Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: GrStG (reformiert), § 2 BetrKV, immoverkauf24.de, nebenkostenpro.de, immobilienscout24.de



Die Grundsteuerreform ist seit dem 1. Januar 2025 in Kraft — und viele Vermieter haben die Konsequenzen noch nicht vollständig verarbeitet. Das Problem: Wer bei der Nebenkostenabrechnung noch alte Grundsteuerwerte verwendet, rechnet falsch ab.

Was sich geändert hat

Das bisherige Bewertungssystem basierte auf Einheitswerten aus den Jahren 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) — verfassungswidrig, wie das Bundesverfassungsgericht 2018 feststellte. Seit 2025 gilt eine neue Berechnungsgrundlage: Grundsteuer = Grundstückswert × Grundsteuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde.

Die Bundesländer durften eigene Bewertungsmodelle einführen (Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg und weitere haben von dieser Option Gebrauch gemacht). Ergebnis: Die Grundsteuer ist je nach Gemeinde, Lage und Objekttyp teils deutlich gestiegen, teils gefallen — es gibt keine einheitliche Richtung. (Quelle: immoverkauf24.de, Januar 2026)

Was Vermieter jetzt prüfen müssen

1. Den neuen Grundsteuerbescheid verwenden Vermieter, die in der Nebenkostenabrechnung 2025 noch alte Grundsteuerwerte verwenden, rechnen falsch ab. Der neue Bescheid der Gemeinde ist maßgeblich. (Quelle: nebenkostenpro.de, Februar 2026)

2. Mieter informieren Hat sich die Grundsteuer erhöht, steigen die Betriebskosten. Mieter erfahren das erstmals in der Betriebskostenabrechnung für 2025, die frühestens 2026 zugeht. Transparenz vorab — etwa durch ein kurzes Informationsschreiben — verhindert Überraschungen und Konfliktpotenzial.

3. Vorauszahlungen anpassen Ist die Grundsteuer deutlich gestiegen, können die bisherigen Vorauszahlungen zu niedrig sein. Vermieter können die Vorauszahlung nach § 560 BGB anpassen — mit Begründung und in angemessener Höhe.

Was bleibt wie es war

Die Grundsteuer ist und bleibt eine umlagefähige Betriebskosten nach § 2 Nr. 1 BetrKV — das hat die Reform nicht geändert. Voraussetzung: Die Umlage ist im Mietvertrag vereinbart. Ist das nicht der Fall, trägt der Vermieter die Grundsteuer allein.

Besonderheit: Die Grundsteuer für leerstehende Wohnungen darf nicht auf verbleibende Mieter umgelegt werden. Leerstandskosten bleiben beim Vermieter — können aber als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden. (Quelle: jurawelt.com)

Steuerliche Behandlung

Als Vermieter zahlen Sie die Grundsteuer direkt an die Gemeinde und legen sie über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter um. Buchungstechnisch ist die Grundsteuer damit ein Durchläufer: Einnahme (Vorauszahlung des Mieters) und Ausgabe (Zahlung ans Finanzamt) heben sich auf.

Kann die Grundsteuer nicht oder nur teilweise umgelegt werden (z.B. bei Leerstand), ist der nicht umgelegte Teil als Werbungskosten in der Anlage V absetzbar.

Rechtsquellen: GrStG (neu), § 2 BetrKV, § 556 BGB, § 560 BGB.