Mietvertrag: Was muss rein — und welche Klauseln sind unwirksam?

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 535 BGB, BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen, BMJ-Mustervertrag



Ein Mietvertrag, der unwirksame Klauseln enthält, ist nicht automatisch ungültig — aber die betroffenen Klauseln gelten nicht. Das bedeutet in der Praxis: Der Vermieter meint, er hat bestimmte Rechte, hat sie aber nicht.

Was muss in jeden Mietvertrag?

Ein wirksamer Mietvertrag braucht zwingend:

• Namen und Adressen beider Parteien
• Genaue Bezeichnung der Mietsache (Adresse, Etage, Wohnungsnummer)
• Mietbeginn (und ggf. Mietende bei befristeten Verträgen)
• Miethöhe: Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Gesamtmiete
• Auflistung der vereinbarten Betriebskosten (Verweis auf BetrKV reicht)
• Kautionsregelung (Betrag, Zahlungsmodalitäten)

Ohne Schriftform ist ein Mietvertrag über Wohnraum rechtlich auf unbestimmte Zeit geschlossen — auch wenn er als befristet formuliert war.

Die häufigsten unwirksamen Klauseln

Schönheitsreparaturen: Starres Fristenraster Der BGH hat in mehreren Urteilen klargestellt: Klauseln, die starre Renovierungsfristen vorgeben (z.B. „alle 3 Jahre Küche, alle 5 Jahre Wohnzimmer"), sind unwirksam. Zulässig sind nur Weichklauseln, die den Renovierungsbedarf berücksichtigen. Wer einen alten Standardmietvertrag hat, sollte prüfen, ob die Schönheitsreparaturklausel noch aktuell ist.

Quotenabgeltungsklauseln Klauseln, die Mieter verpflichten, anteilig für Renovierungen zu zahlen, die bei Auszug noch nicht fällig wären, sind unwirksam (BGH). Das betrifft Formulierungen wie „Bei Auszug nach 2 Jahren zahlt der Mieter 40 % der Renovierungskosten."

Kleinreparaturklauseln mit zu hohen Beträgen Klauseln, die Mieter zu Kleinreparaturen verpflichten, sind nur dann wirksam, wenn: (a) nur Gegenstände betroffen sind, die dem direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, und (b) der Einzelbetrag maximal 75–100 € und der Jahresbetrag maximal 8 % der Jahresmiete beträgt. Höhere Grenzen sind unwirksam.

Vertragsstrafen Pauschalierte Vertragsstrafen für Mietrückstände oder andere Pflichtverletzungen sind in Wohnraummietverträgen generell unwirksam.

Warum Vermiet-es keine Mietverträge generiert

Das Erstellen individueller Verträge ist nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) Rechtsdienstleistung — das darf nur, wer dafür zugelassen ist. Vermiet-es verweist daher auf bewährte Quellen für Mietvertragsvorlagen:

• Bundesministerium der Justiz (BMJ): Mustervertrag zum Download unter bmj.de
• Haus & Grund: Mitgliedervorlagen auf hausgund.de
• Deutscher Mieterbund: Vertragsvorlagen für beide Seiten

Diese Vorlagen sind regelmäßig aktualisiert und berücksichtigen die aktuelle BGH-Rechtsprechung.

Rechtsquellen: § 535 BGB, § 305c BGB (AGB-Recht), BGH-Urteile zu Schönheitsreparaturen (u.a. BGH VIII ZR 361/03, VIII ZR 152/05).