Wallbox in der Mietwohnung und in der Eigentümergemeinschaft: Wann Vermieter zustimmen müssen

Rechtsstand: September 2026 | Quellen: § 554, § 551 Abs. 3, § 546 BGB, § 20 Abs. 2, § 21 Abs. 1, § 19, § 44 WEG, LG München I 31 S 12015/21, AG Düsseldorf 290a C 2/24, Haus & Grund

Wer ein Elektroauto fährt und keine eigene Garage hat, braucht einen Ladeplatz. Seit dem 1. Dezember 2020 hat der Gesetzgeber dafür einen Anspruch geschaffen, den Vermieter und Eigentümergemeinschaft nicht mehr pauschal abwehren können. Sie können nur noch mitbestimmen, wie die Wallbox eingebaut wird. Für Vermieter ist das ein Punkt, an dem eine falsche Reaktion teuer werden kann.

Der Anspruch des Mieters: § 554 BGB

Nach § 554 Abs. 1 BGB kann der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen erlaubt, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Das ist ein Zustimmungsanspruch, keine Ermessensentscheidung. Der Vermieter darf nur ablehnen, wenn ihm die Maßnahme auch unter Würdigung der Mieterinteressen nicht zugemutet werden kann. Diese Hürde liegt hoch.

Aus der Literatur werden als Beispiele genannt: eine Hauselektrik, die die zusätzliche Last nicht trägt und nicht zumutbar erweitert werden kann, oder ein Denkmalschutz, der erhebliche Eingriffe ausschließt. Allgemeine Bedenken, etwa zur Optik oder zum Mehraufwand, tragen in der Regel nicht.

Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist nach § 554 Abs. 2 BGB unwirksam. Eine Klausel im Mietvertrag, die Wallboxen ausschließt, hilft dem Vermieter also nicht.

Grenze: Der Anspruch setzt voraus, dass der Mieter an der betreffenden Fläche bereits ein Nutzungsrecht hat, etwa an einem mitgemieteten Stellplatz oder einer Garage. Er begründet keinen Anspruch auf einen bestimmten Stellplatz.

Kosten, Sicherheit, Rückbau

Der Mieter trägt Einbau, Betrieb, Wartung und den späteren Rückbau, soweit nichts anderes vereinbart ist. Eine Modernisierungsumlage auf die anderen Mieter scheidet aus, wenn die Wallbox auf den Wunsch des Mieters eingebaut wird.

Der Mieter kann sich nach § 554 Abs. 1 S. 3 BGB zu einer besonderen Sicherheit verpflichten, für die § 551 Abs. 3 BGB entsprechend gilt. Sie ist also getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen. In der Praxis sollten Sie diese Sicherheit und die Rückbaupflicht als Bedingung der Erlaubnis in eine schriftliche Vereinbarung aufnehmen. Vereinbaren Sie, dass die Wallbox bei Auszug auf Wunsch gegen Ablöse verbleiben kann. Das erspart dem Mieter den Rückbau und dem Nachmieter das Genehmigungsverfahren.

Wie der Einbau geschieht: Was der Vermieter bestimmen darf

Der Vermieter darf nicht das Ob, aber das Wie mitgestalten: Leitungsführung, Standort, Sicherheitsstandards, Anforderungen an die Elektrik. Die ausführende Fachfirma darf der Mieter nach der Rechtsprechung grundsätzlich selbst wählen (LG München I, Berufungsurteil vom 23.06.2022 – 31 S 12015/21), sofern sie fachlich geeignet ist. Der Anschluss darf nur durch eine Elektrofachkraft erfolgen. Wallboxen bis 11 kW müssen beim Netzbetreiber angemeldet werden, größere Anlagen bedürfen seiner Zustimmung.

Strom: Sinnvoll ist ein eigener Zähler mit eigenem Stromvertrag des Mieters. Wollen Sie den Ladestrom selbst weiterreichen, prüfen Sie vorher, welche energiewirtschaftlichen Pflichten Sie als Lieferant treffen. Ladestrom gehört nicht in die Betriebskostenabrechnung.

Eigentümergemeinschaft: Anspruch aus § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG

Für Wohnungseigentümer regelt § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG dasselbe: Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ihm angemessene bauliche Veränderungen gestattet werden, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Eine Wallbox ist regelmäßig eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum. Eine Zustimmung jedes einzelnen Eigentümers ist nicht nötig, entscheidend ist der Beschluss der Gemeinschaft.

Wichtig ist die Trennung von Ob und Wie. Jeder Eigentümer kann den Beschluss über das „Ob" verlangen. Über die Durchführung entscheidet die Gemeinschaft nach § 20 Abs. 2 S. 2 WEG im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Einen Anspruch auf eine bestimmte Ausführung, etwa ein selbst entworfenes Ladekonzept, gibt es nicht. Verweigert die Gemeinschaft den Beschluss, hilft die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG.

Weitere Punkte, die in der Praxis oft entscheiden:

• Kosten: Sie tragen nach § 21 Abs. 1 S. 1 WEG die Eigentümer, die die Wallbox verlangen. Eine Kostenbeteiligung der übrigen Eigentümer gibt es nicht.
• Bestimmtheit: Ein Gestattungsbeschluss muss hinreichend konkret sein. Fehlen Vorgaben zu Ausführung, Leitungsführung und Ort der Anbringung, kann er auf Anfechtung hin aufgehoben werden (AG Düsseldorf, 290a C 2/24).
• Gemeinschaftslösung: Die bloße Planung einer gemeinsamen Ladeinfrastruktur erlaubt es in der Regel nicht, den Antrag eines einzelnen Eigentümers auf unbestimmte Zeit zu vertagen.
• Kapazität: Reicht der Hausanschluss nicht für alle Wünsche, entfällt der Anspruch nicht. Praktische Lösungen sind ein Lastmanagement, ein Ausbau des Anschlusses oder eine Gebrauchsregelung nach § 19 Abs. 1 WEG.
• Verbote: Ein Beschluss, der das Abstellen von Elektrofahrzeugen in der Tiefgarage generell untersagt, verstößt gegen § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG (AG Wiesbaden, Urteil vom 04.02.2022 – 92 C 541/21).

Vermietete Eigentumswohnung: der Vermieter sitzt zwischen den Stühlen

Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, stehen Sie zwischen zwei Ansprüchen: Der Mieter verlangt von Ihnen die Erlaubnis nach § 554 BGB, und Sie brauchen dafür selbst die Gestattung der Gemeinschaft nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Der Mieter kann sich nicht direkt an die Gemeinschaft wenden. Sie sind verpflichtet, den Beschluss zu beantragen und im Zweifel durchzusetzen. Scheitert der Einbau an einer schuldhaften Untätigkeit des Vermieters, kann ein Schadensersatzanspruch des Mieters in Betracht kommen, etwa für Mehrkosten beim Laden an öffentlichen Ladepunkten.

Checkliste für Vermieter

• Antrag schriftlich verlangen: Fahrzeug, Stellplatz, Gerätedaten, Fachfirma, Leitungsführung.
• Elektrik prüfen lassen: Reicht die Kapazität, ist ein Lastmanagement nötig?
• Bei Eigentumswohnung sofort WEG-Beschluss beantragen: nicht warten, bis der Mieter drängt.
• Vereinbarung schriftlich fassen: Kosten, Betrieb, Haftung, Rückbau oder Verbleib gegen Ablöse, Sicherheit nach § 554 Abs. 1 S. 3 BGB.
• Stromabrechnung klären: eigener Zähler und eigener Stromvertrag des Mieters.
• Nicht pauschal ablehnen: Eine Ablehnung ohne echten Unzumutbarkeitsgrund ist wegen § 554 Abs. 2 BGB regelmäßig angreifbar.



Ob die Ablehnung im Einzelfall trägt, hängt von der konkreten Haus- und Vertragslage ab. Nach aktuellem Stand ist eine frühe, schriftlich dokumentierte Einigung der einfachste Weg.

Rechtsquellen: § 554 Abs. 1, 2 BGB, § 551 Abs. 3 BGB, § 546 BGB, § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 und S. 2 WEG, § 21 Abs. 1 S. 1 WEG, § 19 Abs. 1 WEG, § 44 Abs. 1 S. 2 WEG, LG München I 31 S 12015/21 (Urteil vom 23.06.2022), AG Düsseldorf 290a C 2/24, AG Wiesbaden 92 C 541/21 (Urteil vom 04.02.2022).