Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 1922 BGB, § 566 BGB, § 1967 BGB, § 11d EStDV, § 21 EStG, Haufe.de, VLH.de

Eine geerbte Immobilie bringt oft zwei Überraschungen: emotionale und steuerliche. Wer eine vermietete Wohnung erbt, tritt automatisch in bestehende Mietverhältnisse ein — und muss sich sofort um Steuerpflichten kümmern, die er vorher nicht hatte.

Automatischer Eintritt in den Mietvertrag

Nach § 566 BGB gilt: „Kauf bricht nicht Miete" — und dasselbe gilt für den Erbfall. Mit dem Tod des Vermieters tritt der Erbe automatisch in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Er wird Vermieter, ohne etwas tun zu müssen — und ohne dass der Mieter zustimmen muss.

Die Mieter müssen über den Eigentümerwechsel informiert werden: Name und Anschrift des neuen Vermieters, an den die Miete künftig zu zahlen ist. Eine formale Pflicht besteht, auch wenn das Gesetz keine starre Frist vorschreibt.

Erbenhaftung für bestehende Verbindlichkeiten

Der Erbe übernimmt nicht nur die Rechte, sondern auch die Pflichten. Das bedeutet:

• Noch nicht zurückgezahlte Kautionen muss der Erbe zurückzahlen — auch wenn er das Geld vom Erblasser nie erhalten hat
• Ausstehende Betriebskostenabrechnungen müssen erstellt werden
• Laufende Reparaturverpflichtungen gehen über

Mit einer Erbschaftsannahme unter Vorbehalt (Erbausschlagung oder Nachlassverwaltung) kann das Haftungsrisiko bei überschuldetem Nachlass begrenzt werden (§ 1967 BGB).

AfA: Neuer Abschreibungsbeginn oder Fortführung?

Das ist eine der wichtigsten steuerlichen Fragen beim Immobilienerbe. Die Antwort hängt davon ab, ob es sich um eine unentgeltliche Übertragung (Erbschaft, Schenkung) handelt.

Bei unentgeltlicher Übertragung führt der Erbe die AfA des Erblassers fort — er schreibt also weiter mit dem bisherigen Satz und der bisherigen Bemessungsgrundlage ab. Ein Neubeginn der Abschreibung (z.B. mit dem aktuellen Verkehrswert) ist nur bei entgeltlichem Erwerb möglich. (Quelle: § 11d EStDV; VLH.de, April 2026)

Beispiel: Der Erblasser hat das Gebäude 1990 für 200.000 DM gebaut und schreibt es seit 35 Jahren mit 2 % ab. Der Erbe führt diese Abschreibung fort — mit dem ursprünglichen Wert, nicht dem heutigen Verkehrswert. Die Abschreibung läuft dann aus, wenn die ursprüngliche Bemessungsgrundlage vollständig abgeschrieben ist.

Erbschaftsteuer und Steuerpflicht ab dem Erbfall

Ab dem Erbfall sind die Mieteinnahmen beim Erben zu versteuern — ab dem ersten Tag, an dem er wirtschaftlicher Eigentümer ist. Das gilt auch anteilig im Todesjahr: Die Einnahmen bis zum Tod des Erblassers gehören in dessen Steuererklärung (soweit noch möglich oder von den Erben zu erstellen), danach in die des Erben.

Die Erbschaft selbst unterliegt der Erbschaftsteuer (ErbStG). Für Immobilien gibt es Freibeträge und Bewertungsregeln — bei vermieteten Wohnimmobilien wird ein Abschlag von 10 % auf den Steuerwert gewährt. Für konkrete Berechnung: Steuerberater hinzuziehen.

Was unmittelbar nach dem Erbfall zu tun ist

1. Mieter über Eigentümerwechsel informieren (schriftlich, neue Kontoverbindung mitteilen)
2. Kautionskonten prüfen und ggf. auf eigene Konten übertragen
3. Laufende Nebenkostenabrechnungen abschließen
4. Steuerberater informieren: Einkommensteuererklärung des Erblassers (anteilig), eigene Steuerpflicht ab Erbfall
5. Mietverträge auf Sonderklauseln prüfen (Kündigungsrechte für den Erbfall)

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es erfasst alle Objekte, Mieter und Buchungen in einem strukturierten System — was bei einem Erbfall besonders wertvoll ist. Wer bisher keine Software genutzt hat, kann historische Daten nacherfassen und sofort mit der ordentlichen Verwaltung beginnen. Die EÜR-Vorbereitung ab dem Erbzeitpunkt läuft dann korrekt.



Rechtsquellen: § 566 BGB, § 1922 BGB, § 1967 BGB, § 11d EStDV, § 21 EStG.