Nebenkostenabrechnung bei Mieterwechsel: Teiljahre korrekt abrechnen

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 556 BGB, BGH-Rechtsprechung, Haufe.de



Ein Mieterwechsel mitten im Jahr ist einer der häufigsten Auslöser für fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen. Wer nicht aufpasst, rechnet entweder den falschen Mieter für die falschen Monate ab — oder gar nicht.

Das Grundprinzip: Zeitanteilige Aufteilung

Bei einem Mieterwechsel während des Abrechnungszeitraums muss die Abrechnung zeitanteilig aufgeteilt werden. Der Altmieter erhält eine Abrechnung für seinen Zeitraum, der Nachmieter für seinen. Beide zusammen ergeben das volle Jahr.

Die einfachste Methode: Tagesgenaue Berechnung. Jeder Kostenblock wird auf die Gesamttage des Abrechnungszeitraums aufgeteilt, dann anteilig dem jeweiligen Mieter zugerechnet.

Beispiel: Jahreskosten Wasser: 600 €. Altmieter wohnte 120 Tage (33 %), Nachmieter 245 Tage (67 %). Altmieter: 197 €, Nachmieter: 403 €.

Verbrauchsabhängige Kosten: Eigene Messung nötig

Bei verbrauchsabhängigen Kosten (Heizung, Warmwasser, Kaltwasser) ist die tagesgenaue Schätzung nicht ausreichend. Hier sollte ein Zwischenstand der Zähler beim Auszug des Altmieters abgelesen werden. Idealerweise geschieht das im Übergabeprotokoll — ein weiterer guter Grund, beim Auszug alle Zählerstände zu dokumentieren.

Ohne Zwischenablesung muss der Verbrauch geschätzt oder gleichmäßig zeitanteilig aufgeteilt werden, was zu Ungenauigkeiten führt und im Streitfall angreifbar ist.

Vorauszahlungen richtig verrechnen

Beide Mieter haben Vorauszahlungen geleistet — und beide haben Anspruch auf Abrechnung. Der Altmieter muss eine Abrechnung über seinen Zeitraum erhalten, auch wenn er schon ausgezogen ist. Eine Guthaben-Rückzahlung oder Nachforderung erfolgt an die jeweilige Person.

Wichtig: Die 12-Monate-Frist gilt auch für den Altmieter. Wenn das Abrechnungsjahr am 31.12.2025 endet, muss auch der Altmieter, der im März 2025 ausgezogen ist, seine Abrechnung bis spätestens 31.12.2026 erhalten.

Wann Direktabrechnung sinnvoll ist

Bei manchen Kostenarten lässt sich der Anteil direkt zurechnen: Ein Reparaturruf des Altmieters, der noch während seiner Mietzeit beauftragt wurde. Diese Kosten können direkt dem Altmieter zugeordnet werden, statt sie zeitanteilig auf beide zu verteilen.

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es erkennt Mieterwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraums automatisch und berechnet den jeweiligen Zeitanteil tagesgenau. Die NK-Abrechnung wird für beide Mieter separat erzeugt — mit korrekten Zeiträumen, Vorauszahlungsabzug und Ergebnis.

Rechtsquellen: § 556 BGB.