Mieter mit Mietschulden: Was tun — Schritt für Schritt

Rechtsstand: Mai 2026 | Quellen: § 543 BGB, § 569 BGB, § 573 BGB, ZPO, Vermieterwelt.de

Zahlungsverzug ist der häufigste Konflikt zwischen Vermieter und Mieter. Wer ihn falsch angeht, verliert Zeit und Geld. Wer strukturiert vorgeht, minimiert den Schaden.

Schritt 1: Sofort reagieren — nicht abwarten

Der größte Fehler ist Zögern. Je länger Vermieter warten, desto größer der Schaden. Ab dem ersten Rückstand gilt: Dokumentieren und reagieren.

Prüfen Sie zuerst: Könnte eine Mietminderung vorliegen? Hat der Mieter einen Schaden gemeldet den Sie nicht behoben haben? Dann ist das Vorgehen komplexer — unbedingt Rechtsrat einholen.

Schritt 2: Mahnung (sinnvoll, aber nicht Pflicht)

Eine Mahnung ist für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gesetzlich nicht erforderlich. Sie ist aber aus drei Gründen trotzdem sinnvoll:

Dokumentiert, dass der Vermieter den Rückstand bemerkt hat
Gibt dem Mieter die Chance zu zahlen (verhindert Eskalation)
Zeigt im späteren Verfahren, dass fair gehandelt wurde

Inhalt der Mahnung: Genaue Benennung des Rückstands (Monate, Beträge), Zahlungsfrist (7–14 Tage), Hinweis auf mögliche Kündigung bei Ausbleiben der Zahlung.

Schritt 3: Kündigung — immer doppelt

Sobald die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen (Rückstand über zwei Monate, oder zwei aufeinanderfolgende Monate mit erheblichem Rückstand), sollten Sie gleichzeitig aussprechen:

Fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB — mit sofortiger Wirkung
Hilfsweise ordentliche Kündigung nach § 573 BGB — mit gesetzlicher Kündigungsfrist

Warum beide? Zahlt der Mieter nach Erhalt der Räumungsklage (Schonfristzahlung), wird die fristlose Kündigung unwirksam. Die ordentliche Kündigung bleibt aber bestehen. (Quelle: BGH, wiederholt bestätigt bis 2025)

Die Kündigung muss schriftlich und mit konkreter Begründung erfolgen — per Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen, um den Zugang nachweisen zu können.

Schritt 4: Räumungsklage

Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage. Das ist ein gerichtliches Verfahren, das je nach Gericht und Auslastung 3–12 Monate dauern kann. Kosten: 3.000–10.000 € ohne Rechtsschutzversicherung, je nach Streitwert.

Wichtig: Parallel zur Räumungsklage können Sie ausstehende Mietzahlungen einklagen — das ist eine kombinierte Räumungs- und Zahlungsklage und spart Zeit.

Was bei Mietschulden aus Betriebskosten gilt

Rückstände aus Betriebskostennachforderungen begründen keine fristlose Kündigung nach § 543 BGB. Sie können aber bei erheblicher Höhe zur ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB berechtigen — das hängt vom Einzelfall ab.