AfA, Anlage V und die 15-%-Regel: Die häufigsten Steuerfehler privater Vermieter

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 21 EStG, § 7 EStG, Finanzamt NRW, Steuern.de, Hypofriend.de

Hinweis: Dieser Artikel gibt allgemeine Informationen. Für individuelle Steuerberatung wenden Sie sich an einen Steuerberater.

Vermieter können durchschnittlich 18,7 % ihrer Mieteinnahmen als Werbungskosten absetzen. Viele schöpfen diesen Spielraum nicht aus — weil sie Fehler machen, die bares Geld kosten. Drei Fehler stechen heraus.

Fehler 1: Den Grund und Boden mitabschreiben

Die Gebäude-AfA (Absetzung für Abnutzung) ist der größte Steuerhebel für Vermieter. Aber: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Der Boden unterliegt keiner Abnutzung und ist daher nicht abschreibungsfähig.

Wer eine Immobilie kauft, muss den Kaufpreis zunächst aufteilen: Wie viel entfällt auf das Grundstück, wie viel auf das Gebäude? Für diese Aufteilung bietet das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe an. In Städten mit hohen Bodenpreisen kann der Grundstücksanteil 30–50 % des Kaufpreises betragen — entsprechend sinkt die AfA-Basis.

Aktuelle AfA-Sätze nach Baujahr:

• Bis 31.12.1924 gebaut: 2,5 % pro Jahr (40 Jahre Nutzungsdauer)
• 1925 bis 31.12.2022 gebaut: 2 % pro Jahr (50 Jahre)
• Ab 1.1.2023 fertiggestellt: 3 % pro Jahr (33,3 Jahre)

Entscheidend ist das Fertigstellungsdatum, nicht das Kaufdatum. Wer 2025 ein 2010 gebautes Haus kauft, schreibt mit 2 % ab. (Quellen: Finanzamt NRW, hypofriend.de)

Fehler 2: Instandhaltung und Herstellungsaufwand verwechseln

Das ist laut mehreren Quellen der häufigste Fehler in der Anlage V. Der Unterschied:

Instandhaltung / Erhaltungsaufwand: Kosten für die Erhaltung des bestehenden Zustands — Malerarbeiten, Reparatur einer defekten Heizung, Austausch eines kaputten Fensters. Diese Kosten sind sofort in voller Höhe abzugsfähig als Werbungskosten.

Herstellungsaufwand / Modernisierungskosten: Kosten für Verbesserungen oder Erneuerungen, die den Wert oder die Nutzbarkeit der Immobilie erhöhen — neues Badezimmer, neue Küche, neue Fußbodenheizung. Diese Kosten müssen über die AfA verteilt werden und sind nicht sofort abziehbar. (Quelle: steuern.de)

Die Grauzone ist groß. Ein neuer Bodenbelag kann Erhaltungsaufwand sein (gleiche Qualität wie vorher) oder Herstellungsaufwand (höhere Qualität). Im Zweifel: Steuerberater fragen.

Fehler 3: Die 15-%-Regel ignorieren

Die gefährlichste Falle für Käufer von Bestandsimmobilien. Wer eine Immobilie kauft und in den ersten drei Jahren nach dem Kauf Instandsetzungs- und Modernisierungskosten aufwendet, die 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) übersteigen, hat ein Problem.

Diese Kosten gelten dann nicht mehr als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten — sie erhöhen die AfA-Basis und müssen über die gesamte Abschreibungsdauer verteilt werden. Der Sofortabzug entfällt vollständig.

Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Gebäudeanteil 240.000 €. 15 % = 36.000 €. Wer in den ersten drei Jahren 40.000 € in Renovierungen steckt, verliert den Sofortabzug für alle 40.000 €. (Quelle: steuernsteuern.de)

Was Sie sofort absetzen können

Neben der AfA sind folgende Werbungskosten sofort abziehbar:

• Kreditzinsen (nicht Tilgung!)
• Hausverwaltungskosten
• Grundsteuer (als Werbungskosten, nicht als Sonderausgabe)
• Fahrtkosten zur Immobilie
• Anwalts- und Steuerberaterkosten
• Werbungskosten für Mietsuche (Inserate, Makler)
• Erhaltungsaufwand (s.o.)

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es klassifiziert jede Buchung mit einer EÜR-Position und bereitet die Anlage-V-Vorbereitung strukturiert auf. Das Ergebnis trägt den Titel „Anlage V Vorbereitung" und ist ausdrücklich kein beim Finanzamt einreichbares Dokument. Es ist die strukturierte Grundlage, die der Steuerberater für die Erklärung braucht.



Rechtsquellen: § 21 EStG, § 7 Abs. 4 EStG. Keine Steuerberatung. Individuelle Fragen bitte mit einem Steuerberater klären.