Energieausweis bei Vermietung: Pflichten, Bußgeld — und was sich 2027 durch das GModG ändert

Rechtsstand: Oktober 2026 | Quellen: §§ 79, 80, 87, 108 GEG, §§ 79, 80, 82, 87, 108, 112 GModG, BGBl. 2026 I Nr. 226, GModG-Infoportal des Bundes, Haufe.de

Der Energieausweis gehört zu den Pflichten, an die private Vermieter oft erst denken, wenn das Inserat schon online ist. Dabei beginnt die Pflicht nicht erst beim Mietvertrag, sondern bereits bei der Anzeige. Zum 1. Januar 2027 kommt Bewegung in das Thema: Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) löst das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab und ändert auch die Regeln für Energieausweise. Bestehende Ausweise bleiben gültig, für neue gelten andere Anforderungen.

Wann Vermieter einen Energieausweis brauchen

Wer eine Wohnung oder ein Haus neu vermietet, muss einen gültigen Energieausweis haben. Für laufende Mietverhältnisse ist kein Ausweis nötig, solange nicht neu vermietet wird. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung.

Die Pflichten nach geltendem Recht (GEG) bauen aufeinander auf:

• Inserat: Wer eine Immobilienanzeige schaltet und einen Energieausweis hat, muss bestimmte Pflichtangaben aufnehmen (§ 87 GEG).
• Besichtigung: Der Ausweis ist spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen, zum Beispiel ausgelegt oder deutlich sichtbar ausgehängt. Ein Hinweis auf Nachfrage reicht nicht.
• Vertragsschluss: Nach Abschluss des Mietvertrags erhält der Mieter das Original oder eine Kopie. Fand keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen.

Baudenkmäler sind nach geltendem GEG von der Vorlagepflicht ausgenommen. Diese Ausnahme entfällt mit dem GModG.

Pflichtangaben im Inserat

Liegt bei Schaltung der Anzeige ein Energieausweis vor, müssen nach § 87 GEG unter anderem genannt werden:

• Art des Ausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
• Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh pro Quadratmeter und Jahr
• Wesentlicher Energieträger der Heizung
• Bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse

Diese Pflicht trifft auch private Vermieter, die über Online-Portale inserieren. Wer einen Makler einschaltet, sollte die Angaben trotzdem selbst prüfen. Verstöße in Inseraten werden nicht nur behördlich geahndet, sondern auch wettbewerbsrechtlich abgemahnt. Die Deutsche Umwelthilfe überprüft Immobilienanzeigen seit Jahren systematisch.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis

Nach geltendem GEG gilt eine wichtige Einschränkung: Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis nötig, es sei denn, das Gebäude erreicht bereits den Wärmeschutzstandard der Wärmeschutzverordnung 1977. Für die übrigen Wohngebäude besteht ein Wahlrecht.

Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der Bewohner und ist deutlich günstiger. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus Bausubstanz und Anlagentechnik. Er ist aufwendiger, aber unabhängig vom Heizverhalten der Mieter und damit aussagekräftiger.

Was sich 2027 durch das GModG ändert

Bundestag und Bundesrat haben das Gebäudemodernisierungsgesetz am 10. Juli 2026 beschlossen. Es wurde am 28. Juli 2026 verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Für Energieausweise gelten die neuen Regeln ab dem 1. Januar 2027. Die wichtigsten Änderungen für Vermieter:

• Digital statt Papier: Neue Ausweise werden digital und maschinenlesbar ausgestellt. Papier gibt es nur noch auf Verlangen.
• Wegfall der 1977er-Regel: Die Bedarfsausweispflicht für kleine Altbauten entfällt. Reine Wohngebäude dürfen dann auch bei Baujahr vor 1977 einen Verbrauchsausweis erhalten (§ 82 GModG). Der Verbrauch ist künftig über zwei Jahre zu erfassen statt wie bisher über 36 Monate.
• Vertragsverlängerung erfasst: Die Ausstellungs- und Vorlagepflicht gilt künftig auch bei der Verlängerung von Mietverträgen, sofern kein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 GModG).
• Denkmalausnahme entfällt: Auch für Baudenkmäler ist dann ein Ausweis vorzulegen.
• Neue Pflichtangaben im Inserat für ab 2027 ausgestellte Ausweise (§ 87 GModG), unter anderem Ausstellungsdatum, Jahres-Primärenergiebedarf sowie Baujahr und Effizienzklasse.
• Neue Inhalte im Ausweis selbst, etwa CO₂-Emissionen und Modernisierungsempfehlungen. Wohngebäude behalten die Skala A+ bis H.

Übergang (§ 112 GModG): Bestehende Ausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehnjährigen Gültigkeit verwendbar. Für Anzeigen mit einem Altausweis gelten weiterhin die bisherigen Pflichtangaben. Ein vorzeitiger Austausch ist nicht nötig.

Bußgeld und weitere Risiken

Fehlende Vorlage, fehlende Übergabe oder fehlende Pflichtangaben im Inserat sind Ordnungswidrigkeiten, die mit einem Bußgeld bis zu 10.000 Euro geahndet werden können (§ 108 GEG, künftig § 108 GModG). In der Praxis haben behördliche Bußgelder bislang eine geringere Rolle gespielt als wettbewerbsrechtliche Abmahnungen mit Unterlassungserklärung und Kosten.

Den Mietvertrag macht ein fehlender Ausweis nicht unwirksam. Energieausweise dienen nach dem Gesetz der Information. Liegt der tatsächliche Verbrauch später höher, ergeben sich daraus allein in der Regel keine Gewährleistungsansprüche des Mieters, solange im Mietvertrag keine bestimmte Energiebilanz zugesagt wurde.

Checkliste vor der nächsten Neuvermietung

• Gültigkeit prüfen: Ausstellungsdatum plus zehn Jahre. Läuft der Ausweis während der Vermarktung ab, rechtzeitig neu beauftragen.
• Bis Ende 2026 bewusst entscheiden: Wer für einen Altbau mit bis zu vier Wohnungen ohnehin einen neuen Ausweis braucht, kann ab 2027 unter Umständen einen günstigeren Verbrauchsausweis erhalten. Wer jetzt neu vermietet, braucht den Ausweis aber jetzt.
• Inserat prüfen: Alle Pflichtangaben vollständig, Ausweisart korrekt bezeichnet.
• Besichtigung vorbereiten: Ausweis unaufgefordert vorlegen, Vorlage kurz dokumentieren.
• Übergabe dokumentieren: Kopie mit Mietvertrag übergeben und im Übergabeprotokoll vermerken.
• Seriösen Aussteller wählen: Ausweise unqualifizierter Aussteller können Bußgeld- und Haftungsrisiken nach sich ziehen.

Die genauen Pflichten für ab 2027 ausgestellte Ausweise ergeben sich aus dem amtlichen Gesetzestext des GModG. Nach aktuellem Stand gilt: Bis zum 31. Dezember 2026 sind die Regeln des GEG maßgeblich, danach die des GModG.

Rechtsquellen: §§ 79, 80, 87, 108 GEG, §§ 79, 80, 82, 87, 108, 112 GModG (BGBl. 2026 I Nr. 226 vom 28.07.2026).