Klimaanlage in der Mietwohnung und in der Eigentümergemeinschaft: Was nach dem BGH-Urteil 2026 gilt

Rechtsstand: September 2026 | Quellen: § 14, § 20, § 44 WEG, § 535, § 546, § 554, § 551, § 906, § 1004 BGB, BGH V ZR 162/25, TA Lärm, Bundesgerichtshof (Pressemitteilung Nr. 130/2026)

Nach den Hitzesommern der letzten Jahre kommen bei Vermietern und Eigentümern immer häufiger dieselben Fragen an: Darf der Mieter eine Klimaanlage einbauen? Muss die Eigentümergemeinschaft zustimmen, und wann darf sie ablehnen? Mit dem Urteil vom 17. Juli 2026 hat der BGH die Lage für Wohnungseigentümer deutlich verschoben. Für Mieter gilt es ausdrücklich nicht.

Split oder Monoblock: der technische Unterschied ist der rechtliche

Monoblock-Geräte stehen in der Wohnung, der Abluftschlauch führt durch das Fenster. Es wird nichts gebohrt und nichts fest montiert. Damit ist das Gerät in der Regel keine bauliche Veränderung.

Split-Geräte bestehen aus Innen- und Außeneinheit, verbunden durch Kältemittelleitungen und Stromkabel. Dafür ist meist ein Wanddurchbruch nötig, die Außeneinheit hängt an Fassade oder Balkon. Das ist ein Eingriff in die Bausubstanz und rechtlich eine bauliche Veränderung.

Eine Grauzone bilden mobile Split-Geräte, deren Außeneinheit nur aufgestellt oder ins Fenster gehängt wird. Hängt die Außeneinheit dauerhaft und sichtbar außen, kann bereits das zustimmungspflichtig sein. Maßgeblich ist immer der Einzelfall.

Eigentümergemeinschaft: Anspruch auf Gestattung (BGH V ZR 162/25)

Ein Fassadendurchbruch für ein Klima-Splitgerät ist eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums und braucht nach § 20 Abs. 1 WEG einen Gestattungsbeschluss. Klimageräte gehören nicht zu den privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG, etwa Barrierefreiheit oder Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge. Trotzdem kann ein Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG bestehen. Er lässt sich bei Ablehnung mit der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG durchsetzen.

Im entschiedenen Fall beantragten Eigentümer in Berlin am 14. Dezember 2023 die Gestattung eines Split-Geräts auf ihrem Balkon. Der Antrag fand keine Mehrheit. Das Amtsgericht Pankow wies die Klage ab, das Landgericht Berlin II ersetzte den Beschluss mit Vorgaben zu Gerätetyp und Betriebsmodus. Der BGH bestätigte das.

Seine Kernaussagen:

• Maßstab: Der Anspruch besteht, wenn keine Rechte der nicht zustimmenden Eigentümer über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Auch größere Eingriffe wie Fassadendurchbrüche erreichen diese Schwelle nicht, wenn sie sachgerecht geplant und fachgerecht ausgeführt werden. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung kein Eigentümer verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.
• Lärm: Zu erwartende Betriebsgeräusche stehen dem Anspruch regelmäßig nicht entgegen. Anders ist es nur, wenn schon vorab feststeht, dass es zu einer Beeinträchtigung kommen wird. Ein für den heimischen Markt zugelassenes Gerät kann die Richtwerte der TA Lärm grundsätzlich einhalten.
• Später auftretende Störungen: Sie bleiben abwehrbar, nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG sowie § 1004 Abs. 1 i. V. m. § 906 BGB. Die Gestattung schließt solche Ansprüche nicht aus. Verlangt werden kann aber in der Regel nicht die Stilllegung, sondern es kommen vorrangig zeitliche Nutzungsbeschränkungen in Betracht. Zusätzlich kann die Gemeinschaft Regeln in der Hausordnung treffen.
• Standort: Im Fall lag das nächste Schlafzimmerfenster mehrere Meter vom Balkon entfernt. Deshalb sah der BGH auch wegen des Ortes der Anbringung keine Beeinträchtigung.

Was das Urteil nicht sagt: Optische Beeinträchtigungen hatte die Gemeinschaft im Fall gar nicht geltend gemacht, der BGH hat sie deshalb nicht geprüft. Das Urteil lässt sich nicht als Freibrief lesen, dass Fassadenbild, Montageort und Gerätetyp keine Rolle spielen. Auch die Frage, wo genau die Grenze zur unzumutbaren Beeinträchtigung liegt, bleibt Einzelfallabwägung. Ein Eigentümer, der ohne Beschluss einbaut, riskiert weiterhin den Rückbau.

Praxis für den Antrag: Legen Sie der Gemeinschaft Gerätedaten (Schallleistung, Bauart), einen konkreten Montageort mit Abstand zu Nachbarfenstern, die Ausführung durch einen Fachbetrieb und einen Vorschlag für Betriebszeiten vor. Je konkreter der Antrag, desto schwerer ist er abzulehnen.

Vermietete Eigentumswohnung: zwei Zustimmungen

Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, müssen Sie zwei Ebenen unterscheiden. Sie selbst brauchen als Eigentümer die Gestattung der Gemeinschaft, und der Mieter braucht Ihre Zustimmung. Das Urteil gibt dem Mieter keinen unmittelbaren Anspruch auf den Einbau. Es stärkt aber Ihre Position gegenüber der Gemeinschaft: Sie können die Gestattung verlangen und sie dann, wenn Sie das wollen, an den Mieter weitergeben. Als Eigentümer bleiben Sie gegenüber der Gemeinschaft verantwortlich. Regeln Sie mit dem Mieter deshalb Kosten, Haftung, Betrieb und Rückbau schriftlich.

Mietwohnung: Monoblock ja, Split nur mit Zustimmung

In der Mietwohnung gilt nach aktuellem Stand eine einfache Trennlinie. Mobile Monoblock-Geräte darf der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters aufstellen, solange nichts gebohrt oder fest montiert wird. Fest installierte Split-Anlagen brauchen die Zustimmung des Vermieters.

Einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung gibt es nicht. Klimageräte zählen nicht zu den privilegierten Maßnahmen des § 554 BGB, der nur Barrierereduzierung, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte nennt. Der Vermieter darf also grundsätzlich ablehnen. Gute Gründe erleichtern die Position im Streitfall: Eingriff in die Fassade, Lärm für andere Mieter, Denkmalschutz, fehlende Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Baut der Mieter ohne Zustimmung ein, kann der Vermieter den Rückbau auf Kosten des Mieters verlangen. Bei Auszug schuldet der Mieter ohnehin die Rückgabe im vertragsgemäßen Zustand (§ 546 BGB). Im Extremfall kommt nach Abmahnung auch die Kündigung in Betracht.

Zustimmung nur mit klarer Vereinbarung

Wenn Sie zustimmen wollen, sollten Sie die Erlaubnis nicht mündlich erteilen. Regeln Sie schriftlich:

• Ausführung: Einbau nur durch einen Fachbetrieb. Arbeiten am Kältemittelkreislauf gehören ohnehin in die Hand von Fachbetrieben mit entsprechender Sachkunde.
• Standort und Optik: Montageort, Leitungsführung, Farbe der Außeneinheit, Abstand zu Nachbarfenstern.
• Betrieb: Betriebszeiten, Kondensatführung, Einhaltung der TA-Lärm-Werte.
• Kosten und Haftung: Der Mieter trägt Einbau, Betrieb, Wartung und Schäden. Der Vermieter erhält Nachweise über Fachbetrieb und Gerät.
• Rückbau: Verpflichtung zum Rückbau bei Auszug samt Wiederherstellung der Fassade. Eine zusätzliche Sicherheit kann vereinbart werden, behalten Sie dabei die Grenze des § 551 BGB im Blick.
• Eigentümergemeinschaft: In der WEG gilt die Erlaubnis erst nach der Gestattung durch die Gemeinschaft. Machen Sie die Zustimmung davon abhängig.



Wie bei allen baulichen Veränderungen hängt die Bewertung im Einzelfall von Standort, Gerät und Vertragslage ab. Nach aktuellem Stand ist eine früh dokumentierte, konkrete Vereinbarung der beste Schutz vor Streit.

Rechtsquellen: § 20 Abs. 1, 2, 3 WEG, § 44 Abs. 1 S. 2 WEG, § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 554 BGB, § 546 BGB, § 551 BGB, § 906 BGB, § 1004 Abs. 1 BGB, BGH V ZR 162/25 (Urteil vom 17.07.2026), TA Lärm.