Untervermietung erlauben oder verweigern: Was Vermieter nach dem BGH-Urteil 2026 dürfen

Rechtsstand: Juni 2026 | Quellen: § 540, § 553, § 543, § 573 BGB, BGH VIII ZR 109/22, BGH VIII ZR 210/13, BGH Urteil vom 28.01.2026, Haus & Grund

Die Bitte um eine Untervermietungserlaubnis ist einer der häufigsten Konfliktpunkte im Mietverhältnis — und einer, bei dem viele Vermieter ihre Spielräume falsch einschätzen. Bei der Teiluntervermietung haben sie deutlich weniger Entscheidungsfreiheit, als oft angenommen; bei der gewerblichen Kurzzeitvermietung deutlich mehr. Ein BGH-Urteil von Anfang 2026 hat die Grenze zwischen beidem präzisiert.

Zwei verschiedene Rechtslagen — der entscheidende Unterschied

Die Grundnorm ist § 540 BGB: Der Mieter darf die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters keinem Dritten überlassen. Daran ändert sich nichts. Entscheidend ist aber, ob es um die ganze Wohnung oder nur einen Teil geht.

Vollständige Überlassung der Wohnung. Hier hat der Mieter keinen Anspruch auf Erlaubnis. Der Vermieter entscheidet frei. Verweigert er, steht dem Mieter lediglich ein außerordentliches Kündigungsrecht mit dreimonatiger Frist zu (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB) — sofern der Ablehnungsgrund nicht in der Person des Untermieters liegt.

Teilweise Überlassung (ein Zimmer, ein Teil). Hier greift § 553 BGB, und die Logik dreht sich um: Liegt ein berechtigtes Interesse vor, muss der Vermieter grundsätzlich zustimmen. Er kann nur aus den im Gesetz genannten Gründen ablehnen.

Wann ein berechtigtes Interesse vorliegt

§ 553 Abs. 1 BGB verlangt ein berechtigtes Interesse, das erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Das ist die Schlüsselvoraussetzung: Wollte der Mieter schon bei Vertragsschluss untervermieten, greift der Anspruch nicht.

Der BGH legt das berechtigte Interesse weit aus. Anerkannt sind insbesondere:

• Finanzielle Gründe — etwa Einkommensrückgang, oder der Wunsch, die eigene Mietbelastung durch einen Mitbewohner zu senken.
• Persönliche Gründe — Trennung vom Partner mit anschließendem Wunsch, nicht allein zu wohnen, oder Einzug eines neuen Partners (auch der gilt rechtlich als Dritter).
• Beruflicher Auslandsaufenthalt auf Zeit.

Der Anspruch besteht selbst bei einer Einzimmerwohnung (BGH VIII ZR 109/22, Urteil vom 13.09.2023). Entscheidend ist allein, dass der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt — es genügt, dass er einen Teil zur eigenen Nutzung behält, etwa für persönliche Gegenstände und einen Schlüssel.

Wann der Vermieter ablehnen darf

§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB nennt drei Ablehnungsgründe:

1. Wichtiger Grund in der Person des Dritten — etwa frühere erhebliche Pflichtverletzungen oder konkret zu erwartende Störungen.
2. Übermäßige Belegung der Wohnung — wenn die Aufnahme zu einer gesundheits- oder brandschutzwidrigen Überbelegung führen würde.
3. Sonstige Unzumutbarkeit für den Vermieter.

Wichtig: Ein einmaliges „Nein" begründet kein dauerhaftes Verbot. Jede neue Anfrage ist anhand der dann bestehenden Situation neu zu beurteilen. Auch eine frühere unerlaubte Untervermietung macht nicht jede künftige Untervermietung automatisch unzumutbar.

Der Untervermietungszuschlag

Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Mieterhöhung zuzumuten, kann er seine Erlaubnis von einem Untervermietungszuschlag abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Das ist kein Automatismus — es muss eine konkrete Zumutbarkeitsschwelle erreicht sein, etwa durch erhöhte Abnutzung oder zusätzliche Belegung. Die Höhe muss angemessen bleiben.

Das neue BGH-Urteil 2026: keine Erlaubnis für Gewinnmodelle

Mit Urteil vom 28. Januar 2026 hat der BGH eine zentrale Grenze gezogen: Ein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB liegt nicht vor, wenn die Untervermietung im Schwerpunkt auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist — also wenn die verlangte Untermiete über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen des Mieters hinausgeht.

Im entschiedenen Fall zahlte der Mieter einer Berliner Zweizimmerwohnung 460 Euro nettokalt und verlangte von zwei Untermietern 962 Euro. Der BGH bestätigte die Kündigung: § 553 BGB soll dem Mieter seine Wohnung bei veränderten Lebensumständen erhalten, nicht ihm ein eigenständiges Geschäftsmodell ermöglichen. Steht die Untermiete in auffälligem Missverhältnis zur eigenen Miete, ist das ein gewichtiges Indiz für eine unzulässige Gewinnabsicht. Praktische Folge des Urteils: Der Vermieter darf die Konditionen des Untermietvertrags erfragen und die Zustimmung verweigern, wenn primär Gewinn erzielt werden soll.

Sonderfall Airbnb und Kurzzeitvermietung

Die tageweise Vermietung an wechselnde Touristen ist von § 553 BGB von vornherein nicht gedeckt — hier besteht kein Anspruch auf eine Erlaubnis. Selbst eine allgemein erteilte Untervermietungserlaubnis umfasst die Touristenvermietung nicht (BGH VIII ZR 210/13, Urteil vom 08.01.2014). Bietet der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis auf einer Plattform an, liegt der Pflichtverstoß bereits im Angebot — nicht erst in der tatsächlichen Vermietung.

Hinzu kommt das öffentliche Recht: Viele Kommunen (Berlin, München, Hamburg u. a.) haben Zweckentfremdungsverbote, die eine gewerbliche Kurzzeitvermietung unabhängig vom Mietvertrag genehmigungspflichtig machen oder verbieten.

Was Vermieter bei unerlaubter Untervermietung tun können

Vermietet der Mieter ohne Erlaubnis unter, ist das eine Pflichtverletzung. Der übliche Weg: zunächst abmahnen. Wird die unerlaubte Nutzung fortgesetzt, kommt die ordentliche Kündigung in Betracht (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), in schweren Fällen — insbesondere bei gewerblicher oder Touristenvermietung — auch die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).



Wichtig bleibt die Reihenfolge: Bei einer zulässigen Teiluntervermietung mit berechtigtem Interesse trägt der Vermieter das Prozessrisiko, wenn er trotzdem ablehnt. Bei einer Anfrage daher prüfen — berechtigtes Interesse, nur ein Teil der Wohnung, keine Gewinnabsicht, kein Ablehnungsgrund in der Person des Dritten — und die Entscheidung schriftlich dokumentieren.

Rechtsquellen: § 540, § 553, § 543 Abs. 2 Nr. 2, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, BGH VIII ZR 109/22, BGH VIII ZR 210/13, BGH Urteil vom 28.01.2026.