Mahnung und Kündigung bei Mietrückstand: Fristen, Fehler und die Schonfristzahlung

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 543 BGB, § 569 BGB, § 573 BGB, § 573c BGB, BGH VIII ZR 91/20, BGH VIII ZR 307/21, BGH VIII ZR 222/15, roland-rechtsschutz.de, homeday.de

Zahlt ein Mieter die Miete nicht, ist schnelles und richtiges Handeln entscheidend. Wer zu früh kündigt, riskiert Formfehler. Wer zu lange wartet, häuft größere Rückstände auf. Und wer nicht beide Kündigungsarten kombiniert, gibt dem Mieter eine Hintertür.

Wann darf fristlos gekündigt werden?

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zulässig, wenn:

Variante A: Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Fälligkeitsterminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug. Als nicht unerheblich gilt ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete.

Variante B: Der Mieter ist über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag im Rückstand, der zwei Monatsmieten übersteigt.

Wichtig: Eine Mahnung ist für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht erforderlich (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Der Rückstand reicht als Kündigungsgrund. (Quelle: kgk-kanzlei.de, März 2026)

Die goldene Regel: Immer doppelt kündigen

Viele Vermieter kennen das Problem der Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB): Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam.

Die ordentliche Kündigung (§ 573 BGB wegen Pflichtverletzung) bleibt dagegen wirksam — auch nach einer Schonfristzahlung.

Der BGH hat das in mehreren Entscheidungen bestätigt (zuletzt BGH, 09.04.2025). (Quelle: hausundgrund.de, August 2025)

Praxis: Vermieter sollten immer beide Kündigungen gleichzeitig aussprechen — die fristlose und hilfsweise die ordentliche. So ist das Mietverhältnis auch dann beendet, wenn der Mieter die Schonfrist nutzt.

Die Schonfristzahlung funktioniert außerdem nur einmal in 24 Monaten. Wer innerhalb von zwei Jahren zum zweiten Mal rückständig wird, kann sich nicht erneut auf die Schonfrist berufen.

Fristen bei ordentlicher Kündigung

Mietdauer < 5 Jahre - Kündigungsfrist 3 Monate

Mietdauer 5 - 8 Jahre - Kündigungsfrist 6 Monate

Mietdauer > 8 Jahre - Kündigungsfrist 9 Monate

Was bei Betriebskostenrückstand gilt

Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen (Nachzahlungen) sind keine Mietrückstände im Sinne des § 543 BGB — eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist deswegen nicht möglich. Hohe Betriebskostenrückstände können aber im Einzelfall eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB begründen. (Quelle: kgk-kanzlei.de)

Mahnung: Sinnvoll, aber nicht Pflicht

Obwohl eine Mahnung für die fristlose Kündigung nicht erforderlich ist, ist sie in der Praxis sinnvoll: Sie dokumentiert, dass der Vermieter den Rückstand bemerkt hat, gibt dem Mieter die Chance zu zahlen (und damit weiteren Schaden zu vermeiden), und sie zeigt im Streitfall, dass der Vermieter fair gehandelt hat.

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es erzeugt Mahnungen als PDF-Muster mit allen relevanten Angaben: Fälligkeitsdatum, Rückstandsbetrag, Frist und rechtlicher Hinweis. Es ist kein Rechtsdokument, aber eine strukturierte Vorlage die den formalen Anforderungen entspricht.

Rechtsquellen: § 543 BGB, § 569 BGB, § 573 BGB, § 573c BGB; BGH VIII ZR 91/20, VIII ZR 307/21, VIII ZR 222/15.