Leerstand: Was Vermieter steuerlich und rechtlich wissen müssen

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 21 EStG, BFH-Rechtsprechung, Haufe.de



Leerstand kostet Geld — aber unter bestimmten Voraussetzungen kann er auch steuerlich genutzt werden. Und wer beim Leerstand die falschen Entscheidungen trifft, verliert den Werbungskostenabzug für Jahre.

Kosten bei Leerstand: Wann sind sie absetzbar?

Grundregel des BFH: Kosten für eine leerstehende Wohnung sind als Werbungskosten absetzbar, solange die Vermietungsabsicht besteht und aktiv nach Mietern gesucht wird.

Konkrete Anzeichen für ernsthafte Vermietungsabsicht:

• Aktive Suche mit Inseraten (online, Print, Makler)
• Besichtigungstermine dokumentiert
• Mietobjekt in vermietbarem Zustand
• Keine private Nutzung parallel zur behaupteten Vermietungsabsicht

Fehlt die Vermietungsabsicht — z.B. wenn die Wohnung dem Sohn „irgendwann mal" überlassen werden soll — entfällt der Werbungskostenabzug. Das Finanzamt prüft das bei längerem Leerstand genau. (Quelle: BFH-Rechtsprechung, Haufe.de)

Wie lange darf Leerstand dauern?

Es gibt keine gesetzliche Maximaldauer für steuerlich anerkannten Leerstand. Entscheidend ist die kontinuierlich dokumentierte Vermietungsabsicht. Leerstand von 12–24 Monaten ist bei aktiver Suche anerkannt. Bei längeren Zeiträumen steigt der Rechtfertigungsdruck.

Tipp: Alle Bemühungen dokumentieren — Inserate mit Datum, Anfragen, Absagen, Makleraufträge. Das schützt vor Zweifeln des Finanzamts.

Grundsteuer bei Leerstand

Die Grundsteuer fällt auch bei Leerstand an. Sie darf aber nicht auf verbleibende Mieter umgelegt werden — auch wenn die Wohnung im selben Gebäude liegt. Die Grundsteuer für die leerstehende Einheit bleibt beim Vermieter. Sie ist aber als Werbungskosten abzugsfähig.

Kündigung wegen Leerstand: Wenn der Mieter räumen soll

Will ein Vermieter eine Wohnung grundlegend renovieren und benötigt dafür den Leerstand, ist das allein kein Kündigungsgrund. Nur wenn die Renovation ohne Auszug des Mieters technisch unmöglich ist und der Vermieter das glaubhaft belegen kann, könnte ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB vorliegen. Im Zweifel: Rechtsanwalt einschalten.

Was bei Leerstand nach Mieterauszug gilt

Endet das Mietverhältnis regulär und die Wohnung steht vorübergehend leer:

• Alle Betriebskosten laufen weiter (Grundsteuer, Versicherung, ggf. Heizung)
• Diese Kosten sind Werbungskosten — nicht auf andere Mieter umlegbar
• Die Nebenkostenabrechnung des ausgezogenen Mieters muss trotzdem erstellt werden (12-Monate-Frist ab Abrechnungsjahrende)

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es verwaltet Leerstand als eigenen Status einer Wohneinheit. Betriebskosten laufender Einheiten werden getrennt erfasst. So entsteht keine Vermischung zwischen belegten und leerstehenden Wohnungen in der Buchhaltung.

Rechtsquellen: § 21 EStG, § 2 BetrKV.