Winterdienst und Streupflicht: Wer bei Glätte haftet — und was Vermieter umlegen dürfen

Rechtsstand: September 2026 | Quellen: § 535, § 278, § 823, § 556, § 556a BGB, § 1 und § 2 Nr. 4 und 8 BetrKV, BGH VIII ZR 250/23, kommunale Straßenreinigungssatzungen, Haufe.de

Der erste Frost kommt meist schneller als die Winterdienst-Planung. Dabei ist die Rechtslage für Vermieter unbequemer, als viele annehmen: Wer die Streupflicht auf Mieter oder einen Hausmeisterdienst überträgt, hat die Verantwortung nicht abgegeben, sondern nur verlagert. Mit dem BGH-Urteil vom 6. August 2025 ist das für die Haftung gegenüber den eigenen Mietern noch einmal deutlich geworden.

Zwei Pflichten, zwei Haftungsmaßstäbe

Beim Winterdienst laufen zwei Rechtsgrundlagen nebeneinander. Die Unterscheidung ist der Schlüssel zum ganzen Thema.

Die allgemeine Verkehrssicherungspflicht trifft den Grundstückseigentümer gegenüber jedermann: Passanten, Lieferanten, Besucher. Sie folgt aus § 823 BGB und wird durch die Straßenreinigungssatzung der Gemeinde konkretisiert, die häufig auch den Gehweg vor dem Grundstück den Anliegern zuweist. Diese Pflicht lässt sich delegieren. Sie verengt sich dann auf Auswahl, Anweisung und Kontrolle des Beauftragten.

Die vertragliche Nebenpflicht trifft den Vermieter gegenüber seinen Mietern. Aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB muss er die Wege auf dem Grundstück in den Wintermonaten räumen und streuen: Hauseingang, Zuwege, Hof und den Zugang zu den Mülltonnen. Inhaltlich entspricht sie der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht, folgt bei der Delegation aber anderen Regeln, wie das BGH-Urteil zeigt.

Wann und wie geräumt werden muss

Umfang und Zeiten regelt die kommunale Satzung, nicht der Mietvertrag. Typisch ist ein Beginn werktags gegen 7 Uhr und sonn- und feiertags gegen 8 oder 9 Uhr, jeweils bis etwa 20 Uhr. Maßgeblich ist aber immer die Satzung Ihrer Gemeinde, die abweichen kann. Gehwege sind so breit zu räumen, dass sich Fußgänger begegnen können. Salz ist vielerorts beschränkt oder für Privatgrundstücke verboten, dann bleiben abstumpfende Mittel wie Sand oder Granulat.

Die Streupflicht entsteht bei allgemeiner Glättebildung, nicht bei einzelnen Glättestellen. Bei anhaltendem Schneefall muss nicht durchgehend geräumt werden, wohl aber mehrfach am Tag und spätestens nach dem Ende des Schneefalls. Praktisch heißt das: Wetterwarnungen ernst nehmen. Im BGH-Fall (siehe unten) war Glatteis vorhergesagt, der Weg aber nicht von Eis befreit.

Übertragung auf Mieter: möglich, aber keine Haftungsbefreiung

Der Vermieter kann den Winterdienst im Mietvertrag oder in der Hausordnung auf die Mieter übertragen. Die Hausordnung wirkt nur, wenn sie Vertragsbestandteil ist. Ein Aushang am schwarzen Brett genügt nicht. Regeln Sie Fläche, Zeiten und Turnus eindeutig, sonst ist die Übertragung im Streitfall angreifbar. Sie muss den Mietern außerdem zumutbar sein: Bei hohem Alter, Krankheit oder dauerhafter Abwesenheit wird sie problematisch, und die Kontrollpflichten des Vermieters steigen.

Auch nach wirksamer Übertragung bleibt der Vermieter zur stichprobenartigen Kontrolle verpflichtet und muss im Streitfall belegen können, dass er kontrolliert hat. Dokumentieren Sie Kontrollen deshalb mit Datum, kurzer Notiz und Foto.

Ein Punkt wird oft übersehen: Erledigen die Mieter den Winterdienst selbst, dürfen Sie daneben nicht die Kosten eines externen Dienstes umlegen. Das wäre eine Doppelbelastung.

Das BGH-Urteil vom 6. August 2025

Im Fall VIII ZR 250/23 stürzte die Mieterin einer Eigentumswohnung an einem Januarmorgen auf dem Weg zum Haus. Der Weg war nicht von Eis befreit, obwohl Glatteis vorhergesagt war. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte den Winterdienst an einen professionellen Hausmeisterdienst übertragen. Die Mieterin verlangte 12.000 Euro Schmerzensgeld von ihrer Vermieterin. Das Landgericht wies die Klage ab: Nach der Delegation hafte die Vermieterin nur noch bei verletzten Kontrollpflichten. Der BGH hob das Urteil auf.

Seine Kernaussagen:

• Das Räumen und Streuen der Wege ist eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, auch wenn er nur Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist.
• Bei dieser vertraglichen Pflicht verengt sich die Verantwortung durch Delegation gerade nicht auf Kontrolle. Der Vermieter bleibt aus dem Mietvertrag verpflichtet, Art und Umfang seiner Pflicht ändern sich nicht.
• Der Hausmeisterdienst ist Erfüllungsgehilfe des Vermieters. Für dessen Verschulden haftet er nach § 278 BGB wie für eigenes.

Der BGH hat den Fall an das Landgericht zurückverwiesen. Ob die Vermieterin im konkreten Fall zahlen muss, ist damit noch nicht entschieden. Gegenüber Passanten und anderen Dritten gilt weiterhin der mildere Maßstab der Kontrolle.

Für die Praxis bedeutet das: Ein professioneller Winterdienst ist gegenüber Ihren Mietern kein Haftungsschild. Er verschiebt das Risiko nur wirtschaftlich, über Dienstleistervertrag, Haftpflichtversicherung und Regress. Offen bleibt, wie sich die Grundsätze bei einer Übertragung auf andere Mieter des Hauses auswirken, denn das Urteil betraf einen gewerblichen Dienst. Gehen Sie hier vorsichtshalber vom strengeren Maßstab aus und dokumentieren Sie Einweisung und Kontrolle sorgfältig.

Was sich umlegen lässt

Die Kosten des Winterdienstes gehören zur Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV. Voraussetzung ist eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag. Für die Positionen Nr. 1 bis 16 genügt dabei der Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Verteilt wird ohne andere Vereinbarung nach der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB).

Umlagefähig sind die laufenden Kosten: die Rechnung des Winterdienstunternehmens und das Streumaterial. Nicht umlagefähig sind die Anschaffung von Räumgeräten, weil sie eine Investition ist, sowie Bußgelder und Schadensersatz.



Räumt der Vermieter selbst, darf er höchstens ansetzen, was ein Dritter für die gleichwertige Leistung berechnen würde, ohne Umsatzsteuer (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Setzt er einen Hausmeister ein, dessen Lohn bereits unter den Hauswartkosten (§ 2 Nr. 4 BetrKV) läuft, darf derselbe Aufwand nicht zusätzlich als Winterdienst abgerechnet werden. Weisen Sie den Winterdienst in der Abrechnung als eigene Position aus. Pflicht ist das nicht, es erleichtert aber die Prüfung. Den nicht umgelegten Teil tragen Sie selbst, er ist bei den Einkünften aus Vermietung grundsätzlich als Werbungskosten absetzbar.

Checkliste vor dem ersten Frost

• Satzung prüfen: Welche Flächen, welche Zeiten, welche Streumittel gelten in Ihrer Gemeinde?
• Zuständigkeit schriftlich festlegen: im Mietvertrag, in der als Vertragsbestandteil vereinbarten Hausordnung oder im Dienstleistervertrag, mit Fläche, Zeiten und Vertretung bei Urlaub.
• Dienstleister absichern: Nachweis einer Betriebshaftpflicht, Einsatzprotokolle, Reaktionszeiten bei Wetterwarnungen.
• Kontrolle dokumentieren: Datum, Notiz, Foto, besonders bei älteren Mietern, die selbst räumen.
• Versicherung klären: Deckt Ihre Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht den Winterdienst ab? Mieter haften bei Übertragung über ihre private Haftpflicht.
• Umlage prüfen: Ist im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart, und erledigen nicht zugleich die Mieter selbst den Dienst?

Die Einordnung im Einzelfall hängt von Satzung, Vertragsgestaltung und Sachverhalt ab. Nach aktuellem Stand ist der sicherste Weg, Zuständigkeiten klar zu dokumentieren und Kontrollen nachweisbar zu machen.

Rechtsquellen: § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, § 278 BGB, § 823 BGB, § 556 BGB, § 556a Abs. 1 BGB, § 1 Abs. 1 BetrKV, § 2 Nr. 4 und Nr. 8 BetrKV, BGH VIII ZR 250/23 (Urteil vom 06.08.2025), kommunale Straßenreinigungssatzungen.