Mietkaution: Was Vermieter wirklich dürfen — und was sie gefährlich macht

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 551 BGB, § 548 BGB, BGH VIII ZR 71/05, Immoscout24, Kautionskasse.de



Die Mietkaution ist das Thema, bei dem die meisten Mietverhältnisse enden: oft mit Streit, manchmal vor Gericht. Was überraschend viele Vermieter nicht wissen — die gesetzlichen Regeln schützen nicht nur den Mieter. Sie schützen auch den Vermieter, wenn er sie einhält.

Wie viel Kaution ist erlaubt?

§ 551 Abs. 1 BGB ist eindeutig: Maximal drei Nettokaltmieten — also ohne Betriebskosten. Eine darüber hinausgehende Forderung ist unwirksam; der Mieter kann den überzahlten Betrag jederzeit zurückfordern.

Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen — die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig. Vermieter dürfen die Schlüsselübergabe nicht von der vollständigen Vorauszahlung aller drei Raten abhängig machen.

Pflicht: Kaution getrennt anlegen

§ 551 Abs. 3 BGB verpflichtet Vermieter, die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen und verzinslich anzulegen — auf einem separaten Kautionskonto, nicht auf dem eigenen Girokonto. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und werden bei Rückgabe ausbezahlt.

Wer das nicht tut, haftet für alle Nachteile. Im Fall einer Insolvenz des Vermieters würde eine nicht getrennt angelegte Kaution in die Insolvenzmasse fallen — der Mieter geht dann leer aus und hat trotzdem einen Anspruch. (Quelle: kautionskasse.de)

Aktueller Zinssatz: Nach dem Zinsanstieg 2024/25 liegen viele Kautionskonten bei 0,25 % bis 1,0 % p. a. Wichtig: Die Kontoführungsgebühren trägt der Vermieter — sie dürfen nicht von den Zinsen abgezogen werden. (Quelle: ftimmobilien24.com)

Wann muss die Kaution zurück?

Gesetzlich gibt es keine starre Frist. Die Rechtsprechung gewährt Vermietern eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist von drei bis sechs Monaten. In Ausnahmefällen — etwa wenn die Nebenkostenabrechnung noch aussteht — kann dieser Zeitraum bis auf zwölf Monate verlängert werden (BGH, Az: VIII ZR 71/05).

Nach zwölf Monaten ohne Rückzahlung sollten Mieter aktiv werden. Die Ansprüche auf Rückzahlung verjähren nach drei Jahren (§ 195 BGB), beginnend am 31. Dezember des Auszugsjahres. (Quelle: mietrecht.com)

Was darf der Vermieter von der Kaution einbehalten?

Nur konkrete, belegte Forderungen — und nur in der tatsächlich entstandenen Höhe:

• Mietrückstände (belegt durch Kontoauszüge)
• Schäden über normale Abnutzung hinaus (belegt durch Fotos, Kostenvoranschläge, Rechnungen)
• Betriebskostennachforderungen (belegt durch die Abrechnung)
• Reinigungskosten — nur bei außergewöhnlicher Verschmutzung mit Beleg, nicht für die normale Endreinigung

Die Kaution darf nicht pauschal oder „auf Vorrat" einbehalten werden. Liegt eine Nachforderung von 300 € vor, darf nur dieser Betrag zurückbehalten werden — der Rest ist sofort auszuzahlen.

Der häufigste Fehler: Kein Übergabeprotokoll

Wer beim Auszug Schäden von der Kaution abziehen will, muss beweisen, dass diese während der Mietzeit entstanden sind. Ohne ein dokumentiertes Einzugsprotokoll fehlt der Ausgangszustand — der Vermieter trägt dann die volle Beweislast. Mehr dazu in Artikel 4 dieser Reihe.

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es führt die Kaution als eigenes Modul: Eingang, Anlage, Zinsen, Rückgabefristen und offene Gegenforderungen werden getrennt erfasst und nachvollziehbar dokumentiert. Das verhindert, dass der Überblick verloren geht — besonders bei mehreren Mietverhältnissen über Jahre.

Rechtsquellen: § 551 BGB, § 548 BGB, § 195 BGB, BGH VIII ZR 71/05.