Wohnung betreten: Wann Vermieter besichtigen dürfen — und wann nicht

Rechtsstand: Oktober 2026 | Quellen: § 242, § 307, § 535, § 543, § 555a, § 555c, § 555d BGB, § 123 StGB, Art. 13 GG, BGH VIII ZR 289/13, BGH VIII ZR 281/13, BGH VIII ZR 420/21

Es ist Ihr Eigentum, aber nicht Ihre Wohnung. Diesen Unterschied unterschätzen viele Vermieter. Mit Übergabe der Wohnung geht das alleinige Gebrauchsrecht auf den Mieter über, und die Wohnung ist durch Art. 13 GG geschützt. Wer ohne Grund oder ohne Ankündigung vor der Tür steht, riskiert nicht nur Streit, sondern im Extremfall den Verlust einer eigentlich berechtigten Kündigung. Wer seine Rechte kennt, kommt dagegen in fast allen Fällen dorthin, wo er hin muss.

Grundsatz: kein Kontrollrecht ohne konkreten Anlass

Der BGH hat mit Urteil vom 4. Juni 2014 (VIII ZR 289/13) klargestellt: Ein Vermieter hat kein Recht auf routinemäßige Besichtigungen, etwa alle ein bis zwei Jahre „zur Überprüfung des Wohnungszustands". Der Mieter muss den Zutritt nur gewähren, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Die Pflicht folgt aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), nicht aus einem allgemeinen Kontrollrecht.

Eine Formularklausel, die ein Betretungsrecht ganz allgemein zur Überprüfung des Wohnungszustands einräumt, ist nach § 307 BGB unwirksam. Viele ältere Mietvertragsmuster enthalten solche Klauseln. Sie helfen im Streitfall nicht.

Typische Gründe, die ein Besichtigungsrecht tragen

• Mängelanzeige und Reparatur: Meldet der Mieter einen Schaden, muss er dem Vermieter und den beauftragten Handwerkern Zugang für Begutachtung und Instandsetzung gewähren (§ 555a BGB).
• Ablesung und Wartung: Ablesung von Zählern und Heizkostenverteilern, Wartung von Rauchwarnmeldern, Thermen oder anderen Anlagen.
• Modernisierung: Für die Planung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, die ordnungsgemäß angekündigt wurden (§§ 555c, 555d BGB).
• Verkauf: Der BGH hat mit Urteil vom 26. April 2023 (VIII ZR 420/21) bestätigt, dass der Vermieter die Wohnung bei einem geplanten Verkauf grundsätzlich mit Kaufinteressenten besichtigen darf. Sein Interesse an der Veräußerung überwiegt in der Regel den vergleichsweise geringen Eingriff beim Mieter.
• Nachvermietung: Nach Kündigung darf der Vermieter die Wohnung mit Mietinteressenten besichtigen.
• Konkreter Verdacht: Gibt es konkrete Anhaltspunkte für einen Schaden oder vertragswidrigen Gebrauch, etwa einen Wasserschaden in der Wohnung darunter.

Nicht ausreichend ist der Wunsch, „einmal nach dem Rechten zu sehen".

Ankündigung, Uhrzeit, Personen

Eine gesetzliche Ankündigungsfrist gibt es für einfache Besichtigungen nicht. Üblich und in der Regel angemessen ist eine Ankündigung einige Tage im Voraus, mit Nennung des Grundes. Für Modernisierungen gilt die gesetzliche Ankündigungsfrist von drei Monaten (§ 555c BGB).

Besichtigungen sind zu üblichen Tageszeiten an Werktagen zu legen. Auf berufstätige Mieter ist Rücksicht zu nehmen, etwa mit Terminen am frühen Abend oder Samstag. Begleitpersonen wie Makler, Gutachter, Handwerker oder Interessenten sind zulässig, wenn ihre Anwesenheit dem Zweck dient. Die Besichtigung beschränkt sich auf das, was der Anlass erfordert.

Bei schweren gesundheitlichen Risiken für den Mieter kann das Besichtigungsrecht im Einzelfall eingeschränkt sein. Hier kommen Lösungen wie die Vertretung durch eine Vertrauensperson in Betracht.

Notfall: einzige echte Ausnahme

Bei akuter Gefahr, etwa einem Wasserrohrbruch, Gasgeruch oder Brand, darf der Vermieter die Wohnung auch ohne Zustimmung betreten, wenn der Mieter nicht erreichbar ist. Das Betreten muss sich auf die Gefahrenabwehr beschränken. Dokumentieren Sie den Anlass und informieren Sie den Mieter unverzüglich.

Was Vermieter nicht dürfen

• Mit dem Zweitschlüssel eigenmächtig hineingehen. Außerhalb eines Notfalls ist das Hausfriedensbruch (§ 123 StGB), auch wenn der Vermieter Eigentümer ist.
• Über den Anlass hinausgehen. Wer bei einer Rauchmelderwartung in alle Zimmer will, überschreitet sein Recht.
• Sich nach Aufforderung weigern zu gehen. Genau daran ist im Fall VIII ZR 289/13 die Kündigung der Vermieterin gescheitert. Sie war zur Rauchmelderkontrolle gekommen, wollte weitere Räume besichtigen und verließ die Wohnung trotz Aufforderung nicht. Der Mieter trug sie daraufhin hinaus. Die fristlose und die hilfsweise ordentliche Kündigung scheiterten, weil die Vermieterin die Eskalation durch ihr eigenes pflichtwidriges Verhalten herbeigeführt hatte.

Wenn der Mieter den Zutritt verweigert

Verweigert der Mieter den Zutritt trotz berechtigtem Anlass, haben Sie mehrere Wege:

1. Schriftlich auffordern mit Grund, Terminvorschlägen und Frist.
2. Duldungsklage erheben, in Eilfällen eine einstweilige Verfügung beantragen.
3. Kündigung in Betracht ziehen. Der BGH hat mit Urteil vom 15. April 2015 (VIII ZR 281/13) entschieden, dass die beharrliche Verweigerung des Zutritts zu notwendigen Instandsetzungsarbeiten eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann, ohne dass der Vermieter zuvor auf Duldung klagen muss. Im entschiedenen Fall ging es um die Beseitigung von Hausschwamm.

Ob eine Kündigung trägt, hängt vom Gewicht des Anlasses und vom Verhalten beider Seiten ab. Eine Abmahnung vorab ist in aller Regel ratsam.

Eine Klausel, die hält

Statt eines allgemeinen Kontrollrechts sollte der Mietvertrag ein anlassbezogenes Besichtigungsrecht regeln: Zutritt nach rechtzeitiger Ankündigung aus konkretem Anlass, mit Beispielen wie Mängelbeseitigung, Ablesung, Wartung, Verkauf und Nachvermietung, zu üblichen Tageszeiten. Eine solche Regelung bildet die BGH-Rechtsprechung ab und vermeidet die Unwirksamkeit nach § 307 BGB.

Checkliste für Vermieter

• Mietvertrag prüfen: Enthält er ein allgemeines Kontrollrecht? Dann ist es unwirksam.
• Immer einen Grund nennen und schriftlich ankündigen.
• Termine anbieten, nicht vorgeben, und auf Berufstätigkeit Rücksicht nehmen.
• Beim Anlass bleiben und Begleitpersonen ankündigen.
• Zweitschlüssel nur im Notfall verwenden und den Notfall dokumentieren.
• Verweigerung dokumentieren, bevor Sie Duldungsklage oder Kündigung erwägen.

Wie so oft im Mietrecht entscheidet der Einzelfall. Nach aktuellem Stand kommen Vermieter mit konkretem Anlass, rechtzeitiger Ankündigung und sauberer Dokumentation in nahezu allen Fällen zu ihrem Recht.



Rechtsquellen: § 242, § 307 Abs. 1, § 535, § 543, § 555a, § 555c, § 555d BGB, § 123 StGB, Art. 13 Abs. 1 GG, BGH VIII ZR 289/13 (Urteil vom 04.06.2014), BGH VIII ZR 281/13 (Urteil vom 15.04.2015), BGH VIII ZR 420/21 (Urteil vom 26.04.2023).