Mieterhöhung 2026: Was Vermieter dürfen — und was sie teuer zu stehen kommt

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 558 BGB, § 556d BGB, BBSR, Vermieterwelt.de, Finanztip.de



Jede vierte Mieterhöhung in Deutschland ist unwirksam. Nicht weil Vermieter böse Absichten hätten, sondern weil das Mieterhöhungsrecht komplex ist und zwei voneinander unabhängige Grenzen kennt, die beide gleichzeitig eingehalten werden müssen. Wer nur eine davon kennt, riskiert, dass der Mieter die Erhöhung zu Recht ablehnt.

Die zwei Grenzen, die immer gleichzeitig gelten

Grenze 1: Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Die Miete darf niemals die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen. Das ist das Dach, über das keine Erhöhung hinausgehen darf. Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln Vermieter über:

• Den qualifizierten Mietspiegel der Gemeinde (vorrangig, sofern vorhanden)
• Vergleichswohnungen: mindestens drei vergleichbare Wohnungen mit Adresse und Stockwerk
• Ein Sachverständigengutachten (kostenpflichtig, aber rechtssicher)

Grenze 2: Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)

Unabhängig davon, wie weit die Vergleichsmiete über der aktuellen Miete liegt: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 % steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von nur 15 %.

Das entscheidende Detail: Die Kappungsgrenze bezieht sich auf die Ausgangsmiete vor drei Jahren, nicht auf die aktuelle Miete. Wer das falsch berechnet, fordert zu viel. (Quelle: kaufodermieten.de, März 2026)

Beispiel: Kaltmiete vor drei Jahren: 800 €/Monat, aktuell: 880 €/Monat — das entspricht bereits 10 % Steigerung. Selbst wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt, sind maximal weitere 10 % (auf 15-%-Gebieten: nur 5 %) möglich.

Wo gilt die 15-%-Kappungsgrenze?

Laut BBSR (Januar 2026) gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % für 39 % der deutschen Bevölkerung — in über 627 Gemeinden. Drei Bundesländer haben keine eigene Verordnung: Schleswig-Holstein, Saarland, Sachsen-Anhalt. Für alle anderen: Prüfen Sie für Ihre Gemeinde die aktuelle Landesverordnung, da diese regelmäßig auslaufen und erneuert werden.

Ab 2026 wurde der Anwendungsbereich in Bayern deutlich ausgeweitet — allein der Großraum München und das Bayerische Oberland kamen neu hinzu. (Quelle: BBSR, Mai 2026)

Mietpreisbremse: Nur bei Neuvermietung relevant

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ist ein anderes Instrument als die Kappungsgrenze und gilt ausschließlich bei Neuabschluss von Mietverträgen — nicht bei Erhöhungen laufender Mietverhältnisse. Sie wurde bis Ende 2029 verlängert.

In ausgewiesenen Gebieten darf die Ausgangsmiete bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen: umfangreiche Modernisierung, Neubauten nach Oktober 2014, oder die Vormiete war bereits höher (dann gilt die Vormiete als Referenz). (Quelle: so-anwaelte.de)

Die Fristen: Wo viele Vermieter Zeit verlieren

Mieterhöhungen haben zwei Fristen, die aufeinander aufbauen:

1. Jahressperrfrist (§ 558 BGB): Die Miete muss mindestens 12 Monate unverändert geblieben sein, bevor ein neues Erhöhungsverlangen gestellt werden darf.
2. Dreimonatige Überlegungsfrist: Nach Zugang der Erhöhung hat der Mieter drei Monate Zeit zu reagieren. Erst danach wird die Erhöhung wirksam.

In der Praxis bedeutet das: Effektive Mietanpassungen funktionieren im 15-Monats-Rhythmus. Wer im Januar erhöht, bekommt die neue Miete frühestens ab April. (Quelle: vermieterwelt.de, April 2026)

Form und Inhalt: Ohne das geht nichts

Eine Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und folgende Elemente enthalten:

• Die neue Miethöhe in Euro
• Die Begründung (Mietspiegel mit Angabe der Spalte/Zeile, oder Vergleichswohnungen mit Adresse)
• Die Bitte um Zustimmung bis zu einem konkreten Datum

Ohne vollständige Begründung ist die Erhöhung formell unwirksam — der Mieter muss dann nicht zustimmen.

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es berechnet auf Basis des hinterlegten Bundeslands automatisch, welche Kappungsgrenze gilt, und zeigt für jede Einheit den aktuellen Spielraum an. Das Ergebnis ist kein Rechtsgutachten, aber eine strukturierte Vorbereitung, die Rechenfehler verhindert.

Für die tatsächliche Prüfung der Vergleichsmiete — insbesondere bei Gemeinden ohne qualifizierten Mietspiegel — empfiehlt sich zusätzlich die Beratung durch einen Mieterverein oder Rechtsanwalt.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Rechtsquellen: § 558 BGB, § 556d BGB, BBSR-Daten Januar 2026.