Kleinreparaturen: Wann der Mieter zahlt — und wann die Klausel komplett unwirksam ist

Rechtsstand: Juni 2026 | Quellen: § 535, § 307 BGB, § 28 Abs. 3 II. BV, BGH VIII ZR 91/88, BGH VIII ZR 129/91, Haus & Grund, Haufe.de

Kaum eine Klausel im Mietvertrag wird so oft verwendet — und so oft falsch formuliert — wie die Kleinreparaturklausel. Der Grundsatz ist eindeutig: Die Instandhaltung der Wohnung ist Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Die Kleinreparaturklausel ist die Ausnahme von diesem Grundsatz, und weil sie eine Ausnahme ist, stellt der BGH strenge Anforderungen. Wird auch nur eine davon verfehlt, ist die gesamte Klausel unwirksam — und der Vermieter zahlt jede Reparatur selbst, auch die für 30 Euro.

Was überhaupt eine Kleinreparatur ist

Übertragbar sind nur Reparaturen an Teilen der Wohnung, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters unterliegen. Maßgeblich ist der Katalog des § 28 Abs. 3 S. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung: Installationsgegenstände für Elektrizität (Lichtschalter, Steckdosen), Wasser (Wasserhähne, Mischbatterien, Brause), Heiz- und Kocheinrichtungen sowie Fenster- und Türverschlüsse und Verschlussvorrichtungen für Fensterläden.

Nicht erfasst ist alles, womit der Mieter im Alltag nicht direkt hantiert: Leitungen in der Wand, die Therme selbst, Rollladenkästen oder Gemeinschaftsanlagen. Ein defekter Lichtschalter ist eine Kleinreparatur — ein defektes Licht im gemeinschaftlichen Treppenhaus nicht.

Zweite Einschränkung: Der Schaden muss aus dem gewöhnlichen Gebrauch entstehen. Ein durch Verkalkung undichter Wasserhahn fällt im Zweifel nicht darunter, weil der Mieter auf die Verkalkung keinen Einfluss hat. Schäden durch unsachgemäße Handhabung sind ohnehin Schadenersatz und keine Frage der Kleinreparaturklausel.

Die drei Bedingungen — alle drei müssen erfüllt sein

Der BGH verlangt für eine wirksame Klausel kumulativ:

1. Gegenständliche Beschränkung. Die Klausel darf sich nur auf die oben genannten, dem Zugriff des Mieters ausgesetzten Teile beziehen. Eine Formulierung, die pauschal „alle Reparaturen bis X Euro" erfasst, ist bereits deshalb unwirksam.

2. Höchstgrenze pro Einzelreparatur. Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Betrag. Die höchstrichterlichen Altentscheidungen stammen aus D-Mark-Zeiten (100 DM in BGH VIII ZR 91/88, 150 DM „noch zumutbar" in BGH VIII ZR 129/91). Die Instanzgerichte akzeptieren heute überwiegend Beträge zwischen 100 und 125 Euro inkl. Mehrwertsteuer, einzelne strenge Gerichte nur 100 Euro. Wer auf der vorsichtigen Seite bleiben will, formuliert die Einzelgrenze nicht zu hoch.

3. Jährliche Gesamtobergrenze. Dies ist der am häufigsten vergessene Punkt. Der Mieter muss schon bei Vertragsschluss erkennen können, mit welcher maximalen Summe er pro Jahr belastet werden kann. Gängig und unkritisch sind 6 bis 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete, alternativ ein angemessener Festbetrag. Werte über 8 Prozent sind riskant, über 10 Prozent kippen die Klausel. Fehlt die Jahresgrenze ganz, ist die Klausel unwirksam — selbst die erste 50-Euro-Reparatur muss der Mieter dann nicht zahlen.

„Ganz oder gar nicht" — das am häufigsten falsch verstandene Prinzip

Die Einzelhöchstgrenze entscheidet ausschließlich darüber, wer die Rechnung trägt — nicht über eine Aufteilung. Liegt eine Reparatur unter der vereinbarten Grenze, zahlt der Mieter den vollen Betrag. Liegt sie darüber, zahlt der Vermieter die gesamten Kosten, nicht nur den über der Grenze liegenden Teil.

Beispiel bei einer vereinbarten Grenze von 110 Euro: Eine Reparatur für 105 Euro trägt der Mieter komplett. Eine Reparatur für 125 Euro trägt der Vermieter komplett — der Mieter zahlt davon auch nicht die 110 Euro. Eine Klausel, die den Mieter „bis zur Höchstgrenze beteiligt", ist unwirksam, weil sie genau diese unzulässige Aufteilung vorsieht.

Die zwei Klassiker, an denen Klauseln scheitern

Die Vornahmeklausel. Der Mieter darf nur zur Kostentragung verpflichtet werden, niemals zur Durchführung oder Beauftragung der Reparatur. Steht im Vertrag, der Mieter müsse Kleinreparaturen „selbst veranlassen" oder „einen Handwerker beauftragen", ist die Klausel unwirksam.



Fehlende oder zu hohe Grenzen. Jede der drei Bedingungen ist ein Single Point of Failure. Eine fehlende Jahresgrenze, eine überhöhte Einzelgrenze oder eine zu weite gegenständliche Fassung zieht jeweils die Unwirksamkeit der gesamten Klausel nach sich. Eine „geltungserhaltende Reduktion" auf das gerade noch Zulässige findet bei AGB nicht statt (§ 307 BGB).

Praxisfolgen für Vermieter

Kleinreparaturen sind keine Betriebskosten und dürfen nicht über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden. Sie werden gegenüber dem Mieter gesondert geltend gemacht.

Eine einmal unwirksame Klausel lässt sich nicht einseitig „nachbessern". Eine Änderung des Mietvertrags setzt die Zustimmung des Mieters voraus — die er in der Regel nicht erteilen wird. Wer Altverträge mit D-Mark-Beträgen oder ohne Jahresgrenze im Bestand hat, kann diese also faktisch nicht reparieren. Für Neuvermietungen lohnt es sich, eine sauber dreifach begrenzte, nicht zu ambitionierte Klausel zu verwenden — eine moderate, wirksame Klausel ist mehr wert als eine maximale, die im Streitfall vollständig wegfällt.

Rechtsquellen: § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, § 307 BGB, § 28 Abs. 3 S. 2 II. Berechnungsverordnung, BGH VIII ZR 91/88, BGH VIII ZR 129/91.