Vermieten an Verwandte: Steuerliche Chancen und Fallstricke

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 21 Abs. 2 EStG, BFH-Rechtsprechung, VLH.de, Finanztip.de



Hinweis: Keine Steuerberatung. Individuelle Fragen bitte mit Steuerberater klären.

Viele Vermieter überlassen Wohnungen an Kinder, Eltern oder Geschwister — oft zu günstigen Konditionen. Das ist zulässig und kann steuerlich sogar vorteilhaft sein. Aber nur wenn eine kritische Grenze eingehalten wird.

Die 66-%-Regel: Die wichtigste Grenze

§ 21 Abs. 2 EStG legt fest: Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird die Vermietung steuerlich als vollständige Einkunftsquelle behandelt. Das bedeutet: Alle Werbungskosten (AfA, Zinsen, Reparaturen) sind in vollem Umfang absetzbar — auch wenn die tatsächliche Miete unter Markt liegt.

Beträgt die Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Die Werbungskosten sind dann nur noch anteilig abziehbar — im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur Marktmiete. Beispiel: Bei 40 % der ortsüblichen Miete sind 40 % der Werbungskosten absetzbar.

Bei 50 bis unter 66 % der Vergleichsmiete erstellt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose über 30 Jahre. Fällt sie positiv aus, sind die Werbungskosten voll abziehbar; fällt sie negativ aus, erfolgt dieselbe anteilige Kürzung wie bei unter 50 %.

Was ist die „ortsübliche Vergleichsmiete"?

Die ortsübliche Vergleichsmiete entspricht der Kaltmiete die für vergleichbare Wohnungen (Größe, Lage, Ausstattung) am freien Markt erzielt wird. Quellen: Mietspiegel der Gemeinde, Vergleichsinserate, Gutachten.

Achtung: Die 66-%-Regel bezieht sich auf die Kaltmiete ohne Betriebskosten. Eine Vereinbarung, bei der der Verwandte keine Nebenkosten zahlt, die ortsüblichen Betriebskosten aber eingerechnet werden, kann die Grenze verschieben. Im Zweifel Steuerberater fragen.

Praktische Konsequenzen

Besteht die 66-%-Grenze, ist steuerlich alles wie bei einer normalen Fremdvermietung:

• Regulärer Mietvertrag (schriftlich, wie unter Fremden)
• Tatsächliche Mietzahlungen (keine fiktiven Zahlungen)
• Regelmäßige Anpassung an die Marktmiete (wenn Vergleichsmiete steigt)

Wer die Miete jahrelang nicht anpasst und so unter die 66-%-Grenze rutscht, verliert rückwirkend den Werbungskostenabzug — was zu erheblichen Steuernachzahlungen führen kann.

Formale Anforderungen

Das Finanzamt schaut bei Verwandtenvermietungen genauer hin. Wichtig:

• Schriftlicher Mietvertrag mit klaren Konditionen
• Nachweis der tatsächlichen Mietzahlungen (Kontoauszüge)
• Getrennte Konten für Mietein- und -ausgaben
• Kein „Verrechnen" mit anderen Leistungen

Ein mündlicher oder informeller „Wir klären das intern"-Ansatz wird vom Finanzamt nicht anerkannt.

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es behandelt Verwandtenvermietungen wie jede andere Vermietung: Mietvertrag, Zahlungen, Nebenkostenabrechnung und EÜR-Vorbereitung laufen identisch. Das sorgt für die notwendige Dokumentation, die das Finanzamt im Zweifelsfall sehen will.

Rechtsquellen: § 21 Abs. 2 EStG.