrechnung nützt nichts, wenn sie zu spät ankommt. Nachzahlungsansprüche sind dann unwiederbringlich verloren.

Wie Vermiet-es diese Aufgaben automatisiert

Genau diese Komplexität hat Vermiet-es entwickelt: eine lokal installierte Software für private Vermieter, die die Nebenkostenabrechnung Schritt für Schritt führt — ohne Cloud, ohne Abo-Zwang, DSGVO-konform.

Was die Software konkret abnimmt:

Abrechnungszeitraum und Teiljahr: Erkennt Mieterwechsel automatisch und berechnet Zeitanteile korrekt
Verteilerschlüssel: Wohnfläche, Personen, Einheiten oder Verbrauch — frei konfigurierbar je Kostenart
CO2-Kostenaufteilung: Das 10-Stufen-Modell ist vollständig implementiert; der Vermieteranteil wird automatisch berechnet und vor der Umlage abgezogen
PDF-Ausgabe: Die fertige Abrechnung wird als druckfertiges PDF erzeugt, mit allen Pflichtangaben nach § 556 BGB

Das Ergebnis ist keine rechtsverbindliche Abrechnung — Vermiet-es ist keine Rechtsberatung. Aber es ist eine vollständige, nachvollziehbare Vorbereitung, die Fehlerquellen systematisch eliminiert.

Mehr Informationen: vermiet-es.de

Fazit

Die Nebenkostenabrechnung ist kein Hexenwerk — aber sie verlangt Sorgfalt, Kenntnis der aktuellen Rechtslage und Disziplin bei den Fristen. Wer 2025 die gestiegenen CO2-Kosten nicht korrekt aufteilt, die Kabelgebühren noch in der Abrechnung hat oder die 12-Monate-Frist unterschätzt, riskiert bares Geld.

Die gute Nachricht: Mit dem richtigen Werkzeug lässt sich der größte Teil dieser Komplexität systematisch beherrschen — ohne Steuerberater für jeden Schritt und ohne Excel-Tabellen, die jedes Jahr neu gebaut werden müssen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin für Mietrecht oder einen Steuerberater.

Rechtsquellen: § 556 BGB, § 2 BetrKV, CO2KostAufG (gesetze-im-internet.de), BGH VIII ZR 78/05, BGH VIII ZR 66/20