Werbungskosten für Vermieter: Was das Finanzamt anerkennt — vollständige Checkliste

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 21 EStG, Finanzamt NRW, VLH.de, Finanztip.de, lohnsteuer-kompakt.de



Hinweis: Allgemeine Information, kein Ersatz für Steuerberatung.

Vermieter können durchschnittlich 18,7 % ihrer Mieteinnahmen als Werbungskosten absetzen — viele schöpfen diesen Spielraum nicht aus, weil sie nicht wissen, was alles absetzbar ist. Diese Checkliste gibt den vollständigen Überblick.

Was sind Werbungskosten bei Vermietung?

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die mit der Erzielung von Mieteinnahmen in Zusammenhang stehen. Sie werden von den Einnahmen abgezogen, bevor die Steuer berechnet wird. Das bedeutet: Jeder Euro Werbungskosten reduziert das zu versteuernde Einkommen um einen Euro — der tatsächliche Steuervorteil hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz ab.

Grundprinzip: Was der Mieter zahlt, kann der Vermieter nicht absetzen. Nur Kosten, die der Vermieter selbst trägt, sind abzugsfähig. (Quelle: Finanzamt NRW)

Die vollständige Werbungskostenliste

Gebäude und Abschreibung

• AfA (Gebäudeabschreibung): 2 %, 2,5 % oder 3 % je nach Baujahr (nur Gebäude, nicht Grundstück)
• Sonderabschreibung Neubau nach § 7b EStG (unter Voraussetzungen)

Finanzierung

• Schuldzinsen auf Darlehen für den Immobilienkauf (nicht Tilgung!)
• Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühren für Immobilienkredite
• Kontoführungsgebühren für ein ausschließlich für die Vermietung genutztes Konto

Laufende Betriebskosten (soweit Vermieter trägt)

• Grundsteuer (in voller Höhe abzugsfähig, auch wenn auf Mieter umgelegt — dann ist die Umlage Einnahme)
• Wasser, Abwasser, Müll, Straßenreinigung
• Heizkosten für Leerstandsphasen

Instandhaltung und Reparaturen (Erhaltungsaufwand)

• Reparaturen (Dach, Heizung, Fenster, Leitungen) — sofort in voller Höhe absetzbar
• Malerarbeiten bei unverändertem Standard
• Austausch defekter Bauteile gleicher Qualität
• Größerer Erhaltungsaufwand kann auf 2–5 Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV) (Quelle: lohnsteuer-kompakt.de)

Versicherungen (umlagefähige Teile)

• Wohngebäudeversicherung
• Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
• Glasversicherung
• Rechtsschutzversicherung (Vermieter-Anteil) — als Werbungskosten absetzbar, aber nicht auf Mieter umlegbar

Verwaltungskosten

• Hausverwaltungsgebühren
• Steuerberatungskosten (anteilig für Vermietungseinkünfte)
• Anwaltskosten in Zusammenhang mit der Vermietung
• Kosten für Mietvertragserstellung (z.B. Notarkosten)
• Software für Mietverwaltung (anteilig absetzbar)

Wohnungssuche und Vermietung

• Maklergebühren für Mietervermittlung
• Inserate und Werbungskosten für Mietsuche
• Kosten für Wohnungsbesichtigungen

Fahrtkosten

• Fahrten zur vermieteten Immobilie: 30 Cent/km (ab 21 km: 38 Cent/km) für einfache Fahrt
• Fahrten für Reparaturen, Übergaben, Besichtigungen

Leerstand

• Alle laufenden Kosten während Leerstandsphasen sind absetzbar — sofern Vermietungsabsicht besteht und aktiv nach Mietern gesucht wird

Einbauküche und Mobiliar

• Kühlschrank, Herd: Teil des Gebäudes, Ersatz = Erhaltungsaufwand, sofort absetzbar
• Einbauküchenmöbel: eigenständige Wirtschaftsgüter, absetzbar über Nutzungsdauer (ca. 10 Jahre)

Was nicht absetzbar ist

• Tilgungsleistungen auf Immobilienkredite
• Private Nutzungsanteile bei gemischt genutzten Objekten
• Kosten die der Mieter trägt
• Kosten für nicht vermietete, ausschließlich selbst genutzte Teile des Gebäudes

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es klassifiziert jede Buchung mit einer EÜR-Position und erzeugt die Anlage-V-Vorbereitung strukturiert. Das ist keine beim Finanzamt einreichbare Steuererklärung, aber die vollständige Grundlage die der Steuerberater für die Erklärung braucht.

Rechtsquellen: § 21 EStG, § 7 EStG, § 82b EStDV.