Modernisierung ankündigen und Miete erhöhen: § 559 BGB richtig anwenden

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 555b BGB, § 555c BGB, § 559 BGB, § 559c BGB, § 559e BGB, Haus & Grund, Berliner Mieterverein, ksk-immobilien.de

Wer modernisiert und die Kosten auf die Miete umlegen will, muss zwei Schritte fehlerfrei durchführen: die Ankündigung und die Mieterhöhungserklärung. Ein Fehler in Schritt 1 verzögert Schritt 2 automatisch um sechs Monate — das kostet bares Geld.

Was ist eine Modernisierung?

Nicht jede Baumaßnahme ist eine Modernisierung im Sinne des § 555b BGB. Anerkannte Modernisierungsmaßnahmen sind insbesondere:

• Maßnahmen zur Energieeinsparung (Dämmung, neue Fenster, neue Heizung)
• Maßnahmen zur Klimaanpassung (Wärmeschutz, Belüftung)
• Heizungstausch nach GEG auf erneuerbare Energien (mind. 65 % erneuerbare Energie)
• Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums oder Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse

Reine Instandhaltung (Reparatur des bestehenden Zustands) ist keine Modernisierung und berechtigt nicht zur Mieterhöhung.

Schritt 1: Die Ankündigung — drei Monate Vorlauf Pflicht

Nach § 555c BGB muss die Modernisierung dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn in Textform (Brief oder E-Mail, nicht mündlich) angekündigt werden. Die Ankündigung muss enthalten:

• Art und Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen
• Voraussichtlicher Beginn und Dauer
• Voraussichtlicher Betrag der Mieterhöhung
• Voraussichtliche Änderungen der Betriebskosten
• Hinweis auf den Härteeinwand (§ 555d BGB)

Fehlt einer dieser Punkte oder wurde die Frist nicht eingehalten: Die Mieterhöhung verschiebt sich um sechs Monate nach hinten (§ 559b Abs. 2 Satz 2 BGB). (Quelle: steininger-kanzlei.de, Februar 2026; Haus & Grund)

Tipp: Mieter haben nach Eingang der Ankündigung ein Sonderkündigungsrecht (§ 555e BGB): Sie können bis zum Ende des Folgemonats nach Ankündigung mit zwei Monaten Frist kündigen.

Schritt 2: Die Mieterhöhung — 8 % der Kosten jährlich

Nach Abschluss der Maßnahmen darf der Vermieter gemäß § 559 BGB die Jahresmiete um 8 % der umlagefähigen Modernisierungskosten erhöhen.

Was muss abgezogen werden:

• Instandhaltungskosten (Kosten, die ohnehin für Reparaturen angefallen wären)
• Öffentliche Fördergelder und Zuschüsse (z.B. KfW)
• Finanzierungskosten (Kreditzinsen sind nicht umlagefähig)

Kappungsgrenze: Die Miete darf durch Modernisierungsumlage innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro/m² steigen (bei Mieten unter 7 Euro/m²: maximal 2 Euro/m²).

Vereinfachtes Verfahren für kleinere Maßnahmen (§ 559c BGB)

Bei Modernisierungskosten bis 10.000 € je Wohnung kann der Vermieter das vereinfachte Verfahren nutzen. Dabei sind zunächst pauschal 30 % als Instandhaltungsanteil abzuziehen (§ 559c Abs. 1 Satz 2 BGB) — auch wenn gar keine Instandhaltung enthalten war. Erst auf den Rest werden 8 % jährlich umgelegt. Beispiel: 10.000 € − 30 % = 7.000 € × 8 % = 560 €/Jahr (max. 46,67 €/Monat).

Ein detaillierter Einzelnachweis der Instandhaltungskosten entfällt. Das Verfahren muss aber bereits in der Ankündigung benannt werden und sperrt weitere Erhöhungen nach § 559/§ 559e für fünf Jahre.

Heizungstausch: Sonderregelung § 559e BGB

Seit 2024 gilt für den Heizungstausch nach GEG eine eigene Vorschrift (§ 559e BGB). Besonderheit: Diese Modernisierungsumlage greift auch bei Staffelmieten — was für normale Modernisierungen nicht gilt.

Bei Indexmieten ist eine Modernisierungsumlage dagegen grundsätzlich nicht möglich. (Quelle: Berliner Mietergemeinschaft, 2025)

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es erzeugt die Modernisierungsankündigung als druckfertiges PDF-Muster mit allen Pflichtangaben nach § 555c BGB. Es ist kein Rechtsdokument, aber eine vollständige Vorlage, die alle gesetzlich geforderten Bestandteile enthält und als Basis für die eigene Ankündigung dient.

Rechtsquellen: § 555b, § 555c, § 555d, § 555e, § 559, § 559b, § 559c, § 559e BGB.