Vermieter werden: Was Sie vor dem ersten Mietvertrag regeln müssen
Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 535 BGB, § 556 BGB, § 551 BGB, § 19 BMG, EStG, DSGVO
Wer zum ersten Mal vermietet, unterschätzt oft den Aufwand — nicht beim Renovieren oder Einrichten, sondern bei den rechtlichen und steuerlichen Grundlagen, die vor dem ersten Mietvertrag geklärt sein müssen. Diese Checkliste gibt einen strukturierten
Überblick.
1. Steuerpflicht anmelden
Mieteinnahmen sind ab dem ersten Euro steuerpflichtig (Ausnahme: unter 520 €/Jahr aus vorübergehender Vermietung). Wer erstmals Mieteinnahmen erzielt, muss das dem Finanzamt melden — entweder über die jährliche Steuererklärung (Anlage V) oder, wenn Vorauszahlungen erwartet werden, durch aktive Meldung.
Wichtig: Das Finanzamt erfährt von der Vermietung meist durch die Grunderwerbsteuer beim Kauf oder durch Meldungen der Gemeinde. Nicht melden ist keine Option.
2. Versicherungen prüfen
Vor dem ersten Einzug:
- Wohngebäudeversicherung vorhanden? Bei Neuerwerb sofort abschließen
- Grundbesitzerhaftpflicht vorhanden? Unverzichtbar
- Bestehende Hausratversicherung gilt nicht für das Mietobjekt — das ist Sache des Mieters
3. Mietvertrag: Bewährte Vorlage nutzen
Keinen selbst verfassten Mietvertrag verwenden — das Risiko unwirksamer Klauseln ist zu hoch. Bewährte Quellen:
- Haus & Grund: Mitgliedschaft lohnt sich bereits für den ersten Mietvertrag
- BMJ (Bundesministerium der Justiz): Kostenloser Mustermietvertrag online
- Mieterbund: Verbraucherfreundliche Vorlage
Der Mietvertrag muss Miethöhe, Betriebskostenvereinbarung, Kaution, Mietbeginn und Pflichten beider Seiten klar regeln.
4. Mietpreisbremse prüfen
In vielen Städten gilt die Mietpreisbremse. Vor Festlegung der Miethöhe prüfen, ob Ihre Gemeinde in einer Mietpreisbremsenregion liegt. Die BBSR-Liste ist öffentlich zugänglich. Verstöße müssen vom Mieter gerügt werden, können aber nachträglich zur Mietsenkung führen.
5. Kaution richtig einfordern und anlegen
Maximal drei Nettokaltmieten, in drei Raten zahlbar. Sofort auf einem separaten, verzinslichen Kautionskonto anlegen — nicht auf dem eigenen Girokonto. Kontoführungsgebühren trägt der Vermieter.
6. Übergabeprotokoll erstellen
Beim Einzug ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellen — mit Fotos, Zählerständen und beiderseitiger Unterschrift. Das ist das wichtigste Dokument für den späteren Auszug. Ohne es haben Sie beim Auszug kaum eine Chance, Schäden nachzuweisen.
7. Wohnungsgeberbestätigung ausstellen
Ab dem Einzugstag müssen Sie als Vermieter dem Mieter eine Wohnungsgeberbestätigung (§ 19 BMG) ausstellen. Der Mieter braucht sie für die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt. Ohne sie können Sie eine Ordnungswidrigkeit begehen.
8. DSGVO-Datenschutz einrichten
Als Vermieter sind Sie Verantwortlicher nach DSGVO. Legen Sie von Anfang an fest:
- Welche Daten Sie erfassen (nur das Notwendige)
- Wie lange Sie sie aufbewahren (3 Jahre nach Vertragsende, 10 Jahre für steuerrelevante Unterlagen)
- Wer Zugriff hat
9. Buchführung aufbauen
Ab dem ersten Mieter: Alle Einnahmen und Ausgaben dokumentieren. Kontoauszüge aufbewahren. Rechnungen ablegen. Das gilt nicht nur für die Steuererklärung, sondern auch für die jährliche Nebenkostenabrechnung.
10. Nebenkostenabrechnung vorbereiten
Die erste Abrechnung kommt spätestens 12 Monate nach Ende des ersten Abrechnungsjahres. Das klingt weit weg — ist es aber nicht. Fangen Sie vom ersten Monat an, alle Belege zu sammeln und zu kategorisieren. Was am Ende fehlt, lässt sich kaum rekonstruieren.
Wie Vermiet-es hilft
Vermiet-es wurde genau für diesen Einstieg entwickelt: Objekte anlegen, Mieter erfassen, Buchungen dokumentieren, Nebenkostenabrechnung erstellen. Alles lokal, DSGVO-konform, ohne Cloud. Für den ersten Vermieter genauso geeignet wie für den erfahrenen mit mehreren Objekten.
Mehr unter vermiet-es.de
Rechtsquellen: § 535, § 551, § 556 BGB, § 19 BMG, § 21 EStG, DSGVO.
