Indexmiete und Staffelmiete: Automatische Mieterhöhung richtig gestalten

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 557a BGB (Staffelmiete), § 557b BGB (Indexmiete), Statistisches Bundesamt

Wer als Vermieter regelmäßige Mieterhöhungen ohne jährliche Begründungspflicht möchte, hat zwei Optionen: Staffelmiete und Indexmiete. Beide haben Vor- und Nachteile — und beide müssen korrekt vereinbart sein, sonst gelten die normalen Regeln.

Staffelmiete (§ 557a BGB): Planungssicherheit für beide Seiten

Bei der Staffelmiete wird im Mietvertrag festgelegt, wann die Miete um welchen Betrag steigt. Der Vorteil: Keine Begründungspflicht, keine Vergleichsmiete nötig. Der Nachteil: Die Staffeln müssen im Voraus festgelegt werden.

Pflichtanforderungen:

• Die Erhöhungen müssen in Euro angegeben sein (nicht in Prozent)
• Zwischen den einzelnen Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen
• Während einer vereinbarten Staffelmiete sind keine weiteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB zulässig
• Die Kappungsgrenze gilt für Staffelmietvereinbarungen nicht — aber die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 20 % übersteigen (in Mietpreisbremse-Gebieten gelten zusätzliche Grenzen)

Tipp: Die Staffelmiete eignet sich besonders für neue Mietverhältnisse, bei denen Vermieter planbare Einnahmen wünschen und sich nicht jährlich um Mieterhöhungsschreiben kümmern wollen.

Indexmiete (§ 557b BGB): Miete an Inflation koppeln

Bei der Indexmiete wird die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Steigt die Inflation, steigt die Miete — sinkt sie, sinkt die Miete theoretisch auch (in der Praxis selten relevant).

Pflichtanforderungen:

• Vereinbarung muss schriftlich im Mietvertrag erfolgen
• Der maßgebliche Index muss benannt sein (in der Regel: VPI für Deutschland, Basis 2020)
• Erhöhungen sind nur einmal jährlich möglich
• Die Erhöhung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden, mit Angabe des alten und neuen Indexwerts sowie der Berechnung

Berechnung: Neue Miete = Alte Miete × (Neuer Index / Alter Index)

Aktueller Kontext: Nach der Inflationswelle 2022/23 haben viele Indexmietverträge starke Erhöhungen ausgelöst. Vermieter mit Indexmiete konnten in diesem Zeitraum Mieterhöhungen von 8–12 % in einem Jahr durchsetzen — bei klassischen Mietverträgen wäre das nicht möglich gewesen.

Was gilt in Mietpreisbremse-Gebieten?

In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt: Auch bei Indexmiete darf die Ausgangsmiete (bei Neuvermietung) die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % übersteigen. Die Indexierung darf aber über diesen Anfangswert hinaus führen — das ist rechtlich zulässig.

Wie Vermiet-es hilft

Vermiet-es erfasst den Mietvertragstyp (normal, Staffel, Index) und berechnet auf dieser Basis die monatlichen Soll-Zahlungen. Bei der Indexmiete kann der aktuelle VPI-Wert eingetragen werden, um die neue Miete zu berechnen.

Rechtsquellen: § 557a BGB (Staffelmiete), § 557b BGB (Indexmiete). VPI-Daten: Statistisches Bundesamt, destatis.de.

Welches Modell passt wann?