Garage, Stellplatz, Keller: Rechtliche und steuerliche Besonderheiten bei der Mitvermietung

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 549 BGB, § 21 EStG, BFH-Rechtsprechung, Haufe.de



Viele Vermieter vermieten Garage, Stellplatz oder Keller einfach mit — und denken dabei wenig nach. Dabei gibt es rechtliche und steuerliche Unterschiede, die im Streitfall oder bei der Steuererklärung relevant werden.

Rechtsstellung: Wohnraum oder nicht?

Garage und Stellplatz: Gelten grundsätzlich nicht als Wohnraum. Das bedeutet: Das strenge Wohnraummietrecht (§§ 535 ff. BGB) gilt nur eingeschränkt. Insbesondere der Mieterschutz bei Kündigung (ordentliche Kündigung ohne besonderen Grund möglich), die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze gelten für separat vermietete Garagen und Stellplätze nicht.

Keller als Zubehörraum: Wird der Keller zusammen mit der Wohnung vermietet, ist er Bestandteil des Wohnungsmietvertrags und teilt dessen Schicksal — Kündigung des Wohnraums schließt den Keller ein.

Separat oder zusammen vermieten?

Die entscheidende Frage: Ist Garage/Stellplatz/Keller im Mietvertrag als Bestandteil der Wohnung aufgeführt, oder gibt es einen separaten Vertrag?

Zusammen im Mietvertrag: Das Zubehör teilt den Schicksal der Wohnung. Kündigung der Wohnung umfasst automatisch auch Garage/Keller.

Separater Vertrag: Garage und Stellplatz können separat gekündigt werden — ohne die strengen Mieterschutzregeln des Wohnraumrechts. Das gibt dem Vermieter mehr Flexibilität, ist aber administrativ aufwendiger.

Steuerliche Behandlung

Einnahmen aus der Vermietung von Stellplätzen, Garagen und Kellerabteilen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG und müssen in der Anlage V erklärt werden.

Kosten sind anteilig abzugsfähig: Anteilige AfA, Grundsteuer, Instandhaltungskosten können je nach Flächenanteil als Werbungskosten abgesetzt werden. Ist die Garage Teil des Gebäudes, wird der Flächenanteil zur Gesamtfläche ermittelt.

Umsatzsteuer: Private Vermieter sind grundsätzlich umsatzsteuerbefreit. Bei Garagen und Stellplätzen gilt das ebenfalls — sofern die Kleinunternehmerregelung greift und keine Option zur Umsatzsteuerpflicht gewählt wurde.

Was bei gemischter Nutzung gilt

Nutzt der Vermieter die Garage teilweise selbst und vermietet sie teilweise, können nur die anteiligen Kosten abgesetzt werden. Eine genaue Dokumentation der Nutzungszeiten ist empfehlenswert.

Praxishinweis: Stellplatz-Mieterhöhung

Da für Stellplätze keine Kappungsgrenze und keine Mietpreisbremse gilt, kann der Vermieter die Stellplatzmiete theoretisch freier anpassen — aber nur wenn ein separater Mietvertrag besteht. Ist der Stellplatz Teil des Wohnungsmietvertrags, gelten die Mieterhöhungsregeln des Wohnraummietrechts.

Rechtsquellen: § 549 BGB, § 21 EStG.